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嚴躍進：要防范房地產(chǎn)開發(fā)投資步入“過冷”區(qū)間
中新經(jīng)緯12月16日電 題：要防范房地產(chǎn)開發(fā)投資步入“過冷”區(qū)間
作者 嚴躍進 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)
12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了11月份的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況月度報告。
從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況來看，1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元，同比增長6.0%；比2019年1—11月份增長13.2%，兩年平均增長6.4%。其中，住宅投資103587億元，增長8.1%。
我們認為，11月房地產(chǎn)開發(fā)投資整體進入到“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范該數(shù)據(jù)步入“過冷”區(qū)間。房地產(chǎn)開發(fā)投資是衡量房地產(chǎn)發(fā)展景氣度的一個優(yōu)質(zhì)指標。當前，短期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資略顯低迷，這和房地產(chǎn)銷售大環(huán)境未實現(xiàn)持續(xù)改善有關(guān)。
從房地產(chǎn)企業(yè)土地購置情況來看，1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%；土地成交價款14519億元，增長4.5%。
數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積同比顯現(xiàn)出較大幅度下滑，表明土地市場當前壓力較大。克而瑞研究中心調(diào)研的結(jié)果顯示，全國各地的第三輪集中土拍陸續(xù)展開，整體土地流拍情況相比10月份有所好轉(zhuǎn)，但流拍現(xiàn)象仍然存在。我們預(yù)計，國內(nèi)一部分重點二線城市的土地交易市場將面臨降溫。
從房屋銷售情況來看，1—11月份，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；比2019年1—11月份增長6.2%，兩年平均增長3.1%。其中，住宅銷售面積增長4.4%，辦公樓銷售面積增長2.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降2.6%。
2021年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一波密集的政策調(diào)控。從全國商品房銷售面積數(shù)據(jù)中可看出，市場整體仍延續(xù)了之前的降溫態(tài)勢，企業(yè)的銷售、去庫存壓力都比較大。后期，如果積極的信貸政策能真正落實，房企在資金緊張、去庫存等方面的壓力將會有所緩解。
從房地產(chǎn)企業(yè)到位資金情況來看，1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長7.2%；比2019年1—11月份增長14.2%，兩年平均增長6.9%。
整體而言，行業(yè)資金面在短期內(nèi)還沒有過快改善的可能性。即使近期各類政策持續(xù)放松，但政策效應(yīng)真正落實到房企實際經(jīng)營過程中，仍需要時間周期。在此過程中，我們需要注意兩個變化：其一，房企個人按揭貸款資金回籠速度是否加快；其二，房企自籌資金的資金到位情況是否在改善。
從房價情況來看，我們根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1—11月，全國商品房均價為10224元/平方米。整體而言，全國房價一直處于持續(xù)下降的通道，這與房地產(chǎn)市場活躍度持續(xù)走弱有關(guān)。(中新經(jīng)緯APP)
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