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2020年初疫情影響下，全國(guó)樓市基本停滯，深圳卻以2000萬(wàn)起步的豪宅項(xiàng)目招商蛇口太子灣開(kāi)盤(pán)售罄，開(kāi)啟瘋狂模式，打新潮、假離婚等層出不窮，成交量?jī)r(jià)大幅上漲。為打擊投資客及違規(guī)資金流入，2020年7月15日，深圳出臺(tái)“715新政”，開(kāi)啟限購(gòu)、限售、限貸、限離全面嚴(yán)調(diào)控堵漏洞時(shí)代。

其中限購(gòu)加碼，明確深戶(hù)入戶(hù)滿(mǎn)3年+社保滿(mǎn)3年，非深戶(hù)社保滿(mǎn)5年，方可在深圳購(gòu)房。一夜間，封鎖大批購(gòu)房名額，有效打擊投資炒房，但同時(shí)也使一部分合理需求失去購(gòu)房資格。

(資料圖)

“715新政”出臺(tái)至今即將滿(mǎn)3年，屆時(shí)將會(huì)釋放大批購(gòu)房名額，利好市場(chǎng)成交。但3年間，深圳樓市也發(fā)生了翻天覆地的變化，715新政到期到底能否為深圳樓市帶來(lái)生機(jī)？下半年深圳樓市會(huì)怎么走？深圳市民不買(mǎi)房的真實(shí)原因是什么？大家希望得到哪些政策支持？帶著諸多疑問(wèn)，樂(lè)有家聯(lián)合新浪微博發(fā)起《深圳“715新政”3周年購(gòu)房者調(diào)研》，深入探究深圳當(dāng)下真實(shí)樓市環(huán)境及市民需求。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、定向邀約、微博投票等多渠道，共收回有效問(wèn)卷2000+。

核心觀點(diǎn)

1）深圳“715政策”滿(mǎn)3周年，對(duì)市場(chǎng)的影響：超六成認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)影響有限或沒(méi)影響

2）深圳下半年樓市走勢(shì)判斷：近七成認(rèn)為會(huì)保持平穩(wěn)或小幅下跌

3）希望獲得的政策支持：最希望降低房貸利率，其次為降低首付比例

4）在深圳擁有的商品房情況：超六成無(wú)房，擁有首套房的年齡多在30+、40+

5）在深圳未購(gòu)房的原因：主要為首付不夠，占比超3成，其次為沒(méi)有購(gòu)房資格、不想承擔(dān)房貸壓力以及市場(chǎng)不確定需觀望，分別占比20%左右

6）購(gòu)房/換房的目的：首要滿(mǎn)足個(gè)人居住及改善生活品質(zhì)，其次為孩子上學(xué)、結(jié)婚置業(yè)等功能性需求

7）在深圳計(jì)劃購(gòu)房/換房的時(shí)間：超5成計(jì)劃3年內(nèi)購(gòu)房/換房

參與調(diào)研者以80后、90后為主，男生占比60%，女生占比40%。80、90后也是購(gòu)房主力人群，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為關(guān)注，觀點(diǎn)具有代表性。

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深圳“715”政策滿(mǎn)3周年，對(duì)市場(chǎng)影響

超六成認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)影響有限或沒(méi)影響

調(diào)研結(jié)果顯示，“715政策”滿(mǎn)3周年對(duì)市場(chǎng)的利好有限，購(gòu)房者整體較為謹(jǐn)慎，超六成受訪者認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)影響有限或沒(méi)影響。一方面由于715新政出臺(tái)時(shí)，部分購(gòu)房者已經(jīng)是深戶(hù)并繳納了一段時(shí)間社保，這類(lèi)需求在近兩年會(huì)陸續(xù)釋放，并不需要等到新政滿(mǎn)3年。此外，當(dāng)下大環(huán)境充滿(mǎn)不確定性，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，整體較為謹(jǐn)慎。

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深圳下半年樓市走勢(shì)判斷

近七成認(rèn)為會(huì)保持平穩(wěn)或小幅下跌

調(diào)研結(jié)果顯示，“715政策”滿(mǎn)3周年對(duì)市場(chǎng)的利好有限，購(gòu)房者整體較為謹(jǐn)慎，超六成受訪者認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)影響有限或沒(méi)影響。一方面由于715新政出臺(tái)時(shí)，部分購(gòu)房者已經(jīng)是深戶(hù)并繳納了一段時(shí)間社保，這類(lèi)需求在近兩年會(huì)陸續(xù)釋放，并不需要等到新政滿(mǎn)3年。此外，當(dāng)下大環(huán)境充滿(mǎn)不確定性，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，整體較為謹(jǐn)慎。

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希望獲得的政策支持

最希望降低房貸利率，其次為降低首付比例

當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下，急需提振市場(chǎng)信心，支持合理購(gòu)房需求。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，市民最希望能降低房貸利率，其次為降首付比例，分別占比28%、21%。深圳首套商品住宅房貸利率為4.5%，而其他城市房貸利率普遍進(jìn)入3字頭，相較而言，深圳房貸利率有較大調(diào)整空間。深圳首套首付3成，在全國(guó)若有房貸記錄，則首付要5成，深圳二套住宅首付7成，若房屋價(jià)格高于參考價(jià)，實(shí)際首付甚至高達(dá)8成，高首付增加了置換成本，抑制了合理改善需求的釋放。這也是當(dāng)下深圳掛牌量持續(xù)增加，成交量未明顯上漲的原因，很大一部分需求需要先賣(mài)再買(mǎi)。

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在深圳擁有的商品房情況

超六成無(wú)房，擁有首套房的年齡多在30+、40+

深圳超6成市民無(wú)房，擁有1套住房的占比29%，擁有2套及以上住房的僅占9%。

分年齡段來(lái)看：

95后、00后超九成無(wú)房，95后、00后多為剛畢業(yè)或工作沒(méi)多久的年輕人，多不具備購(gòu)房資格及購(gòu)房能力；

90后擁有住房的占比達(dá)到了28%，90后也步入30+的年齡，工作幾年有了一定積蓄，也會(huì)考慮結(jié)婚置業(yè)等需求，購(gòu)房占比逐漸增多。

85后、80后等為深圳擁有住房主力人群，該年齡段多已成家立業(yè)，且80后擁有2套住房占比明顯增多。

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在深圳未購(gòu)房的原因

主要為首付不夠，占比超3成，其次為沒(méi)有購(gòu)房資格、不想承擔(dān)房貸壓力以及市場(chǎng)不確定需觀望，分別占比20%左右

對(duì)于未購(gòu)房的原因，36%受訪者表示是首付不夠，深圳二手住宅成交均價(jià)超6萬(wàn)元/㎡，首付普遍近百萬(wàn)，而深圳平均工資水平1.2萬(wàn)元/月左右，對(duì)于普通工薪階層來(lái)說(shuō)，若沒(méi)有父母支持，工作十年才有可能上車(chē)。

除了首付不夠外，沒(méi)有購(gòu)房資格、不想承擔(dān)房貸壓力以及市場(chǎng)不確定需觀望也成為影響購(gòu)房的核心原因，均占比20%以上。

沒(méi)有購(gòu)房資格的，多為90后、95后、00后，社保繳納年限不夠。

有資格夠首付，但不想承擔(dān)過(guò)大房貸壓力的，多為90后，95后，當(dāng)下年輕人多追求自由和生活品質(zhì)，不再為1套房而放棄其他追求，即使首付在父母支持下，勉強(qiáng)能上車(chē)，但面對(duì)每月近萬(wàn)元的房貸壓力，也讓很多年輕人望而卻步。

此外還有21%受訪者表示市場(chǎng)不確定，需要多觀望，由此可見(jiàn)，市場(chǎng)存在很大潛在購(gòu)房需求，只是需要更多信心和利好激發(fā)出來(lái)。

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購(gòu)房/換房的目的

首要滿(mǎn)足個(gè)人居住及改善生活品質(zhì)，其次為孩子上學(xué)、結(jié)婚置業(yè)等功能性需求

從購(gòu)房/換房目的可以看出，商品房已真正回歸居住屬性，成為滿(mǎn)足人民美好生活的載體，近5成受訪者表示購(gòu)房/換房為滿(mǎn)足個(gè)人居住及改善生活品質(zhì)，其次為孩子上學(xué)和結(jié)婚置業(yè)功能性需求。但受制于高首付、高房貸利率等政策影響，部分合理需求被壓制，阻礙人民實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)居住生活的訴求，因此，對(duì)于合理的剛需和改善需求需要給予更多政策支持。

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在深圳計(jì)劃購(gòu)房/換房的時(shí)間

超5成計(jì)劃3年內(nèi)購(gòu)房/換房

小結(jié)

綜合以上調(diào)研來(lái)看，市場(chǎng)仍存在大量潛在購(gòu)房需求，短期受大環(huán)境不確定影響，多處于觀望狀態(tài)。此外，市民對(duì)于改善居住環(huán)境和生活品質(zhì)的訴求越來(lái)越高，但由于深圳二套首付門(mén)檻及房貸利率等較高，大量合理改善需求被抑制，因此市民對(duì)于降低房貸利率、首付門(mén)檻等呼聲較高。近期政策利好預(yù)期增強(qiáng)，若下半年政策能如期出臺(tái)，給予剛需、改善等合理需求更多支持，將大大利好市場(chǎng)信心的修復(fù)和需求的釋放，帶動(dòng)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。