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國金固收蔡浩團隊：土拍市場降溫對城投償債影響幾何？
中新經(jīng)緯11月26日電 國金固收蔡浩團隊發(fā)布研報稱，隨著房地產(chǎn)監(jiān)管持續(xù)升級，地產(chǎn)行業(yè)加速入冬，土地市場明顯降溫。而土地收入是地方財政收入的重要來源，2022年城投債面臨不小的償債壓力。
蔡浩團隊稱，在土地成交方面，“兩集中”新政下，土地市場迎來量價齊跌。前10個月，全國100大中城市土地市場成交土地面積和土地總價分別同比減少22.8%和9.9%。土地出讓金方面，全國土地出讓金也出現(xiàn)較大下滑，不少城市前10個月的土地出讓金同比減少50%以上，如福州、南昌、昆明、蘭州、廊坊等。溢價率方面，全國100大中城市土地溢價率創(chuàng)下了歷史最低位，多個城市，如威海市、湘潭市、吉林市等等前10個月的平均土拍溢價率均在0.5%以下；不少城市土拍溢價率已多月為0。
蔡浩團隊介紹，土地財政情況方面，以土地出讓收入/(政府性基金收入+一般公共預算收入)來衡量土地財政依賴度，2020年全國土地財政依賴度攀升至29.72%。分各省來看，浙江、江蘇、廣西、重慶、四川、山東、安徽七個省市的土地財政依賴度高于45%；相對而言，寧夏、內(nèi)蒙古、西藏三個省市對土地財政的依賴度偏低，土地財政依賴度均低于20%。整體而言，東部沿海地區(qū)經(jīng)濟水平較高，土地市場活躍，土地財政依賴度較高；而華北地區(qū)、華中地區(qū)以及除吉林省外的東北地區(qū)由于土地市場不活躍，土地出讓金較低，在地方綜合財力中占比也較低。
蔡浩團隊稱，在土地財政與城投償付方面，由于政府返還的土地出讓金是城投公司償債的重要資金來源之一，因此，區(qū)域內(nèi)的土地行情會對城投公司的債務償付產(chǎn)生一定影響。2022年城投債面臨一定的償付壓力，總償債量約在4萬億元左右，其中3、4月份是償債高峰。從省份來看，江蘇、浙江、山東、四川和湖南為城投債到期回售量前五大省份，江浙由于區(qū)域經(jīng)濟實力強，且金融資源豐富，土地市場走冷對城投償債的壓力可控。海南、西藏、寧夏、內(nèi)蒙古四省明年城投債到期規(guī)模在100億元以下，且其土地財政依賴度均較低，短期內(nèi)土地市場降溫對其影響不會太明顯。對于土地財政依賴度高、經(jīng)濟實力處于中下游且明年城投債到期壓力大的省份，需警惕轄內(nèi)弱資質(zhì)平臺。
蔡浩團隊認為，從城市層面看：22個試點城市因為區(qū)域經(jīng)濟景氣度較高，土地市場降溫帶來的財政壓力短期內(nèi)可控。土拍市場量價齊跌的區(qū)域，短期償債壓力主要涉及高資質(zhì)平臺，整體影響較小。盡管償付規(guī)模不小，但由于該區(qū)域涉及的城投平臺資質(zhì)較好，融資渠道較為通暢，土地降溫對區(qū)域內(nèi)城投公司明年的債務償付影響較小，如太原和長春。土拍市場量跌價升的區(qū)域，須關注資質(zhì)一般的區(qū)縣級平臺。該區(qū)域土地市場降溫尚不明顯，短期內(nèi)對當?shù)刎斦绊懹邢?。如濰坊和濟寧。由于土地溢價率趨于走低，需持續(xù)關注土地市場持續(xù)走冷對地方財力的影響，關注資質(zhì)一般、有一定到期回售壓力的區(qū)縣級平臺。高土地財政依賴度區(qū)域，需關注弱區(qū)域弱資質(zhì)平臺。主體評級以AA為主，區(qū)域經(jīng)濟實力不強，如鷹潭、荊門，需要關注土地市場走弱對當?shù)刎斄Φ挠绊?，尤其是融資渠道不暢通的弱資質(zhì)城投平臺將率先承壓。關注高債務的天津和高財政依賴度的臨沂，兩個區(qū)域的土拍市場均走弱，需關注城投平臺的再融資能力和償債壓力。此外，城投公司入場“托市”頻現(xiàn)，除了經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域城投公司參與當?shù)赝僚氖袌鐾?，需要關注弱資質(zhì)平臺參與土拍市場對自身帶來的資金壓力。(中新經(jīng)緯APP)
(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)
