中新經(jīng)緯12月23日電 國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉、分析師楊飛,分析師馬潔瑩發(fā)布研報(bào)稱,地產(chǎn)行業(yè)已告別高增長(zhǎng)時(shí)代,房企轉(zhuǎn)型大勢(shì)所趨。
房企違約頻現(xiàn)
研報(bào)指出,房企債券違約規(guī)模創(chuàng)新高,民企違約居多、甚至包含部分“綠檔”房企。房企債券違約,從2020年下半年開(kāi)始明顯增多,2021年前10月達(dá)320億元、創(chuàng)近年來(lái)新高,考慮離岸市場(chǎng)情況,違約債務(wù)規(guī)模更大;除公開(kāi)債券外,銀行貸款、信托等違約也增多。
研報(bào)分析,首次違約或債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)較高的房企多為民企,大多是凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等惡化的“紅檔”房企,部分是表內(nèi)債務(wù)滿足“綠檔”的房企。
資金斷裂是表象,杠桿擴(kuò)張過(guò)快才是根源
研報(bào)指出,地產(chǎn)調(diào)控下,地產(chǎn)銷售回款、再融資等的收縮,可能只是房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)釋放的“催化劑”。
研報(bào)認(rèn)為,過(guò)去幾年杠桿擴(kuò)張過(guò)快、現(xiàn)金流穩(wěn)定性下降,才是房企債務(wù)違約的根源。目前出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)的房企,大多在上一輪地產(chǎn)周期中,業(yè)務(wù)規(guī)模和債務(wù)快速擴(kuò)張,凈負(fù)債率在2015年至2017年基本上翻番;同時(shí),現(xiàn)金流管理沒(méi)有跟上,非標(biāo)等高成本融資增多、資金運(yùn)用效率不高,及流動(dòng)性偏低的土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增多,共同導(dǎo)致現(xiàn)金流穩(wěn)定性下降。部分房企盲目多元化擴(kuò)張,也拖累了主業(yè)現(xiàn)金流狀況。
投資或仍面臨下滑壓力,房企轉(zhuǎn)型大勢(shì)所趨
研報(bào)提出,債務(wù)壓力下,房企報(bào)表和拿地行為等的修復(fù)可能還需要時(shí)間,或意味著地產(chǎn)投資仍面臨下滑壓力。
對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的方向,研報(bào)給出了分析,地產(chǎn)定位變化下,地產(chǎn)行業(yè)已告別高增長(zhǎng)時(shí)代,房企轉(zhuǎn)型大勢(shì)所趨。對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言,傳統(tǒng)發(fā)展模式可能較難持續(xù),行業(yè)出清或才剛剛開(kāi)始,房企頭部效應(yīng)或更加凸顯;同時(shí),部分房企可以利用在住宅開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等的專業(yè)優(yōu)勢(shì),轉(zhuǎn)向輕負(fù)債的住宅聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式等。(中新經(jīng)緯APP)
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