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房地產(chǎn)長效機制建設(shè)進(jìn)入攻堅期

從2018年政府工作報告來看,我國樓市從嚴(yán)調(diào)控的主基調(diào)沒有改變,但與去年相比調(diào)控重點有所不同,今年將成為房地產(chǎn)長效機制取得突破的關(guān)鍵一年。   自2016年三季度末本輪調(diào)控開始以來,可以清晰地看到,從中央到地方的各級會議各類文件,都在嚴(yán)格執(zhí)行著“因城施策、分類調(diào)控”的總思路和堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”總定位,今年政府工作報告予以延續(xù)。換言之,我國房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持很好的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

一方面,近期,住建部提出抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,蘭州、南京、合肥等城市出臺了放松部分非核心區(qū)域限購、放松高層次人才限購、支持改善型需求住房購買等舉措,其實就是因城施策、差別化調(diào)控的體現(xiàn),旨在讓調(diào)控效果更為精準(zhǔn)。

另一方面,“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位貫穿始終,一再表明了國家遏制投機炒房的決心。特別是從北京、上海、廣州、深圳等城市最近的官方表態(tài)來看,一線城市的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持高壓態(tài)勢,短期難以看到放松跡象。

不過,考慮到三四線城市商品住宅去庫存已取得明顯成效,今年政府工作報告沒有繼續(xù)把“因城施策去庫存”作為工作重點,而是提出“更好解決群眾住房問題”,具體舉措包括啟動新的三年棚改攻堅計劃,加大公租房保障力度,培育住房租賃市場,繼續(xù)實行差別化調(diào)控,建立健全長效機制,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度等。這一轉(zhuǎn)變意味著今年房地產(chǎn)調(diào)控的方向發(fā)生了變化。

其一,盡管去庫存不是全國的重點,但正如2017年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議所要求的,庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。梳理地方政府工作報告可以發(fā)現(xiàn),不少省份列出了房地產(chǎn)去庫存的具體目標(biāo)。

其二,據(jù)統(tǒng)計,2015年至2017年,我國棚戶區(qū)分別開工601萬套、606萬套和609萬套,超額完成了既定的1800萬套的目標(biāo)。按照計劃,今后三年將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。今年要新開工580萬套,相比過去三年每年約600萬套的規(guī)模只是小幅下降,這將對今年房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)形成支撐。

其三,租購并舉有望成為今年重頭戲。十九大之前,多個城市已著手建立“購租并舉”的住房制度。十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”,把“租”放在“購”的前面,凸顯了租賃市場的重要性。今年以來,各地陸續(xù)出臺“租購并舉”相關(guān)舉措??梢灶A(yù)見,住房租賃交易服務(wù)平臺、房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)等住房租賃市場的各類業(yè)態(tài),將迎來較大的發(fā)展契機。

綜合來看,本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了階段性成效,在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上,在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位的基礎(chǔ)上,今后的調(diào)控手段和調(diào)控目標(biāo)會有微調(diào)。未來,如果住房制度改革和房地產(chǎn)長效機制沒有取得實質(zhì)性進(jìn)展,如果廣大人民群眾還沒能得到安居宜居,放松房地產(chǎn)調(diào)控就是不切實際的幻想。

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