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無(wú)論是去年的十九大，還是今年“兩會(huì)”的《政府工作報(bào)告》，都在清晰的傳遞政府意圖建立多層次的住房供給體系和保障體系的決心。各地方政府近年來(lái)也積極響應(yīng)號(hào)召，不斷調(diào)整土地競(jìng)拍、住房保障、房屋租賃等相關(guān)政策，增加自持房屋類(lèi)型入市、完善租賃保障體系，這一系列深度的政策變更正引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變革。 　　同時(shí)，供給側(cè)改革的力量也推動(dòng)著我國(guó)住房供給體系進(jìn)入深水區(qū)，傳統(tǒng)地產(chǎn)商“開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售”的模式正在政策引導(dǎo)和市場(chǎng)力量的雙重作用下快速向“商品房+租賃房+保障房”等多層次供應(yīng)體系轉(zhuǎn)變。過(guò)去，由政府主導(dǎo)的住房供給體系是基石，但在需求日益增加的今天，不僅要增加數(shù)量，還要兼顧社區(qū)成熟度、交通便利程度等因素，盡可能提供更完善的服務(wù)。所以，發(fā)動(dòng)市場(chǎng)力量、發(fā)展租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商自持、鼓勵(lì)市場(chǎng)化供給，能夠成為供給側(cè)改革的有效補(bǔ)充。

長(zhǎng)租市場(chǎng)亟待金融助力

在這一背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也正在重新定位市場(chǎng)角色，積極通過(guò)資本市場(chǎng)布局，快速參與到多元住房供給體系中去。尤其是在長(zhǎng)租公寓這片萬(wàn)億級(jí)藍(lán)海，近年來(lái)萬(wàn)科、龍湖、旭輝、遠(yuǎn)洋、保利等行業(yè)龍頭開(kāi)發(fā)商，紛紛以自建團(tuán)隊(duì)或合作的方式進(jìn)入該領(lǐng)域。

不過(guò)，即便是這些行業(yè)巨頭，面對(duì)長(zhǎng)租市場(chǎng)投入大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)薄的特點(diǎn)，也在盡可能的想辦法獲取融資上的支持。

而不久前，保利、碧桂園、旭輝等多家房企先后發(fā)行了多筆租賃住房REITs，其中碧桂園的租賃住房REITs總規(guī)模高達(dá)100億元。“我們已經(jīng)獲得了銀行和證券市場(chǎng)的數(shù)千億元資金支持，包括今年2月份獲批發(fā)行總額度100億元、國(guó)內(nèi)最大的長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架發(fā)行類(lèi)REITs產(chǎn)品，這將有助于碧桂園快速實(shí)現(xiàn)盈利模式。目前我們計(jì)劃3年發(fā)展100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，未來(lái)則會(huì)打造長(zhǎng)租城市，每個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都在2萬(wàn)間以上。”碧桂園方面稱(chēng)。

但相比于租賃證券化產(chǎn)品的快速發(fā)展，由于此前監(jiān)管部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)融資政策的不斷收緊，A股房企在租賃住房領(lǐng)域的直接融資仍是空白，100多家滬深上市房企當(dāng)下只能“繞道”獲取租賃住房的融資支持，在一定程度上延緩了他們推進(jìn)租賃住房發(fā)展的速度。

“如果滬深上市房企能夠從A股市場(chǎng)獲取直接融資，一方面可以有效降低企業(yè)的融資成本，另一方面也是順應(yīng)分類(lèi)調(diào)控的基調(diào)。”某長(zhǎng)租公寓企業(yè)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“自持租賃市場(chǎng)的發(fā)展一方面確實(shí)會(huì)加速行業(yè)變革，另一方面也考驗(yàn)著房企的綜合實(shí)力。而獲取自持物業(yè)顯然需要具備足夠的資本實(shí)力和市場(chǎng)支持”。

實(shí)際上，在“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”指引下，資本市場(chǎng)正逐步加強(qiáng)對(duì)自持、租賃等方面的保障力度，這從上述租賃證券化產(chǎn)品的快速發(fā)展也可以看出。而有消息人士稱(chēng)，近期證監(jiān)會(huì)、交易所也都在加強(qiáng)研究相關(guān)政策。“目前拓寬租賃地產(chǎn)的融資通道是相關(guān)部門(mén)的工作重點(diǎn)，A股市場(chǎng)作為上市房企重要的直接融資渠道，未來(lái)有望得到充分利用”。

A股現(xiàn)首單自持租賃融資

值得注意的是，當(dāng)下已經(jīng)有A股房企開(kāi)始嘗試在滬深市場(chǎng)上進(jìn)行自持住房項(xiàng)目的融資。

3月16日，宋都股份發(fā)布公告稱(chēng)，擬非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)2.68億股，募集資金總額不超過(guò)10億元，用于杭州大江東相賢府和杭州富陽(yáng)麓宸府項(xiàng)目的自持部分。項(xiàng)目建成后，合計(jì)增加自持住宅面積約4.4萬(wàn)平方米，將迅速選擇合適方式投入到杭州的住房供應(yīng)市場(chǎng)。

而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，浙江省、杭州市正成為政府和市場(chǎng)共同參與構(gòu)建多層次住房供給體系的先行先試區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州2016年人才凈流入8.90%高居榜首，遠(yuǎn)高于排在第二位的長(zhǎng)沙的4.28%。人才的凈流入帶來(lái)巨大房屋居住需求，使得近年來(lái)杭州銷(xiāo)售市場(chǎng)火爆的同時(shí)，租賃房市場(chǎng)規(guī)模也以每年10%左右的速度增長(zhǎng)。截至2017年5月，杭州全市登記出租房屋72.7萬(wàn)戶(hù)，承租人員約428萬(wàn)。

“浙江是民營(yíng)資本最發(fā)達(dá)和活躍的地區(qū)，宋都作為浙江本土上市房企，本次定增用于加碼自持房屋建設(shè)，不斷探索和參與多元住房供給體系的體現(xiàn)，有望獲得資本市場(chǎng)的正向支持。也有助于宋都股份加速房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元布局，在這一領(lǐng)域更為快速的成長(zhǎng)。”有行業(yè)分析人士稱(chēng)，“相信在浙江企業(yè)先行先試后，會(huì)有很多市場(chǎng)力量參與到這股大潮中”。

此外，公告顯示，宋都股份兩個(gè)自持項(xiàng)目的內(nèi)部收益率僅為1.54%和1.65%，遠(yuǎn)低于一般商品房10%以上的凈利潤(rùn)率。“在這種情況下，確實(shí)也需要借助資本市場(chǎng)的力量大力發(fā)展自持，應(yīng)該說(shuō)資本仍是住房供給體系改革的第一源動(dòng)力。畢竟，開(kāi)發(fā)商自持是70年乃至更長(zhǎng)時(shí)間的長(zhǎng)期事業(yè)，及時(shí)有效的金融支持才能讓這個(gè)行業(yè)更好的發(fā)展下去。”上述分析人士稱(chēng)。