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2018樓市:一房難求現(xiàn)象仍存 二手房價(jià)不會(huì)有大浮動(dòng)

2017年即將過去,用“冰封”來形容即將過去的一年似乎并不為過:截至12月24日,在還有7天的情況下,北京樓市成交量低迷已成為定局:合計(jì)住宅簽約量只有26253套,預(yù)計(jì)全年只有2.65萬套,這也是北京樓市網(wǎng)簽以來的歷史最低值,同比下調(diào)45%。

從成交金額看,1750億的住宅市場簽約額也是最近3年的最低值。庫存數(shù)據(jù)只有5萬套,也刷新了歷史最低紀(jì)錄。而在二手房市場上,將近90%的成交房源價(jià)格下跌。

然而,就在這樣的淡市中,有買房人提出不同意見:“難道我遇到的樓市是‘假樓市’?為什么2017年我想買的幾個(gè)樓盤根本買不到?”剛需人群買不到政策房中的限價(jià)保障房,改善人群買不到市場上的限價(jià)商品房。

確實(shí)如此,正如股票市場,熊市也會(huì)有牛股。2017年,樓市出現(xiàn)了諸如中國璽、中駿天宸、泰禾麗春湖院子、華潤城、華僑城和園等一房難求的“神盤”。而他們熱銷的最重要的原因,無一例外是銷售價(jià)格由于政策限價(jià)而遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他們周邊樓盤價(jià)格。至于屬于保障房范疇的限價(jià)房,則即將成為歷史,自住商品房將成為它的替代者。

專家預(yù)測,2018年,樓市仍將延續(xù)2017年的態(tài)勢,限購限貸政策仍然不會(huì)松動(dòng),市場依舊“冰封”,一房難求仍然會(huì)一房難求。

淡季里的熱銷房

今年北京樓市的銷售冠軍之爭,雖然還有三天到年底,但冠軍歸屬已經(jīng)毫無懸念,招商地產(chǎn)中國璽將有望打破50億元銷售大關(guān),成為繼2013年和2016年之后第三個(gè)單盤一年超過50億元的北京銷冠軍。

而排名第二的如果不出意外,將是昌平別墅項(xiàng)目泰禾麗春湖院子。而它也將成為另一個(gè)銷冠:別墅市場。

這兩個(gè)樓盤都跨越了930和317兩大調(diào)控節(jié)點(diǎn),并非房地產(chǎn)順風(fēng)順?biāo)氖袌鲋芷冢A得了銷售奇跡,除了戰(zhàn)略與銷售策略之外,價(jià)格是至關(guān)重要的因素。

中國璽為少見的二環(huán)邊內(nèi)城項(xiàng)目,2015年拿地的樓面價(jià)為5萬元/平方米左右,周邊二手房價(jià)格已經(jīng)達(dá)到10萬+,但是受到預(yù)售價(jià)格管控影響,開發(fā)商不得不大幅調(diào)低預(yù)期,以7.95萬元/平方米的均價(jià)取得預(yù)售許可,在“8萬元”紅線之下擦網(wǎng)通過。從價(jià)格橫向?qū)Ρ葋砜?,周邊的二手房都處?萬元/平方米左右,但無論是使用年限和產(chǎn)品品質(zhì)都無法與中國璽相提并論。

這種樓盤就是目前被稱為“市場限價(jià)房”的代表樓盤:一、樓面價(jià)高,市場價(jià)格期待高。二、當(dāng)時(shí)政策限制,不能超過8萬/平方米紅線。三、周邊競爭樓盤少,價(jià)值稀缺。

這樣的樓盤自然受到追捧。已經(jīng)經(jīng)過十幾年市場教化的買房人自然知道其中的價(jià)值所在,因此,中國璽兩次低調(diào)的開盤,直接提前鎖定2017年樓市銷冠軍。

據(jù)中國璽營銷負(fù)責(zé)人介紹,被限制的價(jià)格,未來會(huì)在二手房上補(bǔ)漲。我們的客戶都是高端改善人群,無論從自住還是從長期持有來看,它的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它體現(xiàn)出的價(jià)格。

而另一個(gè)別墅領(lǐng)域的銷冠麗春湖院子,價(jià)格一樣“親民”,將近3萬元的樓面地價(jià),5萬多元的單價(jià)。一改別墅端著架子賣的傳統(tǒng)風(fēng)格,直接將別墅產(chǎn)品進(jìn)行了高周轉(zhuǎn)運(yùn)營。

據(jù)泰禾集團(tuán)營銷部門負(fù)責(zé)人介紹,價(jià)格合理與客戶定位的反邏輯是成就麗春湖院子的兩大主因。

說到客戶定位,相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋,別墅的價(jià)格從單價(jià)來說再“親民”,總價(jià)還是擺在那里的,它的客戶一定是要有實(shí)力的,因此,“我們選擇的客戶就是那些認(rèn)為2500萬不貴的人群”。經(jīng)過充分調(diào)研和客源判斷,他們認(rèn)為海淀客戶具有更強(qiáng)的購買動(dòng)機(jī)和資金實(shí)力,其中最關(guān)鍵的機(jī)會(huì)在于,海淀已多年沒有低密度產(chǎn)品的新增供應(yīng),存在大量而有效的潛在需求。最終,麗春湖院子超六成客戶來自于海淀,后期朝陽客戶又占據(jù)剩余大半?;ヂ?lián)網(wǎng)新貴、科技精英、企業(yè)高管等高知高智客群成為麗春湖院子的核心業(yè)主構(gòu)成。

2017年截至12月24日的北京銷冠排行榜:從項(xiàng)目看,超過10億網(wǎng)簽金額的住宅合計(jì)有55個(gè),其中有15個(gè)項(xiàng)目超過20億,超過30億的有6個(gè),銷售額最高的項(xiàng)目是中國璽,簽約48.82億。有望在2013年和2016年后,北京再次出現(xiàn)銷冠超過50億的簽約。排名第二的是泰禾麗春湖院子,也是別墅項(xiàng)目的銷冠,簽約46.5億。排名第三的是亦莊金茂府,簽約40.06億。第四是景粼原著,簽約39.38億。第五第六分別是泰禾昌平拾景園與首開華潤城。

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