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不諱言“高周轉(zhuǎn)”？弘陽地產(chǎn)多地項(xiàng)目遭維權(quán) 南京一樓盤被指“公寓”變“辦公”
以“以誠筑家，夢想生活服務(wù)商”為宣傳口號(hào)的弘陽地產(chǎn)，近期多地項(xiàng)目卻因涉嫌“虛假宣傳”等遭遇業(yè)主維權(quán)。據(jù)《中國質(zhì)量萬里行》報(bào)道，近期有數(shù)百名消費(fèi)者集中投訴，稱2017年購買的南京弘陽時(shí)代中心二期，拿到的購房合同顯示用途為“辦公”，而不是當(dāng)初宣傳的“公寓”。
相關(guān)業(yè)主出示的資料顯示，購買南京弘陽時(shí)代中心時(shí)，該樓盤的宣傳海報(bào)及銷售解說，均稱項(xiàng)目是“公寓”，展示的樣板間更是帶有廚房和衛(wèi)生間。中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，在不少互聯(lián)網(wǎng)媒體網(wǎng)站上，南京弘陽時(shí)代中心二期物業(yè)類型也顯示有“公寓”二字，并未見“商業(yè)辦公”字樣。
資料來源：南京弘陽時(shí)代中心二期的網(wǎng)絡(luò)宣傳文章
南京弘陽時(shí)代中心二期相關(guān)業(yè)主稱，當(dāng)時(shí)簽合同時(shí)土地性質(zhì)那一欄是空白的，約兩個(gè)月后，部分業(yè)主陸續(xù)拿到了弘陽地產(chǎn)寄回的商品房預(yù)售合同，發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)一欄出現(xiàn)“辦公”二字;同時(shí)，合同存在打印錯(cuò)行、騎縫章錯(cuò)位、有重新裝訂痕跡等異常狀況。
根據(jù)南京市政府的規(guī)定，辦公房不能居住，這也意味著南京弘陽時(shí)代中心二期的業(yè)主將“無家可住”。據(jù)上述報(bào)道，自7月以來，弘陽時(shí)代中心二期的業(yè)主多次進(jìn)行投訴維權(quán)，要求開發(fā)商退房并賠償。近兩個(gè)月過去了，該項(xiàng)目的相關(guān)工作人員不僅始終未予正面回應(yīng)，連帶有廚房和衛(wèi)生間的樣板房也砸爛了。
部分業(yè)主認(rèn)為，南京弘陽時(shí)代中心涉嫌虛假宣傳。
針對(duì)此事，中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者向弘陽地產(chǎn)方面求證，但截至發(fā)稿時(shí)未收到任何回復(fù)。資料顯示，南京弘陽時(shí)代中心的開發(fā)商是南京紅太陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱“南京紅太陽”)，南京紅太陽隸屬于弘陽地產(chǎn)集團(tuán)。
弘陽地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目，遭遇業(yè)主維權(quán)的不止南京弘陽時(shí)代中心。江蘇句容弘陽山卿小區(qū)的多名業(yè)主近期在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴稱，該樓盤存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。如地庫嚴(yán)重漏水無排水道，造成地庫大面積積水漏水、墻面上霉及地下室配電間被泡在水里等。業(yè)主請(qǐng)求收回《竣工驗(yàn)收備案》，整改后重新驗(yàn)收。
此外，據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，去年8月，弘陽地產(chǎn)開發(fā)的弘陽春上西江被眾多業(yè)主維權(quán)，原因是未交付就出現(xiàn)墻體空鼓、脫落、滲水，地下車庫浸水以及水管斷裂、瓷磚破裂等諸多質(zhì)量問題。報(bào)道還指出，弘陽春上西江的交付標(biāo)準(zhǔn)與弘陽地產(chǎn)銷售時(shí)宣傳的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不符。
不諱言“高周轉(zhuǎn)”，并稱運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)不斷成熟
弘陽地產(chǎn)在消費(fèi)者中口碑面臨壓力的深層原因是什么?有市場人士質(zhì)疑與“高周轉(zhuǎn)”模式相關(guān)。
一位房地產(chǎn)評(píng)論員在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，房企高周轉(zhuǎn)模式本身并無對(duì)錯(cuò)，但在速度至上的壓力下，為追求高周轉(zhuǎn)而壓縮周期、違法施工是造成安全事故和項(xiàng)目質(zhì)量隱患的一大原因。在缺乏監(jiān)管或者監(jiān)管失效的情況下，開發(fā)商將執(zhí)行高周轉(zhuǎn)的壓力轉(zhuǎn)向施工方、承包方也就造成了事故和質(zhì)量隱患。
中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者查閱弘陽地產(chǎn)的招股書和財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，弘陽地產(chǎn)并不諱言自己追求“快周轉(zhuǎn)”。弘陽地產(chǎn)總裁何捷在出席2019年業(yè)績溝通會(huì)時(shí)稱，公司整個(gè)高周轉(zhuǎn)運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)不斷趨于成熟。此前何捷也曾公開談到過弘陽地產(chǎn)的“3671”大運(yùn)營體系打法，即3個(gè)月開工、6個(gè)月開盤、首開去化率不低于70%、10個(gè)月現(xiàn)金流回正。
據(jù)了解，弘陽地產(chǎn)董事長曾煥沙曾于2017年提出“2020戰(zhàn)略”，即2020年達(dá)到千億規(guī)模。弘陽地產(chǎn)日前發(fā)布的2019年半年報(bào)顯示，公司1-6月實(shí)現(xiàn)銷售額302.5億元，同比增長42.7%，而全年的銷售目標(biāo)是600億元。
不過，銷售額快速增長的弘陽地產(chǎn)，盈利能力卻有所下降。財(cái)報(bào)顯示，弘陽地產(chǎn)2019年上半年毛利率29%，而上年同期為30.2%，2017年同期則一度高達(dá)46%。
凈負(fù)債率上升，一年內(nèi)需償還的計(jì)息借款超百億
弘陽地產(chǎn)總裁何捷在出席中期業(yè)績發(fā)布會(huì)時(shí)還表示，合作拿地依然是公司堅(jiān)持的戰(zhàn)略，占到整個(gè)拿地的91%。截至6月底，弘陽地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備1568.72萬平方米，權(quán)益建筑面積為816.07萬平方米，權(quán)益占比52.02%。
曾有房地產(chǎn)專家分析稱，合作拿地與開發(fā)是房企近年來的常態(tài)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)助力企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)，不過權(quán)益占比較低會(huì)帶來兩種不好的影響：一是會(huì)讓外部投資者認(rèn)為企業(yè)銷售數(shù)據(jù)有水分，進(jìn)而增加質(zhì)疑和不信任感;二是現(xiàn)金流等方面會(huì)出現(xiàn)新問題。
在2019年半年報(bào)中，弘陽地產(chǎn)并未披露相關(guān)的現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)。不過其2017年和2018年的現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)分別為-34.98億元和-26.28億元。此外，截至2019年6月30日，弘陽地產(chǎn)的總負(fù)債為714.06億元，與2018年末的540.72億元相比有所增長;凈負(fù)債率為76%，較去年底的68.3%上升7.7個(gè)百分點(diǎn)。
半年報(bào)還顯示，在弘陽地產(chǎn)逾700億元的負(fù)債中，總借貸為283.8億元，其中計(jì)息銀行貸款及其他借款約為218.4億元，一年內(nèi)需償還的為108.99億元;此外，需一年內(nèi)償還的優(yōu)先票據(jù)金額為25.756億元，而同期弘陽地產(chǎn)賬上的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為169.5億元，其中27.3億現(xiàn)金受限，已抵押存款約52.7億元。
