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12月6日下午五點(diǎn)，在中國(guó)人民銀行的官網(wǎng)上，赫然出現(xiàn)了這樣一個(gè)標(biāo)題：《中國(guó)人民銀行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備基率》。

文中宣告的下調(diào)存款準(zhǔn)備基率，意味著前幾日還在刷屏的“適時(shí)降準(zhǔn)”，逐漸明朗起來(lái)——10天內(nèi)會(huì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

在此利好下，11月7日，5家地產(chǎn)股漲停，A股88家房企飄紅，其中融創(chuàng)、奧園、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、中南建設(shè)等股票漲幅超過(guò)10%，旭輝、陽(yáng)光城、新城、融信、世茂等地產(chǎn)股漲幅也都超過(guò)5%。

下調(diào)0.5，釋放1.2萬(wàn)億元

一篇243字的新聞通稿，宣布即將迎來(lái)新一輪的央行降準(zhǔn)政策。

據(jù)了解，這一次降準(zhǔn)是全面降準(zhǔn)，下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)將長(zhǎng)期釋放約1.2萬(wàn)億元的長(zhǎng)期資金。

圖片來(lái)源：中國(guó)人民銀行網(wǎng)站

在政策中，中國(guó)人民銀行強(qiáng)調(diào)，保持流動(dòng)性合理充裕，貨幣供應(yīng)量，加強(qiáng)跨周期調(diào)節(jié)等貨幣政策的意義。

關(guān)于此次降準(zhǔn)的原因，有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)表示，要加強(qiáng)跨周期調(diào)節(jié)，優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的資金機(jī)構(gòu)，提升金融服務(wù)能力，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的目的。

另外，該負(fù)責(zé)人還強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)，要有效增加金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定資金來(lái)源；要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極運(yùn)用降準(zhǔn)資金加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度；要促進(jìn)降低社會(huì)綜合融資成本。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)難、中小微企業(yè)難，以及融資成本高，成為當(dāng)前全面降準(zhǔn)主要解決的問(wèn)題。

在此之前，12月3日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在視頻會(huì)見(jiàn)國(guó)際貨幣基金組織（IMF）總裁格奧爾基耶娃時(shí)曾提出，會(huì)運(yùn)用多種貨幣工具，適時(shí)降準(zhǔn)，確保經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行。

當(dāng)時(shí)眾多行業(yè)專(zhuān)家對(duì)這一言論做出了不同解讀，東吳證券固定收益首席分析師李勇表示，隨著穩(wěn)增長(zhǎng)壓力的加大，此時(shí)降準(zhǔn)是適時(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”之舉，還可以減輕實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。在東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估有限公司宏觀團(tuán)隊(duì)看來(lái)，這將會(huì)是一次緩解經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，尤其是需求疲弱、地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售下滑等問(wèn)題未見(jiàn)好轉(zhuǎn)的關(guān)鍵之舉。

現(xiàn)在看來(lái)，從視頻會(huì)見(jiàn)后刷屏的“適時(shí)降準(zhǔn)”，僅過(guò)了三日，中國(guó)人民銀行就宣布了降準(zhǔn)政策，巧者一決而不猶豫。

降準(zhǔn)政策出臺(tái)后，眾多房企和地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者迅速宣布了這一消息，有的地產(chǎn)公司還打出了“回暖主旋律”的文案?jìng)鞑ミ@一“喜訊”。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，降準(zhǔn)資金將強(qiáng)化對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持而非房地產(chǎn)，但他分析對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，也存在一定利好。

在他看來(lái)，四季度央行強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)合理資金需求要給予支持，再加上此次降準(zhǔn)，釋放了積極的市場(chǎng)信息，在一定程度上可以緩解房企當(dāng)前面臨的現(xiàn)金流壓力，還有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

危機(jī)之下融資環(huán)境開(kāi)始改善

從去年開(kāi)始，越來(lái)越多房企面臨融資受困，債務(wù)壓頂，行業(yè)危機(jī)愈演愈烈。

先是曾經(jīng)的“千億房企”泰禾集團(tuán)率先“暴雷”，苦等白衣騎士后，至今仍未走出泥潭。隨后，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、新力集團(tuán)、陽(yáng)光100、當(dāng)代置業(yè)、花樣年等企業(yè)曝出先后違約問(wèn)題。

如今，“流動(dòng)性危機(jī)”已經(jīng)成為房企平穩(wěn)健康發(fā)展的最大攔路虎。

9月份以來(lái)，中國(guó)恒大的資金及債務(wù)問(wèn)題被多次提及，建業(yè)集團(tuán)的政府求救信流出，以及網(wǎng)傳融創(chuàng)紹興項(xiàng)目向政府求救，背后都是房企正在經(jīng)歷“資金危機(jī)”。

實(shí)際上，早在今年7月，央行就宣布了一輪全面降準(zhǔn)，為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，釋放了中長(zhǎng)期資金約1萬(wàn)億元。

數(shù)據(jù)顯示，7月份降準(zhǔn)后，市場(chǎng)利率持續(xù)下行，國(guó)資、民營(yíng)房企的融資成本均有所松動(dòng)。其中國(guó)企融資成本大幅下降，較6月下調(diào)近75個(gè)基點(diǎn)，民企則下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

除此之外，面對(duì)行業(yè)融資環(huán)境的不均，政府幾個(gè)月前也開(kāi)始協(xié)調(diào)。

9月底，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

另外，金融監(jiān)管部門(mén)多次釋放房地產(chǎn)金融政策信號(hào)，要引導(dǎo)房企融資環(huán)境逐步改善，11月中旬，央行又再度表態(tài)，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在上述利好政策下，11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢(shì)，初步預(yù)計(jì)同比多增約2000億元。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年11月單月房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。

另?yè)?jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，11月10日至21日，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場(chǎng)融資，所涉金額達(dá)287.8億元。其中，11月以來(lái)，已有保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)等多家房企公開(kāi)發(fā)行融資工具。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著金融監(jiān)管部門(mén)多次發(fā)聲，多家金融機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)，正在表明地產(chǎn)行業(yè)融資邊際改善的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在四季度房企融資以及個(gè)人貸款等方面，將逐步得到改善。

地產(chǎn)行業(yè)渡過(guò)艱難時(shí)刻？

目前來(lái)看，在此次宣布降準(zhǔn)之前，地產(chǎn)行業(yè)的金融環(huán)境已經(jīng)率先做出改變。

11月企業(yè)發(fā)債規(guī)模的上升，尤其對(duì)前幾年集中舉債，紛紛喊出1000億、2000億目標(biāo)，通過(guò)“加杠桿”、“高周轉(zhuǎn)”方式，實(shí)現(xiàn)規(guī)模跨越的房企，是一場(chǎng)補(bǔ)充流動(dòng)資金的及時(shí)雨。

此次降準(zhǔn)，長(zhǎng)期釋放的1.2萬(wàn)億元資金，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)又將是一個(gè)巨大補(bǔ)充。

有業(yè)內(nèi)人士坦言，歷史看，只要降準(zhǔn)，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)就有利好，能緩解資金面壓力。他們認(rèn)為降準(zhǔn)能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，另外對(duì)于購(gòu)房者按揭來(lái)說(shuō)也能夠相對(duì)獲得平穩(wěn)的信貸價(jià)格。

這次全面降準(zhǔn)，究竟會(huì)在地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)下，釋放何種信號(hào)，成為了當(dāng)前大家關(guān)心的主要問(wèn)題之一。

國(guó)泰君安認(rèn)為，此次降準(zhǔn)有望改善房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境，疊加近期出現(xiàn)的部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)問(wèn)題發(fā)酵，房地產(chǎn)政策將持續(xù)邊際性寬松。

浙商證券分析認(rèn)為，央行宣布全面降準(zhǔn)，寬信用下地產(chǎn)商融資成本有望降低、利好修復(fù)新的開(kāi)工、拿地意愿，提高地產(chǎn)商信心。

值得一提的是，就在大家普遍關(guān)注央行全面降準(zhǔn)的同一天，12月6日中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出了對(duì)合理住房需求的支持，具有非常重要的信號(hào)意義，值得房地產(chǎn)全行業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會(huì)議明確提出支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。這句表述非常重要，是對(duì)房地產(chǎn)給予明確支持的信號(hào)。

有經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家還指出，當(dāng)前的政策從供需兩端提振市場(chǎng)情緒，后續(xù)在“以穩(wěn)為主”的基調(diào)下，更多支持措施有望落地，行業(yè)融資、銷(xiāo)售、購(gòu)地等行為將逐步回歸常態(tài)。

雖然國(guó)家沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)恒大等地產(chǎn)企業(yè)的救助政策，不過(guò)在央行全面降準(zhǔn)，行業(yè)大利好下，也有利于這些企業(yè)走出困境。