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中新經(jīng)緯12月21日電 題：房地產(chǎn)預(yù)售資金如何監(jiān)管才能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)？

作者 夏磊 國海證券研究所聯(lián)席所長

2021年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

所謂“良性循環(huán)”，是指房企的融資、拿地、預(yù)售、工程建設(shè)、項(xiàng)目交付鏈條可以正常運(yùn)作。包括項(xiàng)目內(nèi)部、項(xiàng)目和房企之間、房企和金融機(jī)構(gòu)之間、金融機(jī)構(gòu)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間等的內(nèi)外部循環(huán)。其中，預(yù)售資金作為房企重要資金來源，是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

我們?cè)撊绾卧凇凹炔环趴v房企利用預(yù)售資金肆意擴(kuò)張，又保持企業(yè)合理流動(dòng)性”的前提下，確立合理的預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)？

我們認(rèn)為，從政策層面來看，預(yù)售資金的監(jiān)管不應(yīng)“一刀切地收緊”，而應(yīng)做到“有緊有松、松緊適度”?！熬o”是為交房守住最后底線，一旦房企陷入債務(wù)危機(jī)，至少監(jiān)管賬戶上的預(yù)售資金可以用于推進(jìn)后續(xù)工程，從而防止項(xiàng)目爛尾。而適度的“松”可以讓正常經(jīng)營的房企增加流動(dòng)資金來源，減少現(xiàn)金流斷裂的可能。“緊”和“松”的根本目標(biāo)都是為確保地產(chǎn)項(xiàng)目按時(shí)交付。

從執(zhí)行層面來看，我們認(rèn)為有以下幾點(diǎn)可以嘗試操作。

其一，使用保函等形式替代預(yù)售資金監(jiān)管，這本質(zhì)上是間接為房企開辟一個(gè)融資路徑。如北京11月份規(guī)定，房企可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。

其二，區(qū)分重點(diǎn)監(jiān)管額度和一般監(jiān)管額度，對(duì)于重點(diǎn)監(jiān)管額度部分實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，根據(jù)工程進(jìn)度支取，對(duì)于超出重點(diǎn)監(jiān)管額度的部分，可更加靈活取用。

其三，精準(zhǔn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，對(duì)于財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健、過往信用良好的房企可適當(dāng)降低監(jiān)管要求，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目及時(shí)進(jìn)行應(yīng)急處置。

其四，簡化行政審批流程，壓縮審批時(shí)限，對(duì)于合理的資金使用需求及時(shí)撥付，以免因?yàn)樾姓掷m(xù)影響房企的資金周轉(zhuǎn)。

其五，增加緊急例外支取渠道。比如，如果大宗商品價(jià)格上漲，提高了施工工程成本，可能原來的支取額度就無法滿足房企工程建設(shè)需要，部分城市就可以針對(duì)性地實(shí)施創(chuàng)新做法。如11月初，成都市住建局發(fā)布通知，對(duì)預(yù)售資金支取條件進(jìn)行優(yōu)化，并調(diào)整了預(yù)售款例外支取管理方式。(中新經(jīng)緯APP)

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