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中新經(jīng)緯12月10日電 題：發(fā)展保障性租賃住房對(duì)地產(chǎn)開發(fā)投資有多大拉動(dòng)？

作者 夏磊 國(guó)海證券研究所聯(lián)席所長(zhǎng)

12月6日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

保障性住房，包括公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。

當(dāng)前，住房政策的重點(diǎn)之一就是大力發(fā)展租賃行業(yè)，而發(fā)展保障性租賃住房，可以補(bǔ)充住房供應(yīng)短板，緩解新市民、青年人等群體的住房困難。因此，其成為推進(jìn)我國(guó)租賃行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要著力點(diǎn)。

保障性租賃住房的房源、建設(shè)資金從哪里來(lái)？

增加保障性租賃住房房源供應(yīng)，我們認(rèn)為可以通過(guò)新建和改建兩種方式來(lái)進(jìn)行。

從新建房源來(lái)講，可以圍繞國(guó)有建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、城區(qū)內(nèi)靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地進(jìn)行保障性租賃住房的開發(fā)與建設(shè)。

從改建房源來(lái)講，政府可以允許相關(guān)的市場(chǎng)主體將閑置和低效的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。此外，還可以通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼和利用政府閑置住房來(lái)進(jìn)行保障性租賃住房的房源擴(kuò)充。

針對(duì)建設(shè)保障性租賃住房的資金，我們認(rèn)為，政府要加大相關(guān)的財(cái)稅和金融政策支持。

從財(cái)政資金來(lái)看，包括中央補(bǔ)助資金支持、地方財(cái)政統(tǒng)籌以及專項(xiàng)債支持。專項(xiàng)債方面，此前，財(cái)政部預(yù)算司副司長(zhǎng)項(xiàng)中新就曾明確表示，保障性租賃住房是新增專項(xiàng)債資金重點(diǎn)投向之一。地方財(cái)政統(tǒng)籌方面，比如溫州市，近日就提出“從土地出讓金凈收益的10%以上或土地出讓金收入總額的2%以上中提取的保障性住房建設(shè)資金、從土地出讓收入總額中提取的‘騰籠換鳥’專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等各級(jí)各類有關(guān)資金，用于發(fā)展保障性租賃住房”。

從稅收優(yōu)惠來(lái)看，政府應(yīng)加大利用非居住存量土地和非居住存量房屋來(lái)建設(shè)保障性租賃住房，因此可比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行，同時(shí)可以免收相關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

從金融支持來(lái)看，首先是相關(guān)的信貸支持。如政府應(yīng)支持銀行等金融機(jī)構(gòu)為保障性租賃住房項(xiàng)目提供長(zhǎng)期貸款，完善貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)實(shí)施差別化對(duì)待。其次是可以通過(guò)各種發(fā)債手段支持。支持金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債，用于保障性租賃住房貸款投放；支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債、公司債、短融、中票等，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)；支持企業(yè)將物業(yè)抵押增信，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。再次是可以引入險(xiǎn)資。支持商業(yè)保險(xiǎn)資金參與保障性租賃住房建設(shè)。最后，政府還可以繼續(xù)擴(kuò)大公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)的試點(diǎn)。如國(guó)務(wù)院此前就明確提出支持北京城市副中心發(fā)展保障性租賃住房REITs。

保障性租賃住房對(duì)地產(chǎn)開發(fā)投資有多大拉動(dòng)？

為測(cè)算全國(guó)保障性租賃住房對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的投資拉動(dòng)比例，我們選取全國(guó)40個(gè)城市作為測(cè)算基礎(chǔ)，計(jì)算得出“十四五”期間，全國(guó)40城將共計(jì)新增供應(yīng)807萬(wàn)套保障性租賃住房。按全國(guó)保障性租賃住房供應(yīng)規(guī)模是40城的1.5倍計(jì)算，“十四五”期間全國(guó)將供應(yīng)約1211萬(wàn)套保障性租賃住房。

在不考慮保障性租賃住房對(duì)投資影響的前提下，我們采取成本法預(yù)計(jì)：2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資為147747億元，而保障性租賃住房拉動(dòng)的投資要占2022年整體房地產(chǎn)開發(fā)投資的2.2%。(中新經(jīng)緯APP)

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