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地產(chǎn)商無(wú)一不在期盼樓市回暖，但現(xiàn)實(shí)似乎不如人意。

近日，多家行業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布研報(bào)顯示，2022年1月，樓市仍處于降溫通道，新房交易行情疲軟。其中，易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，1月1日～23日，全國(guó)100城新建商品住宅成交面積1757萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌20%，同比下跌44%。

超四成的同比下跌幅度，與去年同期基數(shù)較高有關(guān)，但也反映出當(dāng)下樓市行情仍然艱難。

“房貸利率下行等因素，對(duì)市場(chǎng)情緒有所提振，項(xiàng)目看房的人變多了，不過(guò)真正下手的人未明顯增多，剛需還在等價(jià)格進(jìn)一步探底。”某房企人士表示。

值得關(guān)注的是，不同地區(qū)樓市的冷熱分化，正愈發(fā)明顯。上海等核心城市，因市場(chǎng)購(gòu)房需求旺盛、高端項(xiàng)目受熱捧等因素，1月新房市場(chǎng)成交同環(huán)比皆升;但衢州、西安、貴陽(yáng)、九江、許昌、淮南等14個(gè)城市，1月新房銷(xiāo)售面積環(huán)比跌幅均在五成以上。

當(dāng)下，信貸端頻頻釋放積極信號(hào)，地方政府也祭出刺激政策，但真正傳導(dǎo)至購(gòu)房領(lǐng)域，仍需時(shí)日。地產(chǎn)商對(duì)樓市回暖的期待，還要持續(xù)一段時(shí)間。

樓市面臨降溫壓力

過(guò)去的2021年，全國(guó)樓市調(diào)控政策高達(dá)651次，刷新歷史記錄，四季度以來(lái)，地方刺激性政策明顯增多，但全國(guó)樓市仍在低溫中徘徊。

近日，易居研究院智庫(kù)中心發(fā)布《百城住宅成交監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，今年1月1日～23日，全國(guó)100城新建商品住宅成交面積1757萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌20%，較去年同期下跌44%。據(jù)此推算，預(yù)計(jì)全月環(huán)比下跌約2成，同比下跌約4成。

從一線城市，到二三四線城市，樓市低溫橫掃全國(guó)，僅少數(shù)核心地區(qū)有所回暖。其中，1月1 日～23 日，一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比分別下跌12% 、27% 和 13%，同比則分別下跌28% 、46% 和 45%。

整體而言，四川省的成都、南充、德陽(yáng)和資陽(yáng)四個(gè)城市，1月前23日成交環(huán)比增速為5%，同比則下跌11%。浙江省內(nèi)15個(gè)樣本城市，期內(nèi)環(huán)比下跌27%，同比下跌64%;山東、江蘇、福建和廣東，均呈現(xiàn)不同程度的下滑態(tài)勢(shì)。

浙江省轄地級(jí)市衢州，1月新房銷(xiāo)售環(huán)比跌幅最大，高達(dá)75%，同比跌幅67%;此外，西安、貴陽(yáng)、九江、許昌、淮南、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、晉江、海寧、淮安、徐州等14個(gè)城市，環(huán)比跌幅超50%;包括北京在內(nèi)的68個(gè)城市，環(huán)比表現(xiàn)為負(fù)。

“總體上，1月全國(guó)百城住宅成交行情并不好，當(dāng)前各城市依然處于降溫通道中。”上述報(bào)告認(rèn)為，雖然近期信貸等政策總體放松，但要傳導(dǎo)到購(gòu)房領(lǐng)域，依然存在時(shí)滯。

平安證券研究所統(tǒng)計(jì)后也發(fā)現(xiàn)，盡管2021年9月以來(lái)政策逐步轉(zhuǎn)暖，但2022年1月前21個(gè)交易日，重點(diǎn)50城新房日均成交仍同比下滑26.2%，環(huán)比下滑21%。西南證券(600369)則表示，目前北上等地有回暖跡象，全國(guó)整體銷(xiāo)售普遍面臨降溫壓力。

樓市在低谷艱難爬升，讓地產(chǎn)人五味雜陳。一位TOP5房企人士表示，自從信貸政策釋放積極信號(hào)后，一線銷(xiāo)售市場(chǎng)看房的人多了，但出手買(mǎi)房的人不多。歸根結(jié)底，當(dāng)下市場(chǎng)的癥結(jié)在于信心不足，剛需購(gòu)房者同樣在觀望，等待價(jià)格進(jìn)一步探底。

不同城市、甚至城市內(nèi)的不同項(xiàng)目，生存處境同樣“冰火兩重天”。一些核心城市的優(yōu)質(zhì)高端項(xiàng)目，仍然會(huì)受到追捧，甚至于房企內(nèi)部人也搶不到;自身質(zhì)地較差的項(xiàng)目，因銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不振、疊加預(yù)售資金從嚴(yán)監(jiān)管，能保資金回流、項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)已是不易。

18城出臺(tái)購(gòu)房刺激政策

樓市低溫背景下，從中央到地方層面，各種刺激性信號(hào)頻繁出現(xiàn)。

日前，央行公布新一期LPR利率，1年期LPR下降10BP，5年期LPR迎來(lái)21個(gè)月以來(lái)的首次下調(diào)，不過(guò)僅下降5BP，低于市場(chǎng)預(yù)期。5年期LPR利率下調(diào)，有助于引導(dǎo)房貸利率步入下行通道，降低居民按揭成本，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。

從具體城市來(lái)看，信貸“松動(dòng)”情況同樣頻繁出現(xiàn)。據(jù)CRIC調(diào)研的10多個(gè)熱點(diǎn)城市，多數(shù)城市房貸利率有所下調(diào)，較2021年末下調(diào)10～50BP不等。其中，蘇州首套房貸利率跌破5%，外資銀行對(duì)資質(zhì)較好的公務(wù)員群體可低至4.55%。

放款周期方面，因年初各大銀行額度相對(duì)充足，整體放款周期也有所縮短。其中，北京、上海等城市放款周期在1～2個(gè)月，蘇州、常州等地材料齊備最快1周便可放款。

地方政府層面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1月份以來(lái)已有18地出臺(tái)購(gòu)房刺激性政策。中泰證券研報(bào)顯示，截至1月23日，保定、玉林、馬鞍山、濟(jì)南、合肥、嘉興等18個(gè)城市或市區(qū)，悄然出臺(tái)放松政策，涉及下調(diào)公積金首付比例、購(gòu)房補(bǔ)助等措施。

1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發(fā)文，放寬住房套數(shù)認(rèn)定政策，實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。即不管有沒(méi)有住房，只要沒(méi)有公積金貸款記錄或沒(méi)有未償清商貸，都可按首套房的方式購(gòu)房，首付比例從40%下調(diào)到20%。

借助公積金政策進(jìn)行“托市”，在其他城市同樣頻繁出現(xiàn)，譬如濟(jì)南取消異地公積金貸款戶籍限制，馬鞍山提升公積金貸款額度，北海二套申請(qǐng)公積金貸款降低首付比例至四成;此外，株洲三孩職工家庭申請(qǐng)住房公積金貸款，最高有望貸80萬(wàn)元。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，對(duì)核心一、二線城市而言，人口基數(shù)和購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)堅(jiān)挺，信貸寬松更像“錦上添花”，為合理自住需求的釋放提供空間。對(duì)需求及購(gòu)買(mǎi)力透支的弱二、三線城市，信貸寬松“治標(biāo)不治本”，因庫(kù)存高企、去化艱難，房?jī)r(jià)依舊面臨下行壓力。

在易居研究院智庫(kù)中心發(fā)布的數(shù)據(jù)中，1月前23日有31城新房銷(xiāo)售環(huán)比正增長(zhǎng)，但低于負(fù)增長(zhǎng)的城市數(shù)量。表現(xiàn)較突出的為昆山、蕪湖、金華、咸寧、威海、嘉峪關(guān)、太倉(cāng)、菏澤、南充、惠州、肇慶、資陽(yáng)、拉薩等地，環(huán)比增幅超30%。

四大一線城市同樣冷熱分化，僅上海實(shí)現(xiàn)同環(huán)比正增長(zhǎng)。新年開(kāi)端，上海樓市便非常熱鬧，第五批次集中供房宣告收官，57個(gè)項(xiàng)目中日光盤(pán)占比63%;陸續(xù)推出的17487套第六批次新房，創(chuàng)下上海新房分批供應(yīng)新高，高端項(xiàng)目同樣受到熱捧。

有業(yè)內(nèi)人士表示，上海集中推盤(pán)是一方面，更重要的是市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁。“雖然北京新房成交有所下跌，但這兩個(gè)城市的購(gòu)房需求其實(shí)比想象中大，市場(chǎng)表現(xiàn)要比深圳、廣州這些一線城市好，從分類(lèi)調(diào)控角度講，后續(xù)這兩個(gè)城市要防范市場(chǎng)過(guò)熱。”

同策咨詢(xún)認(rèn)為，上海商品住宅市場(chǎng)高熱難抑，是由于長(zhǎng)期的供需錯(cuò)配導(dǎo)致的，核心因素在于大量新增的購(gòu)房需求。一方面，人口自然流入落戶，帶來(lái)龐大購(gòu)房外需;另一方面，居民限購(gòu)政策解禁帶來(lái)了大量的購(gòu)房“內(nèi)需”。

不過(guò)整體來(lái)看，各地出現(xiàn)的點(diǎn)狀回暖，還未對(duì)樓市形成明顯刺激。天風(fēng)證券表示，目前市場(chǎng)基本面未形成趨勢(shì)性改善，或與政策傳導(dǎo)尚需時(shí)日、現(xiàn)有政策放松力度相對(duì)有限、大多城市不涉及限購(gòu)限貸有關(guān)，短期內(nèi)市場(chǎng)仍將繼續(xù)調(diào)整。