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糾紛仍在 大鐘寺中坤廣場的“買”“賣”風波
雖然已有傳言稱大鐘寺中坤廣場終現(xiàn)接盤俠，但項目與小業(yè)主的糾紛仍在繼續(xù)。北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大鐘寺中坤廣場于去年12月開始陸續(xù)與部分小業(yè)主簽署“原價回購”協(xié)議。但大部分業(yè)主拒不妥協(xié)簽約。業(yè)內(nèi)人士指出，如果有企業(yè)收購，能夠解決產(chǎn)權問題，項目也可以進行統(tǒng)一管理和運營，未來還是有一定的發(fā)展前途。但如果業(yè)主和中坤間的糾紛不能解決，對于收購方來說，不管是轉(zhuǎn)型還是繼續(xù)運營都會受阻。
原價回購
大鐘寺中坤廣場和小業(yè)主的糾紛不斷。近日，北京商報記者發(fā)現(xiàn)，大鐘寺中坤廣場以“原價”回購小業(yè)主的產(chǎn)權，部分小業(yè)主也已經(jīng)在去年12月簽署了回購協(xié)議。記者了解到，妥協(xié)的小業(yè)主多是在2014年購買的大鐘寺中坤廣場的部分用地，價格為15萬元/平方米。當時中坤集團將這部分小業(yè)主的房本抵押給了銀行。據(jù)知情人士表示，對于沒有房本的小業(yè)主來說，原價回購可能是最好的解決方式。
據(jù)了解，2006年，大鐘寺中坤廣場項目由中坤集團旗下北京中坤長業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“中坤長業(yè)公司”)進行開發(fā)，并對一部分產(chǎn)權進行銷售。中坤集團旗下的大鐘寺商業(yè)有限公司(以下簡稱“商業(yè)公司”)同時對出售的單位進行回租。據(jù)一位業(yè)主表示，中坤集團方面當時承諾購買者每年可獲得不低于8%的租金回報。
在高回報和連帶保證的承諾下，許多業(yè)主在2007-2008年間，以每平方米4萬-5萬元的價格購買了尚在建設中的商鋪。直至2013年，商鋪業(yè)主都拿到了相應回報，但從2014年開始，中坤集團方面不再兌現(xiàn)承諾給予租金回報。此外，記者了解到，小業(yè)主與中坤集團簽訂的十年租約，租期大多在2017年8月底已經(jīng)到期。因小業(yè)主認為中坤集團未給2014-2017年間應有的租金，導致兩方直到今天僵持不下。
另一位小業(yè)主指出，他是在2016年以6萬元/平方米的價格購買了40多平方米的商業(yè)用地，共計200多萬元。“如果大鐘寺中坤廣場以十幾年前的價格進行回購，我們絕不會同意。幾年間應得的租金誰來付?”
如此僵持之下，傳言大鐘寺中坤廣場將現(xiàn)接盤俠。2月15日，據(jù)投中網(wǎng)報道，今日頭條母公司字節(jié)跳動有限公司以90億元收購了大鐘寺中坤廣場。本次收購，今日頭條是通過第三方公司完成的。
對此，今日頭條方面回復媒體稱，“對于傳聞，不予置評”。不過記者仍多次嘗試分別撥打今日頭條母公司電話以及發(fā)送采訪郵件，但截至發(fā)稿時仍未得到相關回應。對于收購以及原價回購的內(nèi)容，記者也多次撥打大鐘寺商業(yè)以及中坤長業(yè)公司的電話，均無人接聽。
轉(zhuǎn)型未果
事實上，大鐘寺中坤廣場早在去年就開始重組計劃。廣場內(nèi)一位工作人員曾對北京商報記者透露，從去年初開始，中坤集團已開始收回售出單位，打算整體售賣進行轉(zhuǎn)型。該工作人員表示，“收回這些業(yè)主的商鋪困難重重。由于一個商鋪背后可能不只有一個小業(yè)主，也給支付租金造成困難”。也有部分小業(yè)主在此前對記者表示，中坤集團為了進行重組工作，希望在2018年底清退寫字樓的所有企業(yè)，對不搬走的企業(yè)實施斷水斷電政策。但截至目前，寫字樓仍在正常運營。
重組計劃終于成功啟動。公開資料顯示，今年1月18日，北京市海淀區(qū)人民政府和東方資產(chǎn)管理股份有限公司就大鐘寺中坤廣場重組一事簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，但對于相關重組內(nèi)容并未公開說明。
隨著大鐘寺中坤廣場的逐漸沒落，中坤集團也在不斷嘗試轉(zhuǎn)型。據(jù)了解，2013年下半年，中坤集團宣布將旗下商業(yè)項目北京大鐘寺中坤廣場變更為寫字樓，卻遭到小業(yè)主集體抵制。不過，由于中坤方面持有該項目大部分產(chǎn)權，堅持了項目的變更。
其實，早在建設過程中，中坤集團對于中坤廣場項目的定位就一直搖擺不定，最初該項目的名稱是“大鐘寺現(xiàn)代物流港”，后更名“大鐘寺現(xiàn)代商城”，期間還有成為中關村電子集散地的傳聞。
據(jù)了解，大鐘寺中坤廣場于2004年底開工，2007年完成主體工程并宣布開街。原本人氣頗旺的大鐘寺中坤廣場，由于中坤方面尋求漲租金再加上經(jīng)營管理問題，造成租戶大量流失，目前大鐘寺中坤廣場共有1200多個小業(yè)主。隨著近年來中坤集團和小業(yè)主間的矛盾不斷發(fā)酵，小業(yè)主們在得不到回報之下進行了自救，但均被中坤集團強制關閉。此外，多位小主業(yè)對北京商報記者坦言，中坤集團還將小業(yè)主的商鋪對外出租，但拒絕支付小業(yè)主租金。業(yè)主們表示，商戶撤出大鐘寺中坤廣場一方面是合同到期，一方面是中坤以消防問題對商戶進行疏解。
埋下隱患
公開資料顯示，大鐘寺中坤廣場主題商業(yè)區(qū)域建筑面積約21萬平方米，總投資超過30億元。對于收購傳聞，有業(yè)內(nèi)人士推測，今日頭條母公司將把大鐘寺中坤廣場改為寫字樓，將分散的辦公區(qū)進行匯集，統(tǒng)一進行辦公，同時這次收購應該為承債收購。
對此，北京商業(yè)經(jīng)濟學會常務副會長賴陽認為，大鐘寺中坤廣場項目的沒落主要為兩個因素所致：第一是由于商場流通性不強，不能形成完整的商業(yè)氛圍，在這種背景下，持續(xù)經(jīng)營會有很大的資金壓力;第二是中坤集團早期通過銷售商鋪回籠現(xiàn)金的做法導致了產(chǎn)權分散，讓企業(yè)很難整體規(guī)劃統(tǒng)籌以及管理和經(jīng)營。“如果有企業(yè)收購，能夠解決產(chǎn)權問題，項目也可以進行統(tǒng)一管理和運營，未來還是有一定的發(fā)展前途。”
此外，賴陽坦言，“實際上，寫字樓的商業(yè)回報是低于純商業(yè)的，但如果接盤價格很便宜的話，做寫字樓也不失為一種很好的選擇，后期也可以進行改造提升價值，同樣是一種很好的投資機會”。
盡管小業(yè)主們與大鐘寺中坤廣場的租約已經(jīng)到期，但大鐘寺中坤廣場存在租金上的違約，小業(yè)主們也拒不妥協(xié)。對此情形，北京市華泰律師事務所律師張禹坦言，中坤集團若與小業(yè)主們簽訂了租賃合同，但未能如期支付租金可能構成違約，業(yè)主有權對此進行催告，經(jīng)催告后若中坤集團仍不履行合同義務，業(yè)主有權通過《合同法》第九十四條行使法定解除權，收回商鋪。
不管傳聞是否屬實，對于收購方來說，最大的隱患則為業(yè)主與中坤集團的糾紛。張禹認為，根據(jù)我國《公司法》第一百七十三條，公司合并，一般情況下收購人是需要承擔被收購公司債務的。
“如果今日頭條真的通過第三方公司進行收購，其實也在一定程度上規(guī)避了風險。”張禹直言，所謂的收購就是進行股權轉(zhuǎn)讓，實際承擔債務的人也進行了變更。但如果中坤仍未履行合同，業(yè)主也可繼續(xù)起訴中坤集團。業(yè)主和中坤集團間的糾紛不能解決，業(yè)主還是產(chǎn)權所有人，對于收購方來說，不管是轉(zhuǎn)型還是繼續(xù)運營都會受阻。
