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中新經(jīng)緯1月19日電 銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王秋蘅近日發(fā)布研報(bào)稱，目前處于“基本面底”+“政策底”的組合，房地產(chǎn)基本面仍處于加速下行途中，景氣度處于歷史最差，政策博弈仍有空間，2022年一季度是配置的最佳窗口期。

研報(bào)指出，市場(chǎng)銷售景氣度達(dá)到歷史最差，預(yù)計(jì)二季度企穩(wěn)。2021年，銷售金額、銷售面積增速分別為4.8%、1.9%，12月單月，銷售金額、銷售面積增速分別為-18%、-16%，銷售的降幅在11月出現(xiàn)短暫收窄之后，又重拾加速下行之勢(shì)，景氣度已經(jīng)差于2010年以來(lái)任何時(shí)期。目前基本面還未觸底，市場(chǎng)還處于負(fù)向循環(huán)中，風(fēng)險(xiǎn)事件的消化和購(gòu)房信心的恢復(fù)需要時(shí)間，銷售的恢復(fù)較以往時(shí)間也要長(zhǎng)一些，預(yù)計(jì)今年二季度企穩(wěn)。銀河證券預(yù)計(jì)2022年全國(guó)商品房銷售額同比增速在-7.7%左右。

研報(bào)提到，2021年12月土地購(gòu)置面積增速創(chuàng)年內(nèi)新低，溢價(jià)率處于歷史低位。12月單月土地購(gòu)置面積增速為-33%，較上月下降20個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)年內(nèi)新低。2021年土地成交價(jià)款累計(jì)增速?gòu)哪陜?nèi)低點(diǎn)29.2%回升至2.8%，土地購(gòu)置面積從33%一路下滑至-15.5%，二者形成“剪刀差”，主要由于房企拿地城市能級(jí)上移。百城土地溢價(jià)率從年內(nèi)高點(diǎn)下降至2.9%，為2010年以來(lái)的歷史低點(diǎn)。

研報(bào)認(rèn)為，銷售拿地雙弱導(dǎo)致開工低迷，竣工修復(fù)具備確定性和持續(xù)性。2021年，新開工面積同比下降11.4%，12月單月增速為-31%，在銷售和拿地“雙弱”的預(yù)期之下，目前開工情況歷史最差；竣工面積累計(jì)同比增長(zhǎng)11.2%，12月單月增速1.91%，2016年以來(lái)銷售高增長(zhǎng)帶來(lái)的竣工將繼續(xù)兌現(xiàn)，但強(qiáng)度可能弱于2021年。銀河證券預(yù)計(jì)2022年，新開工面積增速-5%、施工面積增速1.7%、竣工面積增速10%。

研報(bào)表示，12月開發(fā)投資增速創(chuàng)歷史新低。2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增長(zhǎng)4.4%，12月單月投資增速為-13.9%，為歷史最低增速(剔除疫情期間奇異值)，施工和土地市場(chǎng)未見(jiàn)回暖跡象，將繼續(xù)帶動(dòng)投資下行。銀河證券預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資2022年同比增速在0.5-1.0%。

銀河證券宏觀分析師許冬石在另一份研報(bào)中也提到，基建回升偏緩，制造業(yè)處于高位，房地產(chǎn)投資繼續(xù)下滑。2021年投資下滑，投資額小幅高于預(yù)期?；ㄍ顿Y反彈受阻，房地產(chǎn)投資繼續(xù)下行，制造業(yè)投資上行速度減緩?；ㄍ顿Y是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，1-2季度投資增速會(huì)逐步回升；房地產(chǎn)相關(guān)政策在9月末放松，但房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑并沒(méi)有結(jié)束；制造業(yè)投資受到利潤(rùn)未來(lái)影響有下行壓力。預(yù)計(jì)2022年1季度，基建投資上行加速，房地產(chǎn)投資下滑減緩，制造業(yè)投資高位回落。

研報(bào)還提到，房地產(chǎn)到位資金全面下滑，需求不足導(dǎo)致按揭貸發(fā)放較弱。2021年12月單月，到位資金增速為-19%，較上月增速下降12個(gè)百分點(diǎn)，其中國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款增速分別為-32%、-10%、-8%、-26%，分別較上月-11個(gè)百分點(diǎn)、-12個(gè)百分點(diǎn)、-19個(gè)百分點(diǎn)、-10個(gè)百分點(diǎn)。新增居民中長(zhǎng)期貸款在10、11月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)之后，再次轉(zhuǎn)負(fù)，12月單月增速為-19%。銀河證券認(rèn)為10、11月按揭貸款的正增長(zhǎng)是按揭貸發(fā)放加速背景下前期積壓貸款的釋放，而12月再次轉(zhuǎn)負(fù)也印證了市場(chǎng)需求不足。

研報(bào)最后指出，短期維度，政策偏暖推動(dòng)估值提升。目前處于“基本面底”+“政策底”的組合，基本面仍處于加速下行途中，景氣度處于歷史最差，政策博弈仍有空間，銀河證券認(rèn)為今年一季度是配置的最佳窗口期。中長(zhǎng)期維度，在集中度提升和盈利企穩(wěn)預(yù)期下，管理優(yōu)異、融資通暢、多元化發(fā)展的“三好房企”將享有更高的估值溢價(jià)。(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)