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最近一段時(shí)間以來(lái)，多地密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政，并表現(xiàn)出保障剛需購(gòu)房等精準(zhǔn)調(diào)控特點(diǎn)。專(zhuān)家表示，多地樓市新政說(shuō)明房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建正不斷加速。隨著“租購(gòu)并舉”制度的落實(shí)和細(xì)化，以及多主體供給、多渠道保障措施不斷出臺(tái)，自住需求保障與租賃住房市場(chǎng)發(fā)展將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大特點(diǎn)——

今年年初，蘭州市一則取消部分限購(gòu)的通知轟動(dòng)樓市，隨后市場(chǎng)又傳出南京、合肥等地進(jìn)一步放松房地產(chǎn)調(diào)控的消息。有傳言認(rèn)為，這意味著熄火已久的樓市拐點(diǎn)即將到來(lái)。可出乎意料的是，今年全國(guó)兩會(huì)閉幕至今不到1個(gè)月的時(shí)間里，已有10多個(gè)地方的樓市調(diào)控新政密集出臺(tái)。“造假禁購(gòu)”“搖號(hào)賣(mài)房”等字眼再度釋放出樓市調(diào)控收緊的信號(hào)。在市場(chǎng)預(yù)期經(jīng)歷“冰火兩重天”后，樓市將何去何從，備受關(guān)注。

重點(diǎn)城市強(qiáng)化短期調(diào)控

3月下旬以來(lái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起新一輪調(diào)控?zé)岢?，新政出臺(tái)之密集讓人目不暇接。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年兩會(huì)以來(lái)，已經(jīng)有包括大連、昆明、杭州、長(zhǎng)沙、武漢、深圳、西安、廣州、成都、南京在內(nèi)的10多個(gè)城市發(fā)布了樓市調(diào)控新政策。

“總體而言，這一輪樓市調(diào)控政策是此前相關(guān)政策的延續(xù)和深化。”中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍接受經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，一方面未出臺(tái)限制性政策的市縣開(kāi)始加入調(diào)控行列，如大連市、阜南縣等。另一方面，已出臺(tái)住房限制性政策的城市，對(duì)現(xiàn)行政策進(jìn)行深化，如海南升級(jí)最嚴(yán)調(diào)控，深圳“三價(jià)合一”，杭州、西安將實(shí)施搖號(hào)買(mǎi)房政策。這些政策都是針對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題而出臺(tái)的。

在調(diào)控不斷強(qiáng)化的同時(shí)，也呈現(xiàn)出一系列的典型特征。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，兩會(huì)后的調(diào)控特點(diǎn)主要有三，一是重點(diǎn)城市強(qiáng)化短期調(diào)控，大連限購(gòu)和海南強(qiáng)化房地產(chǎn)限購(gòu)政策都是明顯體現(xiàn);二是規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，無(wú)論是深圳出臺(tái)的“三價(jià)合一”，還是杭州的搖號(hào)購(gòu)房政策，皆為圍堵房地產(chǎn)交易中一些可能存在的暗箱操作;三是精準(zhǔn)調(diào)控在各地不斷涌現(xiàn)。

值得注意的是，此次調(diào)控表現(xiàn)出了保障剛需購(gòu)房的明顯特點(diǎn)。比如，長(zhǎng)沙要求限購(gòu)區(qū)域內(nèi)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目(不含定向限價(jià)房)和新建商品住房項(xiàng)目中144㎡(含)以下戶(hù)型的普通商品住房，應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)足首套剛需購(gòu)房群體，成都則提出剛需家庭購(gòu)買(mǎi)商品房將享受優(yōu)先搖號(hào)。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，當(dāng)前對(duì)于政策最大的創(chuàng)新就是推出了優(yōu)購(gòu)模式。“這說(shuō)明即便是在搖號(hào)情況下，房源也是不足的，所以也是一種有序規(guī)范市場(chǎng)交易的行為。從實(shí)際情況看，當(dāng)前此類(lèi)政策手段實(shí)際上也是為了打壓各類(lèi)投資投機(jī)的做法，尤其是擠占優(yōu)先房源炒房的做法，或者說(shuō)是倒賣(mài)房源的做法。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

調(diào)控直指房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)

歷年來(lái)，3月份樓市的走向都是全年樓市的重要觀察點(diǎn)，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的重要窗口期。不過(guò)，像今年如此高密度的政策出臺(tái)也并不多見(jiàn)。“這些政策標(biāo)志著二季度市場(chǎng)政策繼續(xù)從緊，而且從實(shí)際情況看，當(dāng)前類(lèi)似政策也消除了各類(lèi)政策放松的幻想，所以是有積極作用的。也說(shuō)明潛在的市場(chǎng)依然過(guò)熱，必須嚴(yán)打。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

張波同樣認(rèn)為，3月份密集出臺(tái)新政其實(shí)并不意外，早在兩會(huì)期間就已經(jīng)明確了短期調(diào)控不放松，長(zhǎng)效機(jī)制深化落實(shí)的方向。一方面出臺(tái)新政直指一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)，另一方面政策也更加貼近當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，并且向剛需和無(wú)房家庭提供更多傾斜，這符合房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向，又保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

記者了解到，除了北京等一線(xiàn)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)最近依然低迷外，全國(guó)大部分二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度依舊不低，排隊(duì)搖號(hào)的現(xiàn)象又出現(xiàn)了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，2月份，70個(gè)大中城市中一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.1%。二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅分別比上月擴(kuò)大0.4個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市同比漲幅也分別比上月擴(kuò)大0.4個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

樓市偏熱的原因是一些城市庫(kù)存不足，這也形成了各地升級(jí)調(diào)控的大環(huán)境。“去庫(kù)存的思路將繼續(xù)堅(jiān)持，但主要集中在商辦類(lèi)和一些非熱點(diǎn)地級(jí)市。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于一二線(xiàn)城市以及熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)都是市場(chǎng)交易活躍、基本面看好的城市。所以出現(xiàn)庫(kù)存不足情況，說(shuō)明潛在的購(gòu)房需求很強(qiáng)烈。這個(gè)時(shí)候如果政策層面不關(guān)注，那么有限的房源會(huì)延續(xù)搶購(gòu)局面，進(jìn)而形成市場(chǎng)價(jià)格趨于上漲的預(yù)期。

房?jī)r(jià)將得到更有效控制

去年3月份，北京發(fā)布了“史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控政策”，有統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，一年多時(shí)間里，前后超過(guò)110個(gè)城市緊跟新政，共發(fā)布250多次調(diào)控政策，樓市調(diào)控也收到了良好效果。如今，隨著一系列調(diào)控新政的出臺(tái)，各方對(duì)樓市的后續(xù)走勢(shì)再次充滿(mǎn)了遐想。

“短期政策繼續(xù)從緊，地方精準(zhǔn)化調(diào)控成主流，房地產(chǎn)政策分類(lèi)調(diào)控不僅體現(xiàn)在城市之間，熱點(diǎn)城市仍將以穩(wěn)定市場(chǎng)，鞏固既有調(diào)控效果為導(dǎo)向，進(jìn)一步深化、優(yōu)化調(diào)控政策，城市內(nèi)部差異化調(diào)控或?qū)⒊蔀樾碌姆较颉?rdquo;白彥軍分析認(rèn)為，在這樣的調(diào)控基調(diào)下，房?jī)r(jià)將得到更有效的控制。

在房?jī)r(jià)總體可控的情況下，不同城市可能發(fā)生差異化走勢(shì)。張波表示，今年一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上升的動(dòng)力明顯偏弱，三四線(xiàn)城市甚至縣城在“去庫(kù)存”的推動(dòng)下可能持續(xù)小幅上行態(tài)勢(shì)。

需要注意的是，2018年房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建正不斷加速。隨著“租購(gòu)并舉”制度的落實(shí)和細(xì)化，以及多主體供給、多渠道保障措施不斷出臺(tái)，自住需求保障與租賃住房市場(chǎng)發(fā)展將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大特點(diǎn)。“同時(shí)，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展有助于引導(dǎo)人口和住房需求合理分布，在長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的過(guò)程中，市場(chǎng)穩(wěn)定的預(yù)期也將進(jìn)一步增強(qiáng)。”白彥軍說(shuō)。

對(duì)于未來(lái)如何提高庫(kù)存規(guī)模，嚴(yán)躍進(jìn)建議，當(dāng)前房企存在推盤(pán)上的惰性，因?yàn)橄迌r(jià)，所以不主動(dòng)推盤(pán)，因此政府層面應(yīng)該督促房企積極推盤(pán)，對(duì)于捂盤(pán)的做法要管控。同時(shí)，要督促房企積極拿地和積極開(kāi)工，甚至各地需要在放寬預(yù)售證以及加快存量土地盤(pán)活方面做文章。從長(zhǎng)效機(jī)制的角度看，積極供地和大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，將成為中長(zhǎng)期對(duì)沖庫(kù)存不足風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的重要舉措。