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城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造普遍面臨“人”“地”“錢”難題

找共識(shí) 擴(kuò)空間 籌資金(老舊小區(qū)換新顏)

關(guān)系千家萬(wàn)戶、涉及多個(gè)部門，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)復(fù)雜細(xì)致、千頭萬(wàn)緒的系統(tǒng)工程。試點(diǎn)中，各地面臨的突出難題基本都指向“人”“地”“錢”三個(gè)方面。

人的共識(shí)怎么形成？改不改、改什么、怎么改，訴求多樣、眾口難調(diào)，動(dòng)員居民共同參與是一難。

地從哪里來(lái)？老舊小區(qū)大多位于城市中心，普遍存在土地資源不足、用地協(xié)調(diào)難的情況，拓展改造空間是二難。

錢從哪里出？政府資金重點(diǎn)支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，但除了基礎(chǔ)類，還有完善類、提升類改造，光靠政府資金不可持續(xù)，還需居民出一點(diǎn)，更要鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，調(diào)動(dòng)居民和社會(huì)的積極性是三難。

近年來(lái)，為破解“三難”，不少地方積極探索因地制宜的好方法，破除體制機(jī)制障礙、提升基層治理能力、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，形成了一些可復(fù)制可推廣的新經(jīng)驗(yàn)，為全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提供了示范。

宜昌：

共建共治共享，變“要我改”為“我要改”

“以前垃圾隨意堆、灰塵到處飛，還有居民種地養(yǎng)雞；現(xiàn)在是柏油路、香樟樹(shù)，新電梯、新車位，環(huán)境大變樣，空氣都更新鮮了。”說(shuō)起小區(qū)環(huán)境的改觀，湖北宜昌西陵區(qū)嘉明花園居民蘇會(huì)林滿臉幸福。

“改造前一些居民的熱情不高?！奔蚊骰▓@黨支部書記王小萍說(shuō)，為了讓大家達(dá)成共識(shí)，她曾多次上門做工作，每次都因?yàn)橐庖?jiàn)難統(tǒng)一、利益難協(xié)調(diào)擱淺了。

“只有‘當(dāng)面鑼、對(duì)面鼓’才能解決問(wèn)題?！痹谕跣∑嫉慕M織下，一場(chǎng)小區(qū)所有家庭代表都到場(chǎng)的會(huì)議召開(kāi)了。

會(huì)上，王小萍拿出一份初步改造方案：拆除私搭亂建的菜地、魚(yú)池、雜物間，騰出空間建停車位和公共車道；每個(gè)家庭出資1000元，用于支持改造、預(yù)繳停車費(fèi)和物業(yè)費(fèi)；電梯加裝由各樓棟自主協(xié)商……

“這是我的菜園，不能拆。”“我家沒(méi)車，建車位對(duì)我有啥好處？”“憑什么引進(jìn)你們推薦的物業(yè)？”會(huì)上，大家爭(zhēng)論熱烈。王小萍卻很高興：“問(wèn)題都敞開(kāi)說(shuō)，意見(jiàn)擺到桌面上，事情反而好辦了！”

改不改？大多數(shù)居民沒(méi)異議?！包h員做表率，居民代表做動(dòng)員?！碑?dāng)天會(huì)上就籌集到20多萬(wàn)元改造資金。

改什么？共識(shí)需要慢慢“磨”出來(lái)。王小萍向208位業(yè)主發(fā)放了調(diào)查問(wèn)卷，隨后匯攏大家的反饋意見(jiàn)，設(shè)法補(bǔ)充到改造方案中。沒(méi)多久，嘉明花園改造工程就破土動(dòng)工了。

共建共治共享的組織實(shí)施機(jī)制，讓居民嘗到了甜頭。“現(xiàn)在遇到問(wèn)題，大家都想開(kāi)個(gè)會(huì)討論，居民還自發(fā)成立了協(xié)商小組，真正從‘要我改’變成了‘我要改’?！蓖跣∑颊f(shuō)，在多部門支持下，嘉明花園組建了業(yè)主委員會(huì)，讓居民議事機(jī)制能長(zhǎng)久發(fā)揮作用。

“老舊小區(qū)改造既是工程改造，也是治理創(chuàng)新，既能讓小區(qū)面貌煥然一新，也能切實(shí)提升基層治理能力。”宜昌市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)張毅說(shuō)。

改造之初就讓居民參與進(jìn)來(lái)，改造之中把治理機(jī)制固定下來(lái)，這成為宜昌市老舊小區(qū)改造破解“發(fā)動(dòng)居民共建難”的法寶。目前，宜昌全市已構(gòu)建起“小區(qū)黨支部+業(yè)主委員會(huì)+物業(yè)公司+X個(gè)群眾自治組織”的“3+X”治理體系，形成了一批居民共建共治的社區(qū)自治組織。

蘇州：

盤活存量，破解“缺地難”“用地難”

2020年6月初的一天，記者在正午時(shí)分來(lái)到江蘇蘇州吳江區(qū)鱸鄉(xiāng)三村小區(qū)。居民休閑回廊上，一群老年人正頂著火辣的太陽(yáng)擠在一起打牌下棋。“幾千人的小區(qū)，就這么一丁點(diǎn)地方能讓我們休閑娛樂(lè)，稍微離開(kāi)一會(huì)，回來(lái)就沒(méi)座了?！本用駨埥ㄈA說(shuō)?！奥访娲蟛糠侄紦p壞了”“小區(qū)連路燈都沒(méi)有，晚上回來(lái)摸黑走”……小區(qū)居民的改造意愿很強(qiáng)烈。

2020年11月，記者再次來(lái)到這里，只見(jiàn)坑坑洼洼的水泥路變成了寬闊的柏油路，兩旁裝上了精致美觀的路燈，停車位也增加了一倍，小區(qū)一下子寬敞了。

鱸鄉(xiāng)片區(qū)位于吳江區(qū)中心地帶，四面都難以拓展，改造的空間從哪兒來(lái)？

向內(nèi)“擠”空間。“沒(méi)有增量，就盤活存量?！眳墙瓍^(qū)松陵街道建設(shè)管理辦公室主任陸士春說(shuō)，小區(qū)綠地面積其實(shí)不小，只是以前缺乏維護(hù)，綠地變成雜草。改造中，將綠地重新規(guī)劃利用，綠化帶更美了，多余空間還能建停車位。

向外“騰”空間。為給居民更多改造用地，位于小區(qū)內(nèi)的社區(qū)辦公點(diǎn)遷了新址。騰出來(lái)的空間將建設(shè)日間照料、養(yǎng)老撫幼、衛(wèi)生服務(wù)、助餐服務(wù)等便民場(chǎng)所。

破解“缺地難”，還要破解“用地難”。

國(guó)泰社區(qū)是蘇州吳中區(qū)面積最大的老舊小區(qū)。跟大多數(shù)老舊小區(qū)比，國(guó)泰社區(qū)閑置土地空間相對(duì)充裕，可是卻面臨“用地難”?！坝玫匾獙徟?，規(guī)劃要調(diào)整，涉及好多部門，不是社區(qū)靠一己之力就能完成的?！眹?guó)泰社區(qū)黨委書記沈偉說(shuō)。

借著新一輪改造試點(diǎn)的東風(fēng)，長(zhǎng)期存在的難題迎刃而解——

先建工作機(jī)制。蘇州市成立了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升領(lǐng)導(dǎo)小組，由市領(lǐng)導(dǎo)牽頭，統(tǒng)籌20多個(gè)相關(guān)部門和所屬各市、區(qū)共同推進(jìn)改造。

再定統(tǒng)籌方案?！霸O(shè)置統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、財(cái)政金融、技術(shù)指導(dǎo)、社區(qū)保障4個(gè)工作小組，環(huán)環(huán)相扣，打通項(xiàng)目審批綠色通道，實(shí)現(xiàn)聯(lián)審聯(lián)批?！碧K州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記王曉東說(shuō)。

“用地審批和規(guī)劃很快下來(lái)了，馬上就要?jiǎng)庸だ??！闭驹谛^(qū)的空地上，沈偉興奮地說(shuō)，“這邊要修一條步道，那塊要建一個(gè)老年活動(dòng)中心，新建健身場(chǎng)地有3200平方米……”

廣州：

引導(dǎo)居民出資、吸引企業(yè)投資

“聽(tīng)說(shuō)要引入物業(yè)服務(wù)，居民們都說(shuō)好，可一到交物業(yè)費(fèi)，肯掏錢的卻不多?！睆V東廣州海珠區(qū)工業(yè)大道南社區(qū)居委會(huì)主任徐立林告訴記者，這一度讓工業(yè)大道南421大院的改造遭遇困難。

改造后的小區(qū)，要通過(guò)引入物業(yè)等，建立長(zhǎng)效維護(hù)管理機(jī)制，這需要居民合理出資，更需社會(huì)力量參與。421大院引入物業(yè)之初，兩方的積極性都不太高。

居民這頭，對(duì)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量有疑問(wèn)?！翱傆X(jué)得物業(yè)公司只是沖著賺錢來(lái)的?！毙炝⒘终f(shuō)，居民從沒(méi)享受過(guò)物業(yè)服務(wù)，也沒(méi)有付費(fèi)意識(shí)。

企業(yè)那頭，物業(yè)公司也挺委屈?！懊總€(gè)月固定支出4萬(wàn)多元，收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)卻不足1萬(wàn)元，怎么辦？”421大院物業(yè)管理公司經(jīng)理黃春南一度急得睡不好覺(jué)。

眼看物業(yè)管理難以為繼，矛盾還得從兩頭解。

一方面，想辦法提升物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)回報(bào)。小區(qū)的閑置空間開(kāi)發(fā)可以做文章?！敖值览眯^(qū)閑置空間重新規(guī)劃出60個(gè)停車位后，交給物業(yè)公司來(lái)經(jīng)營(yíng)?！焙Ｖ閰^(qū)瑞寶街道辦事處城管科科長(zhǎng)蔣科說(shuō)。固定車位每月500元，臨時(shí)停車24小時(shí)10元，物業(yè)通過(guò)收取一定停車費(fèi)貼補(bǔ)了虧空。

另一方面，循序漸進(jìn)引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變觀念。改造后，家門口就有了籃球場(chǎng)和健身設(shè)施，文體活動(dòng)的豐富讓小區(qū)居民樂(lè)開(kāi)了花?！霸鲈O(shè)的活動(dòng)設(shè)施都由物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)，居民體驗(yàn)到實(shí)實(shí)在在的服務(wù)后，對(duì)物業(yè)公司越來(lái)越信任?！毙炝⒘终f(shuō)。

“現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)收繳率已提高到七成，有些居民還自發(fā)給其他居民做工作?！秉S春南說(shuō)，目前物業(yè)經(jīng)營(yíng)已基本實(shí)現(xiàn)收支平衡，前期投入也有望盡快回本。

有了良好服務(wù)產(chǎn)品的供給，居民的需求慢慢釋放出來(lái)?！案鶕?jù)調(diào)查，居民還有餐飲、養(yǎng)老等多種多樣的需求，我們正在尋求與更大的開(kāi)發(fā)企業(yè)合作引入更多服務(wù)，并進(jìn)一步探索通過(guò)加大金融支持等方式破解改造資金籌集難的問(wèn)題?！焙Ｖ閰^(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局總工程師何祖建說(shuō)。

以改革推動(dòng)改造(短評(píng))

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造難題，表面上是“人”“地”“錢”等問(wèn)題，實(shí)際上是破障礙、建機(jī)制、優(yōu)服務(wù)的改革難題。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的改造籌備過(guò)程遠(yuǎn)比施工工期要長(zhǎng)，可見(jiàn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造不僅是傳統(tǒng)意義上的工程建設(shè)，更是一項(xiàng)涉及多個(gè)方面的系統(tǒng)性改革。

破解“人”的難題，得建立居民自治機(jī)制、完善社區(qū)和基層治理機(jī)制；破解“地”的難題，需要多部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、齊抓共管；破解“錢”的難題，則需健全社會(huì)資本回報(bào)機(jī)制、持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。實(shí)踐中，雖然每個(gè)小區(qū)改造需求不同、改造模式多樣，但推進(jìn)時(shí)遇到的難題、需要建立完善的體制機(jī)制卻有相似之處。只有在這些方面扎實(shí)改革，才能讓改造更順利地推進(jìn)。

老舊小區(qū)改造既是“工程改造”，也蘊(yùn)含“治理創(chuàng)新”。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，既能補(bǔ)短板、惠民生、擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)，也給各地推進(jìn)治理體系和治理能力現(xiàn)代化，特別是為基層治理改革提供了寶貴的契機(jī)。老舊小區(qū)改造試點(diǎn)起步不久，一些地方就已探索出有價(jià)值、可推廣的經(jīng)驗(yàn)，值得肯定。未來(lái)，各地各部門還應(yīng)久久為功、善作善成，以更多的智慧、魄力和耐心不斷加快改革步伐，用改革推動(dòng)改造，讓城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造這項(xiàng)民心工程更好惠及億萬(wàn)百姓。

本報(bào)記者 趙展慧 王偉健 吳 君 洪秋婷