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丁祖昱：物管企業(yè)發(fā)展“去地產(chǎn)化”需求凸顯
中新經(jīng)緯1月5日電 題：物管企業(yè)發(fā)展“去地產(chǎn)化”需求凸顯
作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官
2021年，物管行業(yè)經(jīng)歷一波階段性上市潮之后，整體市場加速發(fā)展，物管企業(yè)規(guī)模擴張勢頭強勁。
克而瑞物管數(shù)據(jù)系統(tǒng)CPIC監(jiān)測顯示，2021年，物管企業(yè)的TOP10門檻值大幅提升，企業(yè)要進入行業(yè)發(fā)展前十名，在管面積值要達到2.70億平方米以上，這與2020年的數(shù)值相比，TOP10門檻提升8300萬平方米，增幅為44.39%。
2021年，TOP50在管面積的門檻值提升298萬平方米，達到4308萬平方米，增幅為7.43%。相較于2020年，TOP10物管企業(yè)門檻增幅最大，這表明行業(yè)頭部企業(yè)的規(guī)模提升在進一步加速。
行業(yè)擴張迅猛，企業(yè)并購加劇
克而瑞物管通過對市場公開披露信息(含非上市企業(yè))監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2021年，物管行業(yè)發(fā)生的企業(yè)并購案涉及金額已超過400億元，這個數(shù)值是2020年的四倍。高交易額、高頻次成為行業(yè)企業(yè)并購的兩大特點。其中，碧桂園服務斥資百億收購富力物業(yè)并購案，刷新了業(yè)內(nèi)最貴收購單價記錄。
物管企業(yè)規(guī)模快速擴張背后也面臨發(fā)展新命題：一方面，企業(yè)的大量收并購帶來了人才稀釋、品牌管理等問題，這為企業(yè)持續(xù)盈利帶來了不確定性。另一方面，頭部企業(yè)定位早已超出傳統(tǒng)物業(yè)服務范疇，更偏重于“空間”管理服務，但截止到目前，物管公司傳統(tǒng)業(yè)務之外的盈利模式仍未明晰，盈利更是有限。
尤其是對物管行業(yè)頭部企業(yè)而言，規(guī)模之外的利潤如何維持，規(guī)模之上的盈利厚度如何挖掘，都是擺在企業(yè)面前不得不思考的問題。
物管企業(yè)去“地產(chǎn)化”需求凸顯
眾所周知，房地產(chǎn)與物管行業(yè)的發(fā)展唇齒相依。2021年，調(diào)控政策引發(fā)的行業(yè)整合洗牌在一定程度上波及到物管公司。尤其是部分現(xiàn)金流緊張的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，內(nèi)外債務危機一旦顯露，關聯(lián)的物管企業(yè)就要受牽連：或股價受母公司影響大幅下挫，或被擺上“貨架”，成為母公司一個待甩賣的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包”。
隨著監(jiān)管層考量、投資人離場心態(tài)、母公司急需資金紓困，以及企業(yè)自身意愿的多重因素影響，2021年下半年，部分待上市的物管企業(yè)或被迫推遲上市、或被“擺上貨架出售”，甚至有已經(jīng)通過聆訊的物管企業(yè)也暫停了上市步伐。
當前，雖然大多數(shù)物管企業(yè)已經(jīng)獨立平行運營且擁有獨立品牌，甚至已經(jīng)獨立上市，但大多數(shù)待上市和已上市物管企業(yè)仍嚴重依賴關聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的扶持才能獲得在管及合約面積、公司營收，尤其是利潤的高增長。
我們認為，經(jīng)歷了2021年的地產(chǎn)大變局后，物管企業(yè)發(fā)展過于依賴母公司的發(fā)展方式將在2022年逐漸有所改變。
一方面，隨著部分房企發(fā)展收縮，未來幾年企業(yè)持續(xù)交付面積會有相應的縮減；而資金鏈緊繃的一部分地產(chǎn)公司，也無瑕在物管的非業(yè)主增值服務方面大手筆投資發(fā)展。另一方面，資本市場投資人對物管公司上市給出的評估也日趨審慎、理性?？傊锕芷髽I(yè)未來需要探索出一條自己能獨立發(fā)展而非依賴母公司的全新發(fā)展道路。
我們預計，2022年的物管行業(yè)不再唯規(guī)模論，企業(yè)也將更關注增長質(zhì)量和良性競爭。同時，物管企業(yè)也會重新審視與開發(fā)集團母公司的關系，在地產(chǎn)大變局的背景下，減少對母公司的依賴，逐步走出獨立發(fā)展之路。(中新經(jīng)緯APP)
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