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監(jiān)管層多次喊話房企并購 誰會是白衣騎士？
中新經(jīng)緯12月31日電 (薛宇飛 林堅)“房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段?！?2月30日，在由中國人民銀行舉行的小微企業(yè)金融服務(wù)和綠色金融新聞發(fā)布會上，針對央行與銀保監(jiān)會近日聯(lián)合出臺的《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾如是說。
據(jù)中新經(jīng)緯梳理，近段時間以來，央行、銀保監(jiān)會、國資委乃至中國銀行間市場交易商協(xié)會均發(fā)聲鼓勵房企間收并購，融資端也正在向國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企傾斜。機構(gòu)認(rèn)為，央企及財務(wù)穩(wěn)健的頭部民企或?qū)崿F(xiàn)對問題房企優(yōu)質(zhì)項目的整合，而最先被收購或許會是問題房企旗下的物業(yè)服務(wù)公司，而后擴展到開發(fā)項目。
監(jiān)管層多次喊話房企并購
多家媒體12月20日報道稱，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合對金融機構(gòu)發(fā)布《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》(下稱通知)。當(dāng)日，中新經(jīng)緯亦從監(jiān)管層相關(guān)人士獲悉該消息，但該通知卻一直沒有對外公布。
到12月30日，針對通知內(nèi)容，鄒瀾表示，房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場化程度是比較高的，從近幾年的數(shù)據(jù)看，現(xiàn)有的10萬余家房企中每年都會有將近500家的企業(yè)進入司法破產(chǎn)重整，這是行業(yè)優(yōu)勝劣汰、實現(xiàn)出清的重要方式。
“對于已經(jīng)出險和資金周轉(zhuǎn)困難的房企集團持有的優(yōu)質(zhì)項目子公司股權(quán)或資產(chǎn)，不少行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)民營、國有企業(yè)是有購買意愿的，這也就相應(yīng)產(chǎn)生了專門的合理融資服務(wù)需求。為了充分發(fā)揮項目并購在防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險、推動行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)中的積極作用，同時進一步強調(diào)市場化、法治化風(fēng)險化解原則，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺了這樣一份文件?！编u瀾稱。
梳理會發(fā)現(xiàn)，類似于“鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購”的提法，在近段時間頻頻被提及。央行、銀保監(jiān)會于近期召集部分銀行業(yè)金融機構(gòu)進行座談，希望銀行業(yè)金融機構(gòu)能夠積極推進并提供并購貸款，對出現(xiàn)風(fēng)險的大型房地產(chǎn)企業(yè)不要盲目抽貸斷貸。
據(jù)財聯(lián)社，12月20日，在發(fā)布上述通知的同時，央行、銀保監(jiān)會就會同國資委召集部分民營、國有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開座談會，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則加大房地產(chǎn)項目兼并收購，鼓勵金融機構(gòu)提供兼并收購的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險、促進行業(yè)出清。一些房企表示，目前是兼并收購的較好時機，正在實質(zhì)性洽談多個并購項目。
上海證券報報道稱，12月10日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊債務(wù)融資工具用于并購項目或已售在建項目建設(shè)。據(jù)銀保監(jiān)會官網(wǎng)，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人在12月3日的答記者問中指出，要合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款。
收并購路徑優(yōu)劣并存
就房地產(chǎn)行業(yè)而言，全國年商品房銷售額雖然達到十幾萬億元人民幣，但行業(yè)內(nèi)的集中度并不高，即使年銷售額第一的房企，其市占率也不及10%。因此，收并購事件在行業(yè)內(nèi)不斷，尤其是每當(dāng)市場進入下行周期，一些負(fù)債過高、經(jīng)營不善的企業(yè)往往會被兼并。
對于上述通知，天風(fēng)證券就認(rèn)為，在地產(chǎn)信用復(fù)蘇不對稱的背景下，依靠行業(yè)并購消化不良資產(chǎn)可能會是本輪行業(yè)風(fēng)險出清的主要路徑。北京大成(福州)律師事務(wù)所律師孟佳對中新經(jīng)緯表示，收購方式主要有股權(quán)并購和資產(chǎn)并購兩種。過往的房地產(chǎn)并購項目中，大多是通過股權(quán)并購方式實施，這主要是基于納稅籌劃角度考慮。但上述通知對并購貸款的目的作了限定，明確金融機構(gòu)發(fā)放的并購貸款僅用于房地產(chǎn)企業(yè)項目的收并購，不可用于出險房企的股權(quán)收購或企業(yè)自身。也就是說，監(jiān)管部門鼓勵的是，金融機構(gòu)對通過資產(chǎn)并購方式盤活出險房企的優(yōu)質(zhì)項目的并購者，提供融資支持和服務(wù)。
中信證券更是指出，政策鼓勵優(yōu)秀房企并購困難房企項目后，預(yù)計后續(xù)的項目轉(zhuǎn)讓將逐漸增多，最初的案例可能多為持有物業(yè)。輕資產(chǎn)的并購在2022年可能更為活躍，因為產(chǎn)業(yè)鏈較之開發(fā)活動更具規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。
當(dāng)前，多家陷入債務(wù)危機的企業(yè)，都已經(jīng)或計劃出售旗下物業(yè)服務(wù)公司，例如，今年上半年，陷入危機中的藍(lán)光發(fā)展，就將旗下的藍(lán)光嘉寶服務(wù)71.17%股份以54.32億元賣給碧桂園服務(wù)。9月，碧桂園服務(wù)又分別以不超過100億元、33億元相繼拿下富力物業(yè)和彩生活服務(wù)的核心資產(chǎn)。恒大也計劃出售恒大物業(yè)，暫時還沒有找到合適買家。
但也要指出的是，收并購并非易事。一家頭部房企的相關(guān)人士對中新經(jīng)緯說：“自從行業(yè)形勢在下半年發(fā)生急轉(zhuǎn)，公司已經(jīng)減少對外投資，連拿地都很謹(jǐn)慎，如果去收并購?fù)械脑?，肯定很小心。?dāng)然，只要價格合適，也會給老板做建議?！?/p>
天風(fēng)證券提醒，雖然再融資對優(yōu)質(zhì)房企的偏好已經(jīng)兌現(xiàn)，但行業(yè)景氣度能否順利修復(fù)依然是收并購?fù)七M的最大前提，在銷售預(yù)期不明朗的情況下，再投資預(yù)期偏謹(jǐn)慎仍是目前最大的堵點。也就是說，行業(yè)信用及基本面能否好轉(zhuǎn)，都要看需求側(cè)的變化。
誰來當(dāng)“白衣騎士”？
從鄒瀾的講話以及此前央行、銀保監(jiān)會等部門召開的座談會不難發(fā)現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)民企、國企將會是未來收并購的主力軍。相對應(yīng)的是，自四季度融資端開始顯露松動以來，少數(shù)國企、優(yōu)質(zhì)民企率先獲得彈藥補充，資金明顯有向國企、央企及部分優(yōu)質(zhì)民企集中的態(tài)勢。
就在11月9日中國銀行間市場交易商協(xié)會召開房企座談會后兩天，11日，保利發(fā)展率先在銀行間市場啟動發(fā)行中期票據(jù)，12日，招商蛇口、建發(fā)集團也啟動發(fā)行中期票據(jù)。
到12月初，萬科、碧桂園相繼宣布計劃發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，金地集團的2021年一期2號資產(chǎn)支持專項計劃獲得通過，龍光集團發(fā)行公司債券獲批準(zhǔn)，龍湖則完成發(fā)行不超過10億元的中期票據(jù)。有媒體還稱，招商蛇口、碧桂園等企業(yè)計劃在中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊發(fā)行并購票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項目的兼并收購。
據(jù)同策研究院監(jiān)測，11月份40家典型上市房企共完成約668.62億元的融資，環(huán)比上升98.7%，其中，債權(quán)融資金額占比達86.37%。該研究院分析，11月房企債權(quán)融資大幅回升，國企、央企憑借其穩(wěn)健性開始在融資市場嶄露頭角，融資主力從民企轉(zhuǎn)移至國企、央企。
“相對于民企，國企、央企在中期票據(jù)、海外銀團貸款和其他債權(quán)融資方面更具融資優(yōu)勢，除融資利率較低外，金額也更為巨大。當(dāng)然，民企中不乏有‘優(yōu)等生’，擁有穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)的房企將更受金融市場青睞?！鄙鲜鲅芯吭悍Q。
資金相對充裕的國企、央企接下來的動作，受到關(guān)注。孟佳認(rèn)為，無論是從企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營穩(wěn)健角度，還是財務(wù)狀況和融資能力角度，國有房企在并購中更具優(yōu)勢。但國企也要考慮對并購行為本身的合規(guī)管理。國企房企在實施并購時，應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院國資委和地方國資委關(guān)于國有企業(yè)對外投資的相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，比如，并購行為不能涉及所屬國資監(jiān)管機構(gòu)印發(fā)的國有企業(yè)投資項目負(fù)面清單內(nèi)的“禁止投資類項目”，投資行為應(yīng)當(dāng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及“主業(yè)投資”的要求，還要符合國家和地方關(guān)于國有企業(yè)債務(wù)管理規(guī)定，控制好投資規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率等。
華泰證券認(rèn)為，數(shù)家央企及財務(wù)穩(wěn)健的頭部民企已經(jīng)啟動多種融資渠道發(fā)行，未來如果能借助并購業(yè)務(wù)實現(xiàn)對問題房企優(yōu)質(zhì)項目的整合，有望看到優(yōu)質(zhì)房企在下一輪周期中邁向新的成長軌道。不過也應(yīng)注意，盡管優(yōu)質(zhì)房企會積極發(fā)行相關(guān)債務(wù)融資產(chǎn)品，但還有些細(xì)節(jié)有待明確，才能助推并購步伐，比如，并購貸款、債務(wù)融資工具是否會占用“三道紅線”等監(jiān)管指標(biāo)。(中新經(jīng)緯APP)
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