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我在北京賣四合院:一平米十萬起,胡潤榜富豪也接待過

中新經(jīng)緯2月7日電 (薛宇飛)“天棚魚缸石榴樹,先生肥狗胖丫頭”,你向往過在四合院里生活嗎?憑借著稀缺性、極佳的區(qū)位及厚重的文化底蘊,北京的四合院、上海的老洋房分別占據(jù)著兩大一線城市房產(chǎn)界的頂流。一套四合院動輒幾千萬乃至上億元,將它的客戶群體限制在極小的范圍,也注定這一市場的小眾。

2009年開始接觸四合院的鐵萌,自認為入行時間不算很長,但卻是見證了市場突飛猛進的一個時期,四合院價格也從3萬元/平方米漲到目前的10萬元/平方米以上。近日,鐵萌從一個房產(chǎn)經(jīng)紀人的視角,向中新經(jīng)緯講述銷售四合院的故事。

一年成交二三十套

北京四合院內(nèi)景。來源:受訪者供圖

四合院,作為最能代表北京地域特色的傳統(tǒng)民居,星羅棋布般地散布在二環(huán)內(nèi),不管是北京人還是外地游客,都將它視作一種標志性符號。

不過,即使二環(huán)內(nèi)不大,在業(yè)內(nèi)人士看來,不同地段的四合院仍有高下之分。鐵萌是泓冠地產(chǎn)的高端服務部總監(jiān),他說:“北京是以故宮為中心向四周擴散,在懂行的人看來,四合院的價值也是以故宮為中心,故宮周邊一圈是最好的,然后北城又好于南城。僅從區(qū)位看,大致的順序會是南池子、北池子、什剎海、東四、西四、東單、西單、鼓樓、前門外?!?/p>

在他看來,二環(huán)內(nèi)的四合院雖然不少,但刨去公房、大雜院、歷史保護建筑等等,能夠上市銷售的院子少之又少?!拔夜烙?,現(xiàn)在能夠交易的四合院,連大帶小的,可能不足200套。1000平方米的院子,存量用兩只手能數(shù)得過來,因此大院子的價值也很高。”

即使掛牌在售的,也有不少無法交易,“比如,系統(tǒng)里有300套房子,可能有100套最終都沒辦法過戶?!辈荒芙灰椎囊粋€重要原因是產(chǎn)權(quán)復雜?!昂芏嗨暮显菏抢陷厓喝藗飨聛淼模赡苁侨寮胰斯灿?,誰也不能得到院子的完全產(chǎn)權(quán),而為了防止家里老人過世后產(chǎn)權(quán)變得更復雜,就會把院子給賣了,進行變現(xiàn)。如果產(chǎn)權(quán)人都同意,那還好說,只要有一家不同意,這院子就賣不了?!?/p>

四合院民居。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

四合院交易前,還需要按照占地面積1.6萬元/平方米繳納土地出讓金,有的業(yè)主沒這個能力交,有的是不想交,這就要看客戶愿不愿意墊付。還有的,一個院子被分割成好幾個房本,而按照北京市的限購規(guī)定,京戶限購兩套、非京戶限購一套,這直接就卡住了交易。

“我經(jīng)手過一個拖得時間比較長的,在2016年北京限購政策出臺之前簽的合同,后來限購了,土地出讓金交納政策也變了,前前后后拖了2年多才完成?!彼Q,四合院的成交周期最少半年,基本上要一年,拖三五年成交的也不少。

因此,規(guī)模比較大的中介機構(gòu),比如鏈家、我愛我家,基本不做四合院交易,原因之一就是交易周期長、手續(xù)煩瑣、房源產(chǎn)權(quán)關(guān)系復雜,成交一套四合院的時間可能夠賣好幾套樓房了。只有長期做四合院的經(jīng)紀人,才能摸透里面的各種門道。

市場上沒有四合院交易量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。而據(jù)鐵萌估計,在2016年限購政策出臺之前,通過中介成交的四合院一年大概有60-70套,限購以后,每年的成交量大概在20-30套。

中新經(jīng)緯注意到,近期有中介在抖音等平臺發(fā)布消息稱,一套大型四合院以21億元的價格成交,僅定金就有1個億。不過鐵萌稱,他沒有聽說這個消息,可信度不高,“有的交易不通過中介成交,比如房子在公司名下,以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售。但總體來說,過億元的院子每年也就成交兩三套?!?/p>

一個車位,也能差出500萬

四合院內(nèi)的垂花門。來源:受訪者供圖

過去多年,四合院的價格水漲船高。鐵萌稱,2009年入行時,以占地面積算,一套四合院的價格大概在3萬元/平方米,而據(jù)更早入行的人稱,再往前的話,單價也就在1萬元/平方米左右。

他接著稱,四合院目前的單價在10萬元/平方米以上,胡同寬敞、停車方便、院形方正、朝向好、私密性高的院子會更搶手,單價達到20萬元/平方米也不稀奇。不過,自限購政策實施后,四合院的價格已經(jīng)基本沒有變化。

但這個價格只能作為參考。四合院不像住宅小區(qū),售價可以參考同小區(qū)、同戶型的價格,它沒有完全意義上的均價概念,實際售價受到很多因素影響。與樓房價格邏輯相反的是,四合院面積越大,它的單價就越高,比如,一兩百平方米的院子售價在2000萬元,但由于三四百平方米乃至更大的院子比較稀缺,價格上會高出很多。

“總的來說,四合院不是一個標準化產(chǎn)品,同樣面積的兩套院子,胡同東口那套周邊環(huán)境特別干凈,胡同西口的那套破破爛爛,而且要七拐八拐的才能進去,那它們的價格就完全不一樣?!辫F萌稱。

北京二環(huán)內(nèi)胡同。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

胡同作為二環(huán)內(nèi)交通的毛細血管,它也連接起了大部分的平房、四合院及大雜院,因此,胡同能否通過車輛以及是否有停車位,成為影響四合院價格的一個重要因素。他說:“絕大部分四合院的門口都不能停車,或者車位被老居民占了,那你也不能說你家門口的地方,就是你的停車位。因此,有停車位的院子,可能比沒有車位的高出500萬元。至于車位值不值這么多,就要客戶衡量了?!?/strong>

他進一步稱,購買四合院的客戶絕不是剛需客群,他們一定是比較過了別墅、高檔公寓,并且有四合院情結(jié)的人,這些人愿意以自己的心理價位而不是市場價位去買院子。

“私密性也是一個考量因素,比如,四合院旁邊有一棟樓房,可以看到院子內(nèi)的情況,這種院子的價值自然要打折扣。還有,旁邊有一個公廁,也可能會被客戶嫌棄?!币虼?,鐵萌說,他們要做的工作就是把院子的優(yōu)劣勢講清楚,讓客戶來判斷它的價值。

小眾而沒有明確價格尺碼的市場,肯定會是買方與賣方博弈的舞臺?!耙驗闆]有一個市場均價,業(yè)主肯定想的是賣的越高越好,所以一開始給出的報價都很高,但經(jīng)過一、兩年時間的沉淀,才知道它在市場上能賣到多少錢。客戶呢,最開始會有一個大概的想法,花5000萬元、6000萬元能買到什么,也是經(jīng)過一番尋找,才知道最終的結(jié)果是什么?!彼f。

“胡潤榜單上的富豪也接待過”

“天棚魚缸石榴樹,先生肥狗胖丫頭”,曾是對北京四合院生活的一種描寫,而在鐵萌看來,現(xiàn)在購買四合院的客戶也都有這種情結(jié)?!坝辛艘欢ń?jīng)濟基礎(chǔ)后,這些人還是想住回平房,自己關(guān)起門來,在院子里布置點花草、養(yǎng)點魚,是對悠閑生活的追求。”

據(jù)其介紹,2016年限購政策之前,很多外地購房者來北京買院子,對于他們來說,拿出來一兩千萬元甚至更多也不是難事。那時,反倒是北京本地人買得比較少。限購后,購買群體就以北京改善型住房客群為主。

按照規(guī)定,不管是購買平房開間還是四合院,都不能貸款,只能全款支付,這將購買四合院的門檻明顯拉高。十幾年的接觸下來,鐵萌也遇到過不少腰纏萬貫的客戶,“胡潤榜單上的富豪、公司市值上千億元的客戶也接待過,有一些企業(yè)家的名字一說出來大家都知道。當然,跟他們接觸的比較少,平時都是他們手下的過來看,到最后拍板了,才親自過來。還有一些隱形富豪,拿出五六千萬元買院子的也不少?!?/strong>

他稱,一些影視明星也會考慮購買四合院,但數(shù)量不多,“一是可能經(jīng)濟實力達不到,二是沒有四合院情結(jié),更喜歡住別墅吧。”

四合院動輒幾千萬元的售價,將很多個人與企業(yè)拒之門外,因而也催生出旺盛的四合院租賃需求。據(jù)鐵萌介紹,買下四合院后,大概有三四成的業(yè)主會自住,其余的要么作為高檔的私人會所,接待朋友、客戶,要么對外出租。

翻建后的四合院內(nèi)景。來源:受訪者供圖

“市面上,200平方米四合院的年租金在80萬元-100萬元左右,400-500平方米的院子年租金在200萬元-400萬元,上千平方米的院子年租金能達到700萬元-800萬元,甚至更多?!敝劣谧鈶?,他觀察,“小一點的院子的租金在幾萬元/月,孩子在附近上學的家庭會租下來居住。之前外國人租住得比較多,現(xiàn)在受疫情影響,變少了。大點的院子,可能用來企業(yè)辦公,雖然租金比寫字樓貴,但在四合院辦公也能彰顯公司實力?!?/strong>

而作為服務于高端客群的四合院經(jīng)紀人來說,他們與金錢的距離似乎更進一步。鐵萌稱,銷售出一套四合院,他們的經(jīng)紀人能拿到傭金的40%,再加上租賃、裝修推介以及小平房銷售方面的提成,做的好的話,年入百萬元也是有的。“一個門店里,可能有一兩個經(jīng)紀人能做到這個水平?!?/strong>

但由于四合院成交周期十分漫長,又明顯存在著“一年不開張,開張吃一年”的現(xiàn)象?!跋拶徱郧八暮显旱某山涣勘容^多,現(xiàn)在少了,一年能成交三五套(包括合作成交)的經(jīng)紀人就已經(jīng)很厲害。而且,要達到這種狀態(tài),需要五六年的沉淀,既要對市場有一定的認知度,也要學會與這些高端客群溝通,在潛移默化中讓他們信任你。”(中新經(jīng)緯APP)

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責任編輯:羅琨

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