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“限競房”無疑是今年北京市場新房供應(yīng)主力，有數(shù)據(jù)顯示，在北京市場涉及“限競房”的開發(fā)商有56家、項(xiàng)目68個(gè)，因此當(dāng)一則“管理部門正在醞釀對(duì)‘限競房’采用搖號(hào)銷售”的消息流傳時(shí)，市場一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市場上確實(shí)有項(xiàng)目因?yàn)榭赡馨l(fā)生的政策變化而做準(zhǔn)備，而也有“限競房”項(xiàng)目因?yàn)閰^(qū)域位置、限定價(jià)格的因素為后期銷售犯愁。 　
　等待

“受到限價(jià)房申購政策可能做出的一些調(diào)整，公司原本早已計(jì)劃入市的‘限競房’項(xiàng)目遲遲未能入市。”一位限價(jià)房項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者，他所在公司項(xiàng)目是北京首批“限競房”項(xiàng)目，考慮到項(xiàng)目溢價(jià)空間有限，因此他所在的公司希望第一波入市搶個(gè)好彩頭，在去年該項(xiàng)目便開始蓄客。該負(fù)責(zé)人介紹，由于限定的銷售價(jià)格低于周邊其他商品住宅，因而吸引了較多購房者，但是隨著推盤時(shí)間一直后推，原已積累的客戶出現(xiàn)動(dòng)搖，讓項(xiàng)目方也開始因流失客戶而焦慮。

“可能出現(xiàn)的政策調(diào)整”其中一項(xiàng)指的就是銷售環(huán)節(jié)采取公開搖號(hào)。日前，一則管理部門正在醞釀對(duì)“限競房”采用搖號(hào)銷售的新政策傳言在坊間迅速流傳。其中，銷售采取搖號(hào)、產(chǎn)權(quán)共有等多項(xiàng)傳聞最為引人注目。“如果傳言屬實(shí)，之前的游戲規(guī)則將被打破，我們也必須考慮到搖號(hào)政策給項(xiàng)目和企業(yè)帶來的影響。”另有項(xiàng)目人士坦言。

事實(shí)上，如今的北京新房市場，儼然已經(jīng)是限價(jià)房及共有產(chǎn)權(quán)房的天下，從去年開始成交的40多宗限價(jià)商品房地塊何時(shí)入市也成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)了解，早在去年底，就有兩個(gè)房山的“限競房”項(xiàng)目正式亮相，并在市場中進(jìn)行項(xiàng)目的推廣。之后的數(shù)月時(shí)間里，前前后后傳出幾次即將入市的消息，但時(shí)至今日，這些項(xiàng)目仍舊處在蓄客階段，并沒有拿到預(yù)售許可證，自然也未能真正入市銷售。

一家全國排名靠前的大型房企相關(guān)人士向北京商報(bào)記者透露，他所在公司目前在北京區(qū)域內(nèi)已經(jīng)取得的包括獨(dú)立拿地、聯(lián)合拿地在內(nèi)的“限競房”項(xiàng)目共有5個(gè)，涉及貨值在北京區(qū)域內(nèi)排在前列。該人士進(jìn)而表示，銷售政策的變化也給項(xiàng)目的定位帶來不確定性，蓄客人群將出現(xiàn)顯著的錯(cuò)位，這也是該公司放緩?fù)票P節(jié)奏的原因。

顛覆

事實(shí)上，此前已經(jīng)有上海、南京、成都、杭州、西安等城市出臺(tái)類似政策，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅進(jìn)而介紹，去年開始在一二線熱點(diǎn)城市中，一條不成文的買房“鄙視鏈”愈發(fā)凸顯。對(duì)于購房者，開發(fā)商在選房的優(yōu)先級(jí)上以付款方式劃分，有人將買房“鄙視鏈”編成了一個(gè)段子，“全款買房的往里走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請(qǐng)把共享單車挪一挪”。在郭毅看來，如果“限競房”由政府統(tǒng)一搖號(hào)，將徹底切斷這一“鄙視鏈”，令購房人處于更加公平的購房環(huán)境中，無疑是一大利好。

對(duì)于北京市場而言尤其如此。資料顯示，從2016年開始，北京開始出現(xiàn)“限競房”地塊。因其出讓條件中，限定后續(xù)銷售房價(jià)的基礎(chǔ)上競拍土地出讓價(jià)格，成為此類地塊的標(biāo)志性特點(diǎn)。同時(shí)，出讓地塊通常還限定住房戶型比例為“90/70”，即90平方米以下的住房面積占比70%以上。但值得注意的是，與符合較為嚴(yán)格申購條件的個(gè)人及家庭才可申請(qǐng)購買的“共有產(chǎn)權(quán)房”不同，“限競房”屬性仍是商品房。

據(jù)相關(guān)行業(yè)人士粗略統(tǒng)計(jì)，從2017年該類土地首次出讓至今，北京已經(jīng)出讓的“限競房”項(xiàng)目總貨值在2300億元上下。該人士進(jìn)一步表示，在一段時(shí)間內(nèi)，北京土地供應(yīng)中，“限競房”供應(yīng)絕對(duì)是“主流”，企業(yè)要想在北京拿地，這樣的項(xiàng)目幾乎成為“必選題”。目前北京“限競房”基本集中在五環(huán)周邊，受到出讓條件“90/70”政策的限制，90平方米戶型將是主流。因此，按照一些公司的計(jì)劃，這些項(xiàng)目基本都定位為剛性改善性產(chǎn)品。雖然“限競房”項(xiàng)目的利潤不算高，但至少可以保證一定的項(xiàng)目利潤。同時(shí)，由于之前“限競房”項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)確定，企業(yè)不會(huì)通過控制銷售節(jié)奏的方式過度追求土地升值來取得后續(xù)房價(jià)上漲帶來的收益，而是通過快周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)資金的快速回流，這也是此前企業(yè)不斷拿下“限競房”項(xiàng)目的主要原因。

幾家歡喜幾家愁

實(shí)際上，即便沒有政策變化傳言，如今北京市場上的“限競房”項(xiàng)目也處于幾家歡喜幾家愁的狀態(tài)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就曾分析，除了五環(huán)內(nèi)少數(shù)項(xiàng)目，其他“限競房”的壓力也不小。

“這些項(xiàng)目里，離城市核心區(qū)近，以及周邊配套成熟的項(xiàng)目可能不太愁賣，而另外一些項(xiàng)目的市場預(yù)期并不是很樂觀。”有業(yè)內(nèi)人士以房山某“限競房”項(xiàng)目舉例介紹，該項(xiàng)目位于六環(huán)外，限定銷售價(jià)格約3.9萬元/平方米，相對(duì)于房山在售的新建商品住宅而言，有一定的價(jià)格優(yōu)勢，但是地理位置偏遠(yuǎn)是該項(xiàng)目的劣勢。同時(shí)，該項(xiàng)目銷售價(jià)格與如今房山的二手房價(jià)格相比，已沒有優(yōu)勢可言。據(jù)了解，房山區(qū)在售二手房的均價(jià)為2.9萬元/平方米，其中，良鄉(xiāng)板塊的二手房屋均價(jià)在3.2萬元/平方米，而該項(xiàng)目的位置比良鄉(xiāng)板塊還要遠(yuǎn)一些，相較而言，接近4萬元/平方米的限價(jià)反而超過臨近位置較好區(qū)域的二手房屋價(jià)格。

當(dāng)然，市場上也不乏相對(duì)壓力小的“限競房”項(xiàng)目。例如孫河板塊的3個(gè)“限競房”地塊。按照出讓要求，這三宗土地的限定銷售均價(jià)不超過7萬元/平方米，如果三宗地要按照70%以上房源90平方米以內(nèi)執(zhí)行，那這里將會(huì)供應(yīng)一批600萬元左右的房源，總價(jià)優(yōu)勢較為明顯。據(jù)悉，旭輝中糧天恒聯(lián)合推出的瑞悅府主力產(chǎn)品為總價(jià)600萬元房源，目前已經(jīng)進(jìn)入蓄客推盤階段，而該項(xiàng)目周邊有不少項(xiàng)目已經(jīng)建成，龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子、中糧瑞府、景粼原著等無不是北京高端豪宅的代表性樓盤，區(qū)域內(nèi)不乏售價(jià)達(dá)“10萬+”的樓盤。