在2019年中期業(yè)績發(fā)布會上,針對融資收緊的問題,萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝說:
好學(xué)生喜歡難題目,萬科要爭當(dāng)好學(xué)生,答好難題目。
船大難掉頭,需要萬科“答好難題目”的可沒有應(yīng)對融資收緊的問題這么簡單。
8月20日,萬科發(fā)布了2019年上半年業(yè)績報(bào)告。呈現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)很漂亮:
實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1393.2億元,同比增長31.5%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元,同比增長29.8%;
持有貨幣資金1438.7億元,遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期負(fù)債的總和666.5億元;
凈負(fù)債率35.04%,持續(xù)保持行業(yè)低位。
實(shí)現(xiàn)銷售面積2150.1萬平方米,銷售金額3340.0億元,同比分別上升5.6%和9.6%。
在某機(jī)構(gòu)發(fā)布的2019上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜中,萬科高居第二位。這樣的成績,放在適齡兒童中,是標(biāo)準(zhǔn)的三好學(xué)生。
但把平面的成績放在時(shí)空中去看,光鮮的成績便褪去華麗的外衣,透著一絲焦慮。
增速放緩,主營業(yè)務(wù)遭遇天花板
拎出4年內(nèi)營業(yè)收入、銷售金額、銷售面積等能看出未來走勢的幾組核心指標(biāo)的數(shù)據(jù)來進(jìn)行對比分析。
可以看到,萬科營業(yè)收入表現(xiàn)一直良好。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,有1—2年的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期,所以今年的營業(yè)收入對應(yīng)的是2017年左右的銷售業(yè)績。從銷售金額、銷售面積的同比增速來看,萬科是一直呈現(xiàn)下降趨勢的,也就是說接下來的兩年,萬科營收也將受影響。
可以看出,萬科的主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)增長疲軟的趨勢。究其原因,與大環(huán)境離不開,上半年全國房屋新開工面積同比增長10.1%,增速較2018年同期減少0.7個(gè)百分點(diǎn)。
另一方面,行業(yè)集中度的提升也讓萬科增長更加乏力。根據(jù)2018年年度報(bào)告,萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的市占率達(dá)到了4.05%,在今年上半年,萬科開發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額在41個(gè)城市中,位列當(dāng)?shù)厍叭姓悸驶蛟S有進(jìn)一步提升。而在前面有碧桂園、恒大強(qiáng)勁對手,后又有保利、融創(chuàng)等追兵,想要進(jìn)一步提升,難度不小。
再來看萬科土地儲備及新開工面積。
去年,萬科喊出了“活下去”的口號,給行業(yè)帶來些許悲涼。但從萬科前7個(gè)月的拿地動作來看,在同行中仍是銳意進(jìn)取的“好學(xué)生”,以超千億的拿地金額排在第二名。如果只與自己比較,萬科在拿地的速度上的確呈放緩的姿態(tài),新開工面積同比下降,新增地塊規(guī)劃面積同比下降三成。
新業(yè)務(wù)難登大堂 第三次創(chuàng)業(yè)道阻且長
當(dāng)主營業(yè)務(wù)放緩的同時(shí),新業(yè)務(wù)卻不能如愿跟上。
2014年,萬科確定要做城市配套服務(wù)商,在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)以外,萬科計(jì)劃加大在度假物業(yè)、服務(wù)式公寓、新型商用中心、社區(qū)商業(yè)等消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn);創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);以及物業(yè)服務(wù)、裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。
當(dāng)時(shí)郁亮給出了一個(gè)目標(biāo):
我們希望在十年后,新業(yè)務(wù)能取得和住宅并駕齊驅(qū)的地位。
5年過去了,住宅遇到了增長瓶頸,而新業(yè)務(wù)被“收斂、聚焦,活下去”掩蓋。
盡管長租公寓、商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、物流倉儲服務(wù)、產(chǎn)業(yè)辦公、冰雪度假等業(yè)務(wù)單獨(dú)拆開,數(shù)據(jù)不算十分難看,但相比于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而言,仍然是難登大堂,由于遠(yuǎn)沒有達(dá)到財(cái)報(bào)信息披露的標(biāo)準(zhǔn),收入被計(jì)算在主營業(yè)務(wù)里。
尤其是在長租公寓層面。萬科在2018年8月,曾說要把租賃業(yè)務(wù)定為集團(tuán)的核心業(yè)務(wù),也就1年時(shí)間,萬科暫停了雄心勃勃的“萬村計(jì)劃”,因?yàn)橛龅嚼щy。而被認(rèn)為是升遷之路,從深圳總經(jīng)理走到長租公寓總經(jīng)理的薛峰也辭職了。
在今年6月的股東大會上,面對小股東對多元化業(yè)務(wù)收益的詢問時(shí),祝九勝非常坦承,用了“不盡如人意”“差強(qiáng)人意”來形容,“我們很慚愧,(回報(bào))此刻還不理想。”
好學(xué)生喜歡難題目,祝九勝說:
現(xiàn)在城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型是萬科的第三次創(chuàng)業(yè),第三次創(chuàng)業(yè)的目的是繼續(xù)圍繞城市發(fā)展、圍繞客戶的需求,構(gòu)筑我們的第二條增長曲線。
現(xiàn)實(shí)很骨感,萬科要解答新業(yè)務(wù)難題,道阻且長。
近四成凈利潤被少數(shù)股東分掉
少數(shù)股東吃掉利潤的話題談及了很多年,在2016年由一位地產(chǎn)高管實(shí)名發(fā)問“作為優(yōu)秀房企的萬科的利潤去哪了”達(dá)到了高潮。好幾年過去,萬科依舊沒變。
讓這位高管疑惑的是,歸屬于上市公司股東的凈利潤增速比較緩慢,甚至出現(xiàn)下滑,與萬科的業(yè)績高速增長相背離。2015年財(cái)報(bào)的數(shù)字顯示,萬科歸母凈利潤的增速遠(yuǎn)不及少數(shù)股東損益的增速,2015年萬科營收和凈利潤增長了35%,歸母凈利潤僅增長了15%,但少數(shù)股東損益增長了121%,整整43億元利潤被“少數(shù)股東”分走,占了凈利潤的1/3。
以此邏輯,來看萬科近年來少數(shù)股東損益表現(xiàn)。不難發(fā)現(xiàn),少數(shù)股東的損益增速依舊高于歸母凈利潤,從半年報(bào)中的對比可發(fā)現(xiàn),少數(shù)股東損益占比在2016年有所下降,但2017年又持續(xù)增長。
在年報(bào)中,少數(shù)股東損益占比在2017年走到了一個(gè)低點(diǎn),而在2018年又達(dá)到了近四年高點(diǎn)。也就是說在2018年有三成的凈利潤被少數(shù)股東拿走了,這一數(shù)字在2019年上半年接近了四成。
“少數(shù)股東”是誰?項(xiàng)目子公司的股東,主要包塊兩大類:一是合作方,二是萬科項(xiàng)目跟投員工及萬科高管。
在今年的股東大會上,有小股東表達(dá)了不滿:“將近1/3的凈利潤去到少數(shù)股東那里,這是損害了上市公司股東的利益。甚至還有投資者懷疑管理層進(jìn)行利益輸送。”
祝九勝的回應(yīng)把重點(diǎn)放在了項(xiàng)目合作方:
我們要源源不斷地獲取土地資源和項(xiàng)目資源,所以在經(jīng)營者看來,一方面既要善待項(xiàng)目合作方,另一方面,對上市公司股東的利益也肯定不能有任何不利的情形出現(xiàn)。