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重新押注香港舊改市場，孫嘉“兼職”萬科海外主席
日前，萬科海外（1036.HK）公布了一起人事變動，孫嘉接替張旭擔(dān)任萬科海外主席兼執(zhí)行董事職務(wù)。
公告指出，11月23日起，張旭已辭任公司主席兼執(zhí)行董事，并不再擔(dān)任公司提名委員會成員，以便投放更多時間處理其他業(yè)務(wù)。同時，孫嘉接任張旭的職務(wù)。
據(jù)萬科透露，此次“換防”后，孫嘉只是兼任萬科海外主席，他仍繼續(xù)擔(dān)任萬科南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)首席合伙人兼首席執(zhí)行官。
孫嘉“出?！?/strong>
1978年出生的孫嘉，比郁亮小13歲。在加入萬科之前，孫嘉曾任職于麥肯錫，擁有北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士、哈佛大學(xué)工商管理碩士學(xué)位。
2007年，萬科啟動“007”招聘計劃，旨在吸收有國際化視野精英。29歲的留學(xué)生孫嘉給萬科元老解凍留下深刻印象：眼界很寬，思路清晰，說話做事干脆利落。于是，解凍親自將孫嘉引入萬科戰(zhàn)投部。
2010年，孫嘉任西安萬科企業(yè)有限公司總經(jīng)理；2012年任上海萬科企業(yè)有限公司總經(jīng)理；2015年任萬科企業(yè)副總裁；2016年3月被委任為萬科企業(yè)執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人兼首席財務(wù)官。
坊間稱，在2016年的“寶萬”之爭中，將深圳地鐵引入萬科做戰(zhàn)略股東，孫嘉在其中起到了很大的作用，因此其一度被傳為郁亮的接班人。
就履歷而言，孫嘉與萬科董事會主席郁亮有相似之處，比如同樣畢業(yè)于北大經(jīng)濟(jì)專業(yè)，都曾擔(dān)任過萬科財務(wù)負(fù)責(zé)人。
后來，寶萬之爭落幕，王石退位。2017年年中，郁亮首次以董事長身份舉行業(yè)績發(fā)布會。當(dāng)有記者提問“孫嘉會不會是下一任總裁？”時，郁亮說：“我才當(dāng)了兩個月董事長，你們能不能讓我坐長一點。你們這么說是害了孫嘉啊。”
2019年5月，在祝九勝接替郁亮擔(dān)任萬科總裁后，孫嘉辭去萬科執(zhí)行副總裁職務(wù)，出任南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官，以及高級副總裁。
從萬科2021年上半年業(yè)績來看，南方區(qū)域銷售額仍是倒數(shù)第二，占比下滑到了20.4%。
由于南方區(qū)域業(yè)績并沒有明顯起色，而萬科海外此前在萬科體系中一直缺少存在感。所以當(dāng)外界誤認(rèn)為孫嘉是調(diào)崗海外時，市場有聲音認(rèn)為孫嘉被邊緣化。
海外謀局
2010年，樓市宏觀調(diào)控政策密集出臺，房企再融資功能受阻，紛紛在香港買殼、尋求新的融資渠道。
2012年5月，萬科旗下全資子公司萬科置業(yè)以約10.79億港元（約8.84億元）收購港股南聯(lián)地產(chǎn)73.91%股份，收購主要目的是“進(jìn)行國際化嘗試”。萬科置業(yè)借殼入港這一戰(zhàn)略動作，使當(dāng)時萬科整體ABH股的結(jié)構(gòu)初具雛形。
隨著2014年萬科完成B轉(zhuǎn)H，萬科登陸港交所，萬科置業(yè)“萬科境外主要上市平臺”的職能被削弱，只維系著基本運營，物業(yè)發(fā)展項目僅有與新世界合作的香港荃灣西站柏傲灣。
最初，萬科置業(yè)只有幾名員工。2019年，萬科置業(yè)先是收購萬科位于英國倫敦、美國三藩市及紐約的若干物業(yè)，而后又收購萬科香港旗下北角春秧街物業(yè)重建項目，正式更名為“萬科海外”，定位也逐漸清晰。
自2012年9月1日以來，萬科海外并未委任主席及首席執(zhí)行官，直至2019年2月13日，執(zhí)行董事張旭及闕東武才分別獲委任為公司董事會主席及首席執(zhí)行官，中間有近7年空缺。
張旭于2000年通過“海盜行動”加入萬科，曾負(fù)責(zé)集團(tuán)戰(zhàn)略拓展、投資及海外業(yè)務(wù)拓展等，目前為萬科集團(tuán)合伙人、萬緯物流首席合伙人、萬緯物流董事長。
張旭曾表示，未來會把萬科海外作為海外的主要平臺，目的是想把平臺做好，把海外業(yè)務(wù)做好。據(jù)消息人士稱，張旭目前并沒有從萬科體系離職，從萬科海外離職后，將專注于萬科物流業(yè)務(wù)。
一直以來，萬科海外更像萬科香港的“后勤保障部門”，萬科香港投資拿地，萬科海外則主要充當(dāng)提供資管、銷售及開發(fā)服務(wù)的角色。
圖片來源：Wind
半年報顯示，截至2021年6月30日，萬科海外營收2.31億元，同比下降1.07%；毛利1.47億元，同比微增0.75%；毛利率63.86%，同比增長1.15%；凈利潤2.72億元，同比增長3.95倍；凈利率117.71%；歸母凈利潤2.72億元。
萬科海外的收入主要來自出租香港麗晶中心單位及泊車位；出租英國倫敦之RyderCourt；為發(fā)展位于美國紐約的ParkRow物業(yè)提供所需資金之投資工具的利息以及提供資產(chǎn)管理服務(wù)四方面。
押注“舊改”
在換帥的同時，萬科還在繼續(xù)向萬科海外注入香港資產(chǎn)。
11月23日，萬科海外宣布，收購萬科香港的全資附屬公司Enigma Company全部股權(quán)以及貸款8.27億港元（約6.78億元），交易價格總計8.53億港元（約6.99億元）。
賣方Oceanic JadeLimited為萬科香港全資子公司，由萬科企業(yè)全資擁有；買方Vanke Hong Kong Investment CompanyLimited為萬科海外全資子公司，萬科海外是由萬科香港持有75%控股權(quán)益的香港上市公司。
這實際上是萬科內(nèi)部的一次資產(chǎn)騰挪，交易完成后，萬科企業(yè)對Enigma的間接持股將由100%下降為75%。
萬科海外認(rèn)為，收購事項對其而言屬具吸引力的投資良機(jī)，透過拓寬物業(yè)組合及收入基礎(chǔ)，將提升集團(tuán)整體競爭力，萬科海外有意將上述物業(yè)開發(fā)為住宅為主的項目，預(yù)期銷售于該物業(yè)興建的住宅單位將于2024年下半年為該集團(tuán)貢獻(xiàn)收入。
由此來看，萬科海外將這一業(yè)務(wù)板塊攬入管轄范圍，也符合郁亮向來的管理邏輯：在管理半徑上以及業(yè)務(wù)協(xié)同上，都能夠找到自洽之處。
實際上，近年來萬科海外在香港住宅開發(fā)業(yè)務(wù)上加速布局，特別是通過“舊樓并購強(qiáng)拍”參與香港舊城改造。
據(jù)統(tǒng)計，截至2020年，香港樓齡超過50年的樓宇約8600幢，樓宇老化遠(yuǎn)快過更新速度。同時舊改政策上可能放寬這些舊樓的“強(qiáng)拍”門檻，減少“釘子戶”導(dǎo)致的舊樓難拆現(xiàn)象。
然而，舊改項目并非穩(wěn)賺不賠，從收購物權(quán)到申請強(qiáng)拍，再到規(guī)劃調(diào)整、舊樓拆除、物業(yè)重建，最終預(yù)售回款等一系列流程下來，存在許多變數(shù)，回報周期遠(yuǎn)不及內(nèi)地的“高周轉(zhuǎn)”水平。
比如萬科對深水涉海壇街一系列老舊物業(yè)的收購，從2018年就已經(jīng)開始，至今仍在分批申請強(qiáng)拍。并且舊改項目周邊商業(yè)及公共服務(wù)配套設(shè)施相對落后，影響后續(xù)樓盤賣出溢價空間。
對于萬科海外的未來，有市場人士猜測，可能暫時不會有太大動作，萬科海外面臨的最大難題是如何提升對國際市場的開發(fā)與把控能力，需要提升國際化資源整合的綜合能力。
