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中新經(jīng)緯1月12日電 題：商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊煞科蟀l(fā)展“第二增長(zhǎng)曲線”

作者 陳文靜 中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)

2021年以來，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的“三道紅線”和全國22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地出讓的“兩集中”政策，加速了房地產(chǎn)行業(yè)的整合與洗牌。部分房企由于無法快速反應(yīng)，出現(xiàn)了債務(wù)違約等問題。

外部環(huán)境的劇變，推動(dòng)企業(yè)開始向內(nèi)探索，尋找自身可以轉(zhuǎn)型發(fā)展的新模式。一方面，房企不斷加強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，以實(shí)現(xiàn)降本增效；另一方面，企業(yè)持續(xù)進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)試水，以分散資金承壓下的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

隨著國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)需求的擴(kuò)大，以及商業(yè)生態(tài)發(fā)展多樣化，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)因其可以形成與住宅開發(fā)主業(yè)協(xié)同發(fā)展、互為促進(jìn)的特點(diǎn)，成為了房企看好的“第二增長(zhǎng)曲線”。

近幾年來，房企不斷分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊上市，在行業(yè)形成了一波熱潮，越來越多的房企選擇了“輕重并舉”的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

與住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)需要通過持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)來獲取租金收益，并最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的保值增值。企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理水平對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，因此，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)具備了廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。

頭部房企通過優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目打造積累出的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、培養(yǎng)出的優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，將最終形成企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的品牌效應(yīng)。房企可借此積極拓展第三方項(xiàng)目，開展輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張。

在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展策略上，一部分房企選擇采用“輕重并舉”的策略，將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)作為重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，同時(shí)逐漸擴(kuò)大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模。一部分房企則選擇將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊剝離出來獨(dú)立上市，以此拓寬融資渠道、拓展業(yè)務(wù)規(guī)模，讓企業(yè)在市場(chǎng)監(jiān)督下更快獨(dú)立成長(zhǎng)，如寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)、華潤(rùn)萬象生活三家企業(yè)均已在香港上市，以及當(dāng)下正在沖擊港股上市的萬達(dá)商管等企業(yè)。

2021年10月，萬達(dá)集團(tuán)旗下的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)萬達(dá)商管公司向香港聯(lián)交所遞交了招股說明書。萬達(dá)商管擬面向全球發(fā)行股份，用于投資收購擴(kuò)大在管物業(yè)面積，改造場(chǎng)景、硬件，戰(zhàn)略投資等。如果萬達(dá)商管能在2022年成功上市，其有可能成為行業(yè)發(fā)展的一股東風(fēng)，整體抬升商管行業(yè)的資本估值。我們相信，屆時(shí)將有更多房企或?qū)⒉鸱稚坦軜I(yè)務(wù)板塊進(jìn)行上市。

此前，諸多房企的物業(yè)管理公司憑借政策支持、可持續(xù)盈利模型等獲得了資本市場(chǎng)認(rèn)可，享受到了較高的估值水平。時(shí)至今日，行業(yè)內(nèi)大部分頭部房企的物管板塊已完成分拆上市，行業(yè)上市紅利基本結(jié)束，估值回歸平穩(wěn)。而作為物業(yè)管理細(xì)分領(lǐng)域的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊，隨著消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大和房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重視迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇。(中新經(jīng)緯APP)

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