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在迎接行業(yè)曙光的階段，房企們?nèi)栽谂c時(shí)間賽跑，積極強(qiáng)化債務(wù)管理工作，爭(zhēng)取更為有利的環(huán)境。

1月20日，禹洲集團(tuán)(1628.HK)公告了其在債券管理方面的進(jìn)展。公告顯示，此次涉及交換要約的兩支債券獲得高比例通過(guò)，交換要約的債券金額占總金額比例高達(dá)82%，是目前房地產(chǎn)行業(yè)債券展期中通過(guò)比例最高的一次。與此同時(shí)，禹洲集團(tuán)另外12支債券的征求同意的也全部獲得了通過(guò)。

在大寒節(jié)氣禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了債務(wù)管理破冰，是企業(yè)自身努力和投資人信任的結(jié)果，同時(shí)釋放了資產(chǎn)市場(chǎng)信心重振的積極信號(hào)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策、融資以及部分城市預(yù)售資金監(jiān)管，樓市正在迎來(lái)觸底，反彈在即，房企有望走出至暗時(shí)刻，重回穩(wěn)健發(fā)展軌道。

兩筆美元債獲82%高比例展期同意

據(jù)禹洲集團(tuán)公告顯示，于交換屆滿期限，禹洲集團(tuán)4.77億美元的交換票據(jù)(由2.66億美元的2022票據(jù)及2.12億美元的2022票據(jù)II構(gòu)成)，已根據(jù)交換要約有效進(jìn)行了交換，占交換票據(jù)本金總額約82%。

值得注意的是，82%交換要約通過(guò)占比為目前房地產(chǎn)行業(yè)最高比例。

此外，公告表示仍有多位交換票據(jù)持有人向禹洲集團(tuán)表達(dá)了其參與交換的意愿，但因交換期限較短造成困難，未能及時(shí)提交指令。為了滿足這些持有人的需求，禹洲集團(tuán)擬于2022年1月26日左右，以交換要約實(shí)質(zhì)相同的條款，對(duì)剩余交換票據(jù)再次提出交換要約，使他們也可以參與交換。

這意味著，接下來(lái)禹洲集團(tuán)將有更多的票據(jù)將完成交換要約。

持續(xù)成功有效的債券管理，禹洲集團(tuán)能夠有效地延長(zhǎng)相當(dāng)一部分離岸債務(wù)的到期期限，避免違約事件的發(fā)生。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將有效的緩解禹洲集團(tuán)的償債和現(xiàn)金流壓力，為公司穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)奠定良好基礎(chǔ)。

在目前政策利好持續(xù)釋放以及市場(chǎng)觸底的大環(huán)境下，債務(wù)成功展期將為房企爭(zhēng)取寶貴的時(shí)間和空間，加速銷(xiāo)售回籠資金，增厚現(xiàn)金流，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控能力，待到市場(chǎng)逐步回歸正規(guī)，房企亦將回歸穩(wěn)健發(fā)展的軌道。

加快銷(xiāo)售與資金回籠 積極管理債務(wù)強(qiáng)化市場(chǎng)信心

債務(wù)交換要約高比例通過(guò)，除了大環(huán)境逐步向好外，最主要的還是禹洲集團(tuán)自身基本面和各項(xiàng)舉措給資本市場(chǎng)注入了信心。

首先從行業(yè)最關(guān)切的債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu)看，禹洲集團(tuán)是行業(yè)為數(shù)不多沒(méi)有商票、內(nèi)部理財(cái)或其他財(cái)富產(chǎn)品的房企。在過(guò)去一年，禹洲在償債方面呈現(xiàn)健康態(tài)勢(shì)，2021年12月，禹洲集團(tuán)提前償還了境內(nèi)唯一一筆現(xiàn)存的供應(yīng)鏈ABS，本金規(guī)模為5.9億元。

境內(nèi)方面，禹洲集團(tuán)境內(nèi)主體公司廈門(mén)禹洲鴻圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司如期償還 “18禹洲01”、“18禹洲03”、“18禹洲04”合計(jì)金額人民幣30億元的境內(nèi)債。境外方面，禹洲集團(tuán)在2021年按時(shí)贖回了兩筆共計(jì)6.72億美元優(yōu)先票據(jù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從禹洲集團(tuán)的債務(wù)管理看，首先反應(yīng)了公司償債能力并無(wú)問(wèn)題，同時(shí)也向資本市場(chǎng)傳遞了積極面對(duì)到期債務(wù)的態(tài)度，這對(duì)于穩(wěn)定資本市場(chǎng)信心至關(guān)重要。

更為重要的是，除了在償債方面積極努力，加速銷(xiāo)售回籠資金的造血能力，才是房企可持續(xù)發(fā)展最重要的能力。2021年禹洲集團(tuán)在行業(yè)銷(xiāo)售承壓，業(yè)績(jī)完成率不達(dá)預(yù)期的情況下，站穩(wěn)了千億陣營(yíng)，實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售總額達(dá)1050.2億，維持了較為理想的業(yè)績(jī)，符合市場(chǎng)和公司預(yù)期。

有了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)支撐，同時(shí)近期部分城市已放松預(yù)售資金監(jiān)管，在自我造血和資金回籠方面，禹洲集團(tuán)有望獲得更多的資金支持，緩解現(xiàn)金流壓力，為公司可持續(xù)增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

資本市場(chǎng)是一個(gè)信用市場(chǎng)，信心堪比黃金，資金回籠順暢，債務(wù)有序管理，禹洲集團(tuán)對(duì)外展示了發(fā)展韌勁和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì) 多維度夯實(shí)可持續(xù)增長(zhǎng)能力

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，短期需管理好債務(wù)，保障現(xiàn)金流安全，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，可持續(xù)增長(zhǎng)能力仍十分關(guān)鍵，這也是資本市場(chǎng)對(duì)房企的要求。

就禹洲集團(tuán)來(lái)說(shuō)，公司目前整體的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，在“區(qū)域深耕，聚焦一二線核心城市”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，禹洲集團(tuán)重點(diǎn)布局高能級(jí)城市，一二線核心城市的土地儲(chǔ)備占比超過(guò)90%。

優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備是公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的基礎(chǔ)，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是禹洲在2021年維持良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)，也是公司可持續(xù)增長(zhǎng)的“護(hù)城河”。

在管理紅利時(shí)代，禹洲集團(tuán)完成了向高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，2021年初禹洲開(kāi)始強(qiáng)化集團(tuán)總部財(cái)務(wù)中心的管控，強(qiáng)化總部運(yùn)營(yíng)管控體系的落地和系統(tǒng)化、制度化的落地。

注重利潤(rùn)的增長(zhǎng)，并取得了一定的成效。據(jù)禹洲集團(tuán)2021半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司上半年銷(xiāo)售及分銷(xiāo)成本占合約銷(xiāo)售的0.54%，行政開(kāi)支占比為0.78%，費(fèi)用占比同比下降。其中，三費(fèi)合計(jì)占收入的費(fèi)效比約6.88%，亦大幅低于10.2%的行業(yè)均水平。

除了在財(cái)務(wù)方面加強(qiáng)管控，禹洲將強(qiáng)化產(chǎn)品和服務(wù)力的提升列入高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容。2021年，禹洲提出“致匠心”的年度主題，并在原有的產(chǎn)品體系之下，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全面升級(jí)，以科技賦能提升客戶的健康生活體驗(yàn);并在景觀、精裝修等全維度進(jìn)行升級(jí)迭代，助力產(chǎn)品力的提升。

同時(shí)，禹洲集團(tuán)從商業(yè)配套打造和物業(yè)服務(wù)能力提升等多維度夯實(shí)公司競(jìng)爭(zhēng)力。管理紅利時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已深入到業(yè)務(wù)鏈條的全維度，禹洲集團(tuán)通過(guò)強(qiáng)化全生命周期的競(jìng)爭(zhēng)，夯實(shí)了公司的可持續(xù)增長(zhǎng)潛能，助力公司穿越周期。