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連平:2022年房地產(chǎn)或先抑后揚，一線城市將較典型
中新經(jīng)緯1月24日電 題：2022年房地產(chǎn)或先抑后揚，一線城市將較典型
作者 連平 植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長
2021年，房地產(chǎn)行業(yè)運行呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢。房地產(chǎn)調(diào)控政策在大部分時間內(nèi)保持相對高壓，房企融資環(huán)境快速收緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速逐級回落。展望2022年，房地產(chǎn)政策正在向“穩(wěn)預(yù)期”“穩(wěn)增長”要求靠攏，定調(diào)更好滿足購房者的合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。近日住建部召開年度工作會議，明確要求“充分釋放居民住房需求潛力”，預(yù)示房地產(chǎn)調(diào)控有望迎來實質(zhì)性松動，包括限購限售限貸等政策可能的調(diào)整。展望全年，房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)五個重要趨勢。
趨勢一是地方政府調(diào)控政策逐漸向穩(wěn)樓市靠攏。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)全面下行和市場偏冷的局面，很大程度上是地方政府政策偏差所致。按照中央提出的穩(wěn)增長要求，2022年地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策糾偏勢在必行。2021年底和2022年初以來，一些地方政府相繼出臺了一系列政策，積極落實穩(wěn)樓市的舉措。在住房公積金貸款方面，南寧、北海等地方政府放寬公積金政策，下調(diào)公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度。在預(yù)收款制度方面，繼2021年11月成都、廣州率先放松預(yù)售監(jiān)管后，煙臺、眉山等地方的商品房預(yù)售監(jiān)管制度也有所松動，包括采取適度調(diào)降商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例、上浮信用等級較高的房企商品房預(yù)售資金使用額度等方式，以緩解房企現(xiàn)金流壓力。在土地拍賣方面，杭州和寧波通過拉長土地出讓金繳納周期、下調(diào)起拍價等方式，增加房企盈利空間，寧波最新一輪集中土拍全部成交，土地市場出現(xiàn)了積極的信號。2022年全年，地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策將進一步突出穩(wěn)樓市的政策目標(biāo)，放松和調(diào)整有偏差的相關(guān)政策舉措。
趨勢二是住房金融總體上進一步回暖。伴隨著央行及有關(guān)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場融資環(huán)境、購買行為和監(jiān)管政策松動，房企和居民部門信貸融資增速下行壓力將有所緩和。截至2021年12月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為52.5萬億元，同比增長7.9%，增速較2021年9月末回升0.3個百分點，一改此前連續(xù)三年余額增速放緩的特點。自2021年四季度開始，住房信貸政策邊際改善，居民住房貸款利率開始趨降、個人按揭貸款增速有所回升、商業(yè)銀行放款節(jié)奏有所加快，部分剛需和改善型需求正在逐步恢復(fù)。按照“充分釋放居民住房需求潛力”要求，預(yù)計2022年個人按揭貸款投放力度將進一步加快，對優(yōu)質(zhì)房企的開發(fā)貸也將恢復(fù)到合理增長的狀態(tài)，以支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
趨勢三是房地產(chǎn)市場由全面下行走向逐步企穩(wěn)。從住房金融環(huán)節(jié)開始，對資質(zhì)優(yōu)良的房企提供合理的流動性支持，包括開發(fā)貸、債券、租賃住房信貸等融資方式邊際改善，加上地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的松動和糾偏，將促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。具體來看可能帶來四方面的變化：一是商品房銷售步伐可能加快，降價促銷行為可能延續(xù)。二是土地市場將呈企穩(wěn)態(tài)勢，除了大型房企外，預(yù)計二季度后部分中小民營房企也將逐步回到土拍市場。三是新開工或?qū)⒂|底反彈，預(yù)計2022年上半年新開工情況表現(xiàn)依舊不容樂觀，而下半年新開工有望在開發(fā)貸邊際改善的推動下，增速料有所回升，全年跌幅將較2021年有所收斂。四是房地產(chǎn)投資由下行轉(zhuǎn)為企穩(wěn)，增速有所放緩，預(yù)計2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長約3.5%?？梢灶A(yù)期，2022年下半年，房地產(chǎn)市場可能走向全面企穩(wěn)。
趨勢四是房價總體上可能呈現(xiàn)先抑后揚的態(tài)勢，一線城市房價表現(xiàn)可能較為典型?？v觀2021年全年表現(xiàn)，全國房價整體先揚后抑，高點在5月份。此后在土地市場和商品房成交逐級回落后，房價漲幅逐步收斂。據(jù)統(tǒng)計，全年除一線城市新房價格漲幅略有擴大外，其余各地區(qū)和市場房價漲幅持續(xù)放緩，新房市場中超過5%漲幅的城市數(shù)量從2020年末的24個降至9個。12月植信房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)為1.2，較11月回落0.3個百分點，表明全國房價增速短期存在小幅回落壓力，主因土地市場和房產(chǎn)銷售偏弱。
展望2022年，在高基數(shù)和二、三線城市購房需求放緩的影響下，房價漲幅可能在大部分時間內(nèi)處于負值區(qū)間。不過，因供給不足和需求上行或?qū)?dǎo)致房價可能在三季度末到四季度初觸底反彈。一線城市房地產(chǎn)屬于抗通脹資產(chǎn)。過去十年布局一線城市房產(chǎn)的投資者，才是真正做到了通過房產(chǎn)投資對抗并且跑贏通脹的資產(chǎn)，達到了所謂的“保值增值”。從實物房產(chǎn)來看，大城市的長期住房需求體量依舊巨大。當(dāng)前大城市現(xiàn)房庫存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，表明當(dāng)?shù)匦路抗?yīng)不足的問題較為突出。結(jié)合居民部門住房金融環(huán)境邊際改善，考慮到信貸環(huán)境通常領(lǐng)先銷售6—9個月，預(yù)計信貸滯后效應(yīng)將在2022年三季度開始顯現(xiàn)，住房需求將逐步恢復(fù)。由于2022年整體地價上行壓力較大，且重點城市當(dāng)前現(xiàn)房庫存緊張，進而可能會推動相應(yīng)地區(qū)房價在下半年回升，包括住宅、寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)，投資者可以關(guān)注這部分實物資產(chǎn)。
趨勢五是優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)金融資產(chǎn)市場配置需求將穩(wěn)步回升。伴隨著市場全面企穩(wěn)，不動產(chǎn)權(quán)益類資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)房企的證券及不動產(chǎn)REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)在未來一個階段將逐漸體現(xiàn)其配置價值，投資者對房地產(chǎn)行業(yè)多樣化的投資形式可以持積極態(tài)度。過往在房地產(chǎn)投資下行壓力較大時期，優(yōu)質(zhì)房企債券有著不錯的回報。當(dāng)前二級市場房地產(chǎn)股票市盈率處于歷史最低水平，安全邊際較高。自2021年11月以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步走向理性和友好、住房金融支持政策的不斷加強，金融市場對房地產(chǎn)行業(yè)運行的預(yù)期轉(zhuǎn)好，尤其是資質(zhì)優(yōu)良的央企、國企房地產(chǎn)開發(fā)公司，將會引領(lǐng)房地產(chǎn)股票價格快速反彈，未來房地產(chǎn)類權(quán)益資產(chǎn)估值存在明顯修復(fù)的可能性。公募不動產(chǎn)REITs自2021年6月登陸證券市場以來，頗受專業(yè)投資者的歡迎，銀保監(jiān)會2021年末也批準(zhǔn)保險資金投資該領(lǐng)域，REITs以其輕資產(chǎn)模式和專業(yè)管理的特點，使底層資產(chǎn)項目實現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，年化回報率可達到4%-10%不等，長期具有戰(zhàn)略配置價值。(中新經(jīng)緯APP)
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