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“好學(xué)生”萬(wàn)科的待答難題：近四成凈利潤(rùn)被少數(shù)股東分掉
在2019年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，針對(duì)融資收緊的問題，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝說(shuō)：
好學(xué)生喜歡難題目，萬(wàn)科要爭(zhēng)當(dāng)好學(xué)生，答好難題目。
船大難掉頭，需要萬(wàn)科“答好難題目”的可沒有應(yīng)對(duì)融資收緊的問題這么簡(jiǎn)單。
8月20日，萬(wàn)科發(fā)布了2019年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。呈現(xiàn)出來(lái)的數(shù)據(jù)很漂亮：
實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1393.2億元，同比增長(zhǎng)31.5%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)118.4億元，同比增長(zhǎng)29.8%;
持有貨幣資金1438.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期負(fù)債的總和666.5億元;
凈負(fù)債率35.04%，持續(xù)保持行業(yè)低位。
實(shí)現(xiàn)銷售面積2150.1萬(wàn)平方米，銷售金額3340.0億元，同比分別上升5.6%和9.6%。
在某機(jī)構(gòu)發(fā)布的2019上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜中，萬(wàn)科高居第二位。這樣的成績(jī)，放在適齡兒童中，是標(biāo)準(zhǔn)的三好學(xué)生。
但把平面的成績(jī)放在時(shí)空中去看，光鮮的成績(jī)便褪去華麗的外衣，透著一絲焦慮。
增速放緩，主營(yíng)業(yè)務(wù)遭遇天花板
拎出4年內(nèi)營(yíng)業(yè)收入、銷售金額、銷售面積等能看出未來(lái)走勢(shì)的幾組核心指標(biāo)的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行對(duì)比分析。
可以看到，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入表現(xiàn)一直良好。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，有1—2年的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期，所以今年的營(yíng)業(yè)收入對(duì)應(yīng)的是2017年左右的銷售業(yè)績(jī)。從銷售金額、銷售面積的同比增速來(lái)看，萬(wàn)科是一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)的，也就是說(shuō)接下來(lái)的兩年，萬(wàn)科營(yíng)收也將受影響。
可以看出，萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)增長(zhǎng)疲軟的趨勢(shì)。究其原因，與大環(huán)境離不開，上半年全國(guó)房屋新開工面積同比增長(zhǎng)10.1%，增速較2018年同期減少0.7個(gè)百分點(diǎn)。
另一方面，行業(yè)集中度的提升也讓萬(wàn)科增長(zhǎng)更加乏力。根據(jù)2018年年度報(bào)告，萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市占率達(dá)到了4.05%，在今年上半年，萬(wàn)科開發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額在41個(gè)城市中，位列當(dāng)?shù)厍叭姓悸驶蛟S有進(jìn)一步提升。而在前面有碧桂園、恒大強(qiáng)勁對(duì)手，后又有保利、融創(chuàng)等追兵，想要進(jìn)一步提升，難度不小。
再來(lái)看萬(wàn)科土地儲(chǔ)備及新開工面積。
去年，萬(wàn)科喊出了“活下去”的口號(hào)，給行業(yè)帶來(lái)些許悲涼。但從萬(wàn)科前7個(gè)月的拿地動(dòng)作來(lái)看，在同行中仍是銳意進(jìn)取的“好學(xué)生”，以超千億的拿地金額排在第二名。如果只與自己比較，萬(wàn)科在拿地的速度上的確呈放緩的姿態(tài)，新開工面積同比下降，新增地塊規(guī)劃面積同比下降三成。
新業(yè)務(wù)難登大堂 第三次創(chuàng)業(yè)道阻且長(zhǎng)
當(dāng)主營(yíng)業(yè)務(wù)放緩的同時(shí)，新業(yè)務(wù)卻不能如愿跟上。
2014年，萬(wàn)科確定要做城市配套服務(wù)商，在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)以外，萬(wàn)科計(jì)劃加大在度假物業(yè)、服務(wù)式公寓、新型商用中心、社區(qū)商業(yè)等消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn);創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);以及物業(yè)服務(wù)、裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。
當(dāng)時(shí)郁亮給出了一個(gè)目標(biāo)：
我們希望在十年后，新業(yè)務(wù)能取得和住宅并駕齊驅(qū)的地位。
5年過去了，住宅遇到了增長(zhǎng)瓶頸，而新業(yè)務(wù)被“收斂、聚焦，活下去”掩蓋。
盡管長(zhǎng)租公寓、商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)辦公、冰雪度假等業(yè)務(wù)單獨(dú)拆開，數(shù)據(jù)不算十分難看，但相比于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而言，仍然是難登大堂，由于遠(yuǎn)沒有達(dá)到財(cái)報(bào)信息披露的標(biāo)準(zhǔn)，收入被計(jì)算在主營(yíng)業(yè)務(wù)里。
尤其是在長(zhǎng)租公寓層面。萬(wàn)科在2018年8月，曾說(shuō)要把租賃業(yè)務(wù)定為集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，也就1年時(shí)間，萬(wàn)科暫停了雄心勃勃的“萬(wàn)村計(jì)劃”，因?yàn)橛龅嚼щy。而被認(rèn)為是升遷之路，從深圳總經(jīng)理走到長(zhǎng)租公寓總經(jīng)理的薛峰也辭職了。
在今年6月的股東大會(huì)上，面對(duì)小股東對(duì)多元化業(yè)務(wù)收益的詢問時(shí)，祝九勝非常坦承，用了“不盡如人意”“差強(qiáng)人意”來(lái)形容，“我們很慚愧，(回報(bào))此刻還不理想。”
好學(xué)生喜歡難題目，祝九勝說(shuō)：
現(xiàn)在城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型是萬(wàn)科的第三次創(chuàng)業(yè)，第三次創(chuàng)業(yè)的目的是繼續(xù)圍繞城市發(fā)展、圍繞客戶的需求，構(gòu)筑我們的第二條增長(zhǎng)曲線。
現(xiàn)實(shí)很骨感，萬(wàn)科要解答新業(yè)務(wù)難題，道阻且長(zhǎng)。
近四成凈利潤(rùn)被少數(shù)股東分掉
少數(shù)股東吃掉利潤(rùn)的話題談及了很多年，在2016年由一位地產(chǎn)高管實(shí)名發(fā)問“作為優(yōu)秀房企的萬(wàn)科的利潤(rùn)去哪了”達(dá)到了高潮。好幾年過去，萬(wàn)科依舊沒變。
讓這位高管疑惑的是，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增速比較緩慢，甚至出現(xiàn)下滑，與萬(wàn)科的業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)相背離。2015年財(cái)報(bào)的數(shù)字顯示，萬(wàn)科歸母凈利潤(rùn)的增速遠(yuǎn)不及少數(shù)股東損益的增速，2015年萬(wàn)科營(yíng)收和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)了35%，歸母凈利潤(rùn)僅增長(zhǎng)了15%，但少數(shù)股東損益增長(zhǎng)了121%，整整43億元利潤(rùn)被“少數(shù)股東”分走，占了凈利潤(rùn)的1/3。
以此邏輯，來(lái)看萬(wàn)科近年來(lái)少數(shù)股東損益表現(xiàn)。不難發(fā)現(xiàn)，少數(shù)股東的損益增速依舊高于歸母凈利潤(rùn)，從半年報(bào)中的對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，少數(shù)股東損益占比在2016年有所下降，但2017年又持續(xù)增長(zhǎng)。
在年報(bào)中，少數(shù)股東損益占比在2017年走到了一個(gè)低點(diǎn)，而在2018年又達(dá)到了近四年高點(diǎn)。也就是說(shuō)在2018年有三成的凈利潤(rùn)被少數(shù)股東拿走了，這一數(shù)字在2019年上半年接近了四成。
“少數(shù)股東”是誰(shuí)?項(xiàng)目子公司的股東，主要包塊兩大類：一是合作方，二是萬(wàn)科項(xiàng)目跟投員工及萬(wàn)科高管。
在今年的股東大會(huì)上，有小股東表達(dá)了不滿：“將近1/3的凈利潤(rùn)去到少數(shù)股東那里，這是損害了上市公司股東的利益。甚至還有投資者懷疑管理層進(jìn)行利益輸送。”
祝九勝的回應(yīng)把重點(diǎn)放在了項(xiàng)目合作方：
我們要源源不斷地獲取土地資源和項(xiàng)目資源，所以在經(jīng)營(yíng)者看來(lái)，一方面既要善待項(xiàng)目合作方，另一方面，對(duì)上市公司股東的利益也肯定不能有任何不利的情形出現(xiàn)。
