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中新經(jīng)緯12月30日電 (薛宇飛)近日，泰康人壽及泰康養(yǎng)老以9.36億元人民幣價(jià)格轉(zhuǎn)讓陽(yáng)光城7.41%股份給滄州泰禾建材有限公司(下稱泰禾建材)，加上泰康養(yǎng)老通過(guò)大宗交易減持2%的股份，泰康系合計(jì)持有陽(yáng)光城的股份下降至3.997%。

險(xiǎn)資撤離地產(chǎn)已經(jīng)不是新鮮事。今年以來(lái)，數(shù)家險(xiǎn)資減持地產(chǎn)股，例如，大家人壽減持金地集團(tuán)、金融街，中國(guó)人壽減持萬(wàn)科A、招商蛇口，和諧健康保險(xiǎn)減持金融街等。“V觀財(cái)報(bào)”(微信號(hào)ID：VG-View)查詢Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2021年三季度末，前十大流通股股東中有險(xiǎn)資的A股上市房企共有14家，較2015年的高點(diǎn)減少了一半。

泰康系減持陽(yáng)光城

泰康系與陽(yáng)光城的關(guān)系，始于2020年。

由于陽(yáng)光城原股東中民投陷入流動(dòng)性危機(jī)，其所持有的陽(yáng)光城股份被擺上貨架。經(jīng)過(guò)一年多的尋找，2020年9月，泰康人壽、泰康養(yǎng)老以協(xié)議受讓方式，從中民投旗下公司受讓陽(yáng)光城約13.53%的股份，共計(jì)約5.55億股。據(jù)計(jì)算，泰康系入股陽(yáng)光城約耗資33.78億元，每股價(jià)格約6.09元。

為了引入泰康系，陽(yáng)光城的控股股東陽(yáng)光集團(tuán)做了對(duì)賭協(xié)議。陽(yáng)光集團(tuán)承諾，在2020-2024年實(shí)現(xiàn)不低于15%的歸母凈利潤(rùn)年均復(fù)合增長(zhǎng)率，且累計(jì)歸母凈利潤(rùn)不低于340.59億元，并在隨后的2025年-2029年期間，分別實(shí)現(xiàn)5%-10%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。若觸發(fā)業(yè)績(jī)承諾未達(dá)成而現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)那樾?，?yáng)光集團(tuán)應(yīng)向上市公司足額支付現(xiàn)金補(bǔ)償金額。這份對(duì)賭協(xié)議也規(guī)定，若泰康人壽及泰康養(yǎng)老合并持股低于9%，上述業(yè)績(jī)承諾事項(xiàng)由各方另行協(xié)商并及時(shí)披露。

除了成功引入泰康系成為公司二股東，在2021年4月5日，陽(yáng)光城大股東還與泰康保險(xiǎn)簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，落實(shí)泰康系入股陽(yáng)光城后在業(yè)務(wù)等層面開展相關(guān)合作的事宜，合作領(lǐng)域包括項(xiàng)目、資金、物業(yè)等。

但誰(shuí)也沒想到，陽(yáng)光城與泰康系的蜜月期僅僅維持一年。2021年三季報(bào)顯示，陽(yáng)光城今年前三季度的歸母扣非凈利潤(rùn)同比下滑超九成，這旋即引發(fā)泰康系董事陳奕倫、姜佳立的不滿，并對(duì)三季報(bào)投出反對(duì)票，理由為：對(duì)于公司三季度所表現(xiàn)的公司經(jīng)營(yíng)惡化，需要得到管理層合理解釋。今年12月20日，陳奕倫辭職，隨后便是泰康系12月27日的減持與轉(zhuǎn)讓。

具體看，泰康養(yǎng)老于27日通過(guò)大宗交易減持約8280.77萬(wàn)股股份，占上市公司總股本的2.00%，以大宗交易價(jià)格3.05元/股計(jì)算，泰康系套現(xiàn)約2.53億元。同日，泰康人壽、泰康養(yǎng)老與泰禾建材簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將其合計(jì)所持上市公司7.41%股份轉(zhuǎn)讓至泰禾建材，轉(zhuǎn)讓價(jià)為3.05元/股，泰康系套現(xiàn)約9.36億元。

減持與轉(zhuǎn)讓后，泰康系合計(jì)持有陽(yáng)光城的股份下降至約1.65億元股，占總股份的3.997%，以27日收盤價(jià)3.43元/股計(jì)算，對(duì)應(yīng)的總市值約為5.68億元。也就是說(shuō)，相較于入股陽(yáng)光城時(shí)耗資33.78億元，一年間，泰康系虧損約16.21億元。

多家險(xiǎn)資減持地產(chǎn)股

不僅泰康保險(xiǎn)，今年以來(lái)，險(xiǎn)資減持地產(chǎn)的事情頻頻發(fā)生。金地集團(tuán)與險(xiǎn)資的關(guān)系一直十分密切，截至2021年半年報(bào)，富德生命人壽通過(guò)各種形式合計(jì)持有金地集團(tuán)29.83%的股份，為第一大股東，大家人壽持有20.43%的股份，為第二大股東。

自今年9月15日起，金地已連續(xù)5次公告大家人壽減持公司股份。根據(jù)12月23日公告，大家人壽持有金地集團(tuán)的股份比例已下降至5.43%。

持有金地集團(tuán)股份的比例從20.43%降至5.43%，大家人壽僅用了短短4個(gè)月的時(shí)間。“V觀財(cái)報(bào)”根據(jù)歷次減持股份及價(jià)格粗略計(jì)算，大家人壽累計(jì)套現(xiàn)金額約為70億元。大家人壽的前身是安邦保險(xiǎn)，資料顯示，安邦保險(xiǎn)首次出現(xiàn)在金地集團(tuán)的股東名單中是2012年三季度，持股比例約為1.50%，到2014年12月，持股比例增至20%。2012年-2014年間，金地的股價(jià)最高也只有7元/股左右，比大家人壽近期通過(guò)大宗交易減持的價(jià)格低至少3.5元/股，從賬面看，若不考慮通脹因素，大家人壽整體是盈利的。

此外，自2012年以來(lái)，金地集團(tuán)每年都進(jìn)行了分紅，Wind數(shù)據(jù)顯示，2012-2020年，金地的股利支付率分別約為9.62%、19.83%、14.61%、59.07%、50.15%、34.97%、33.45%、30.02%、30.39%，作為公司第二大股東的大家人壽，自然會(huì)獲得不少分紅紅利。

除了金地集團(tuán)，今年9月份以來(lái)，大家人壽多次減持金融街股份，截至12月24日公告，所持股份降至10.11%，低于2021年半年報(bào)披露的14.10%。大家人壽還在逐步減持萬(wàn)科A股票，到2020年年報(bào)時(shí)，已退出十大股份之列。

中國(guó)人壽減持房企股票的動(dòng)作更早，其已連續(xù)數(shù)個(gè)季度減持萬(wàn)科A的股票，截至2021年三季度末，中國(guó)人壽的持股比例降至0.61%，而2020年中報(bào)時(shí)為1.80%。中國(guó)人壽還不斷減持招商蛇口的股份，2020年一季度末時(shí)持股比例為4.27%，到2021年三季度末降至2.46%。金融街的二股東和諧健康保險(xiǎn)的持股比例也輕微下降，持股比例由2020年底的15.88%降至2021年中報(bào)時(shí)的15.68%。

“V觀財(cái)報(bào)”查詢Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在2015年年末，前十大流通股股東中有險(xiǎn)資的A股上市房企共有28家，數(shù)量上為近些年的最高點(diǎn)。之后，整體呈現(xiàn)波動(dòng)下降趨勢(shì)，截至2021年三季度末，前十大流通股股東中有險(xiǎn)資的A股上市房企共有14家，分別為萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、華僑城A、金地集團(tuán)、金科股份、陽(yáng)光城、華夏幸福、首開股份、金融街、蘇州高新、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、同達(dá)創(chuàng)業(yè)、鐵嶺新城。

地產(chǎn)股前景幾何？

過(guò)往數(shù)年，險(xiǎn)資與地產(chǎn)的關(guān)系可謂緊密，究其原因，還是與險(xiǎn)資特性與房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好有關(guān)。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林對(duì)“V觀財(cái)報(bào)”分析，在過(guò)去，險(xiǎn)資非常青睞地產(chǎn)股。險(xiǎn)資的主力現(xiàn)金來(lái)源是壽險(xiǎn)，壽險(xiǎn)的賠付在一個(gè)較長(zhǎng)的周期上，因此也喜歡長(zhǎng)周期投資，對(duì)于它們來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)股投資周期長(zhǎng)，抗通脹能力好，且在城市化進(jìn)程推動(dòng)下，需求旺盛。

“另外，科技股雖然收益高，往往風(fēng)險(xiǎn)也高，收益和風(fēng)險(xiǎn)大致匹配。其他的上市公司，周期屬性很顯著，存在大小年。唯獨(dú)房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)簡(jiǎn)單，在過(guò)去數(shù)十年都能跨越周期，簡(jiǎn)單易懂。”盤和林說(shuō)。

但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生改變，險(xiǎn)資的態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)了投資換倉(cāng)的情況。盤和林認(rèn)為，保險(xiǎn)資金減持地產(chǎn)股，一是在房住不炒大背景下，地產(chǎn)股價(jià)格抬升空間有限；二是政策也在試圖減低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴；三是保險(xiǎn)屬于金融行業(yè)，自身有一定的杠桿，若再加上房企的高杠桿，會(huì)加劇險(xiǎn)資的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化和房企自身經(jīng)營(yíng)不善，已經(jīng)開始影響險(xiǎn)資的收益。例如，受華夏幸福債務(wù)問(wèn)題拖累，公司原二股東、現(xiàn)第一大股東中國(guó)平安的巨額戰(zhàn)略投資產(chǎn)生大額減值計(jì)提。根據(jù)公告，中國(guó)平安2021年半年度對(duì)華夏幸福相關(guān)投資資產(chǎn)進(jìn)行減值計(jì)提、估值調(diào)整以及其他權(quán)益調(diào)整金額合計(jì)為359億元。

對(duì)于未來(lái)地產(chǎn)股的走勢(shì)，招商證券在近日的一份研報(bào)中稱，房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)從杠桿驅(qū)動(dòng)的“指數(shù)牛市”變?yōu)楣芾砑t利驅(qū)動(dòng)的“結(jié)構(gòu)牛市”，從總量需求增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)為主變?yōu)樽杂涩F(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)為主，判斷未來(lái)一年行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將改善，政策底的出現(xiàn)會(huì)對(duì)估值修復(fù)形成支撐。

招商證券還稱，不論是當(dāng)下還是未來(lái)五年，內(nèi)生能力也即管理紅利將是主導(dǎo)房地產(chǎn)股票的核心要素，看好“造血能力”強(qiáng)的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)型公司、邊際改善的管理紅利型公司以及資源型疊加現(xiàn)金流預(yù)期改善型公司。(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)

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