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中新經(jīng)緯12月9日電 (薛宇飛 實(shí)習(xí)生 黃官才華)“今年下半年以來，房企面臨著融資收縮、銷售下滑雙重影響，最終呈現(xiàn)出可動用資金比較有限的情況。”12月9日，在中誠信國際和穆迪公司聯(lián)合舉辦的2022年信用風(fēng)險研討會“房地產(chǎn)行業(yè)展望和受評開發(fā)商信用趨勢”分會場上，中誠信國際企業(yè)評級部董事總經(jīng)理龔天璇對今年房地產(chǎn)行業(yè)的融資情況進(jìn)行了回顧分析。

在龔天璇看來，對2021年房企信用質(zhì)量影響最大的政策，就是2020年12月31日央行和銀保監(jiān)會發(fā)布的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度?！坝捎诜科竽壳暗娜谫Y途徑還是以銀行信貸為主，銀行信貸收縮必然會對房企的現(xiàn)金流流入產(chǎn)生較大的負(fù)面影響?！饼徧扈f。

據(jù)介紹，從房企融資渠道的主要構(gòu)成看，銀行開發(fā)貸的占比大概在60%，其他渠道則包括信托貸款、境內(nèi)信用債、境外美元債，各自大概占10%。

龔天璇指出，自2021年以來，開發(fā)貸的累計(jì)同比增速持續(xù)放緩，并且從今年6月開始，增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。

信托貸款方面，龔天璇表示，從2019年6月份開始，監(jiān)管部門就開始壓降信托貸款流向房地產(chǎn)行業(yè)的金額。在2021年9月末，信托貸款流向房地產(chǎn)行業(yè)的余額約1.9萬億元人民幣，已經(jīng)較最高峰(2019年6月)下降接近1萬億元。從未來的情況看，信托貸款還會不斷壓降。

境內(nèi)信用債方面，龔天璇分析稱，從2019年開始，監(jiān)管部門對房企信用債發(fā)行實(shí)行比較嚴(yán)格的“借新還舊”政策，到2021年之前，信用債的償還基本上還可以用新發(fā)行的債券來彌補(bǔ)。但到今年，多家房企流動性問題影響了境內(nèi)信用債投資人對民營房企的信心，2021年1-11月份信用債融資額凈流出2000億元，這給民營房企帶來非常大的現(xiàn)金流壓力。

境外美元債的情況跟境內(nèi)信用債的趨勢幾乎一致，2021年1-11月份房企美元債的凈融資額也是凈流出狀態(tài)，凈流出約165億美元。

“從目前看，國企的境內(nèi)、境外融資還比較順暢，民營房企受阻較大?！饼徧扈f。

除了融資端，龔天璇認(rèn)為，銷售回款下降也是影響房企現(xiàn)金流的原因。首先，按揭貸款的發(fā)放趨勢與開發(fā)貸的發(fā)放趨勢基本類似，都是受到銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的影響。從2021年3、4月份開始，按揭貸款的增速已經(jīng)開始放緩，到5月，按揭貸款增速已從1-4月平均40%下滑到了只有4%，6月以來的個人按揭貸款規(guī)模的單月增速已呈現(xiàn)負(fù)值。

其次，商品銷售額方面，2021年7月份以來，商品房單月銷售金額同比增速持續(xù)回落，9、10月份的單月銷售額低于2019年同期，預(yù)計(jì)11月份的商品房銷售額會呈現(xiàn)下降趨勢。從全年看，預(yù)計(jì)2021年商品房銷售額可能會略低于2020年。

不過，隨著今年9月底央行及其他金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的多次發(fā)聲，以及政策引導(dǎo)，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的環(huán)境開始好轉(zhuǎn)。

龔天璇稱，10月份銀行信貸流入房地產(chǎn)行業(yè)的金額有所增長，大概在1000-1500億元，預(yù)計(jì)開發(fā)貸發(fā)放速度還會持續(xù)加快。從按揭貸款發(fā)放看，也是10月份，按揭貸款的增速開始回正，未來會呈現(xiàn)正向增長。

至于商品房銷售額增速何時可以恢復(fù)，她說：“銷售額的恢復(fù)節(jié)奏會落后于開發(fā)貸、按揭貸款的發(fā)放速度，預(yù)計(jì)銷售下滑及增速放緩的趨勢可能還會持續(xù)1-2個季度?！?/p>

到目前為止，中誠信國際對房地產(chǎn)行業(yè)的展望仍維持“負(fù)面”。龔天璇說道：“在對房地產(chǎn)行業(yè)信貸投放的力度已經(jīng)加大的情況下，我們會重點(diǎn)觀察三個方面：一是銷售回款的回暖情況，二是民企、國企信貸資源均衡的情況，三是民企信用債恢復(fù)發(fā)行的情況。觀察這三方面的變化，對企業(yè)現(xiàn)金流的影響做出綜合判斷，并據(jù)此對行業(yè)展望做出調(diào)整?！?中新經(jīng)緯APP)

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