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會·評 | 東北證券沈新鳳：房住不炒基調(diào)未改 因城施策呵護剛需
中新經(jīng)緯3月6日電 5日，2022年政府工作報告出爐，房產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)仍是房住不炒。東北證券首席宏觀分析師沈新鳳發(fā)布研報提到，“房住不炒”基調(diào)未改，“因城施策”呵護剛需。
研報提出，房地產(chǎn)政策方面，從報告的表述來看，總基調(diào)仍是堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，三穩(wěn)的調(diào)控目標仍保持不變。但是今年突出強調(diào)了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”以及“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。與今年1月份發(fā)改委《關(guān)于做好近期促進消費工作的通知》中有關(guān)房地產(chǎn)消費的表述相一致，這也意味著中央對房地產(chǎn)調(diào)控正在趨于精準。
研報提到，去年以來房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝私陙碜顕栏竦恼{(diào)控措施，三道紅線、房貸集中度以及土地集中出讓制度從供給需求和融資，企業(yè)居民和政府全方位進行調(diào)控，房地產(chǎn)市場迅速降溫，房地產(chǎn)投資和銷售迅速下滑，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風險陡增，同時也對居民端的合理剛需產(chǎn)生不利影響。自去年10月份以來，呵護居民合理剛需的政策論調(diào)不斷。2021年12月中央經(jīng)濟工作會議也強調(diào)“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，居民端的房貸開始有所放松，房貸按揭放款時間也顯著縮短。我們認為1月發(fā)改委和這次政府工作報告已經(jīng)為今年房地產(chǎn)政策的調(diào)整定調(diào)：保護合理剛需，并在因城施策的思路下，實現(xiàn)三穩(wěn)目標。
研報提到，今年春節(jié)假期前后多地對房地產(chǎn)政策進行了調(diào)整。融資端，眾多三四線城市甚至包括鄭州等二線城市，紛紛下調(diào)首付比例，同時在1月央行降息的利好下，多地的房貸利率也進行了不同程度的調(diào)整。稅費端，部分城市出臺了購房的稅費減免和補貼政策。在限購限貸方面，不少城市也進行了相應(yīng)的調(diào)整?？傮w上，近期的房地產(chǎn)政策糾偏符合政府工作報告的定調(diào)。
研報提到，縱觀當前的政策調(diào)整，有兩個特征需要關(guān)注，一是關(guān)于企業(yè)端的松綁政策較少，除了并購貸不計入三道紅線，保障性住房貸款不納入房貸集中度管理，以及成都、廣州等5個地區(qū)微弱放松預(yù)售資金監(jiān)管外，絕大多數(shù)城市的房企融資并未顯著改善。
二是當前一線和多數(shù)重點二線城市并未對首付和限購限貸放開。根據(jù)測算，2017至2019年間，一線、新一線、新二線城市的房產(chǎn)銷售面積平均占比分別為2.8%，21.4%和20.3%，合計為44.6%；銷售金額分別占比為9.6%，27.3%和22.2%，合計為59.1%。因此房地產(chǎn)市場真正的企穩(wěn)回暖還需要大多數(shù)二線城市的邊際放松。因此預(yù)計房地產(chǎn)的銷售面積會有所改善，房產(chǎn)銷售金額也會隨之改善，但是幅度不及銷售面積，具體程度仍需觀察。整體上，由于房企融資政策尚未顯著變化，房地產(chǎn)投資是否顯著改善還需要觀察。
此外研報還提到，在發(fā)展長租房市場方面，今年的表述較去年有所加強，指出要堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)。結(jié)合1月份全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議的信息，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套(間)，“十四五”期間將籌集保障性租賃住房650萬套，保障性住房在完善房地產(chǎn)長效機制、實現(xiàn)三穩(wěn)調(diào)控以及改善民生等方面將發(fā)揮重要作用。(中新經(jīng)緯APP)
