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歸母凈利潤腰斬，首創(chuàng)置業(yè)開始“自救”
歸母凈利潤腰斬，首創(chuàng)置業(yè)開始“自救”
作者：孫夢凡
首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)離自己曾經(jīng)渴望的規(guī)模已越來越遠。
2020年，首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)全口徑銷售額708.6億元，簽約面積292.7萬平方米，銷售均價2.4萬元/平方米，未完成年度800億銷售目標。三年前，該集團還曾憧憬：2019年、2020年銷售額突破1000億元、1400億元。
但是現(xiàn)實殘酷，作為一家主營地產(chǎn)開發(fā)的國資房企，首創(chuàng)置業(yè)的增長疲態(tài)愈發(fā)明顯，已連續(xù)多年未達銷售目標。在3月30日舉行的年度業(yè)績會上，嚴峻、挑戰(zhàn)、不及預期等詞匯頻頻出現(xiàn)在管理層表述中。
集團副總裁兼財務總監(jiān)范書斌直言，受新冠疫情和部分城市調(diào)控影響，公司部分二類開發(fā)項目銷售速度和價格不及預期，高毛利一級開發(fā)項目未能上市，奧萊業(yè)績也受到較大沖擊，多重不利因素致使業(yè)績有所下滑。
實際上，在去年中期業(yè)績會時，首創(chuàng)管理層言談之間的危機感并不重。當時，首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰表示，集團上半年實現(xiàn)簽約總額337億元，下半年還有1000億左右的貨值，不會考慮對項目進行“打折走流量”。
半年時間過去，首創(chuàng)卻交出了一份令股東大跌眼鏡的成績單。期內(nèi)，該集團實現(xiàn)營業(yè)收入212.48億元，同比增長約2%；營業(yè)利潤18.01億元，同比減少約49%；歸屬于母公司股東凈利潤9.82億元，同比減少約54%。
“買它的人已經(jīng)被套慘了?！惫善苯灰灼脚_上，許多股民紛紛哀嚎。去年1月份時，首創(chuàng)股價在2港元左右，此后一路下跌，截至發(fā)稿每股僅報0.99港元，總市值43.19億港元。市場表現(xiàn)慘淡，首創(chuàng)到底發(fā)生了什么？
官方信息顯示，首創(chuàng)業(yè)務布局包括住宅開發(fā)、奧特萊斯綜合體、城市綜合體、土地一級開發(fā)等四大核心業(yè)務，文創(chuàng)業(yè)務、高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、租賃住房等三大創(chuàng)新業(yè)務，以及首金資本金融平臺的產(chǎn)業(yè)布局。
2020年，上述業(yè)務共貢獻營收212.48億元，較2019年微增4.62億元。從營業(yè)總成本看，2020年該指標約208.83億元，與2019年的210.27億元差距不大，其中財務費用達23.27億元、銷售和管理費用共計15.84億元。
大頭的收入支出變動不多，為何首創(chuàng)年度凈利潤最終腰斬？財報數(shù)據(jù)顯示，2019年首創(chuàng)投資收益約35.79億元，而2020年該收益約15.71億元，縮水20億元，加之公允價值變動-1.63億元，致使營業(yè)利潤大幅減少。
盈利表現(xiàn)遭遇“黑天鵝”，首創(chuàng)置業(yè)長期以來的高杠桿同樣存有隱患。按2020年中期財務數(shù)據(jù)，該集團踩中兩條“紅線”，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為74.86%，凈負債率為157%，現(xiàn)金短債比1.3。
為優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，首創(chuàng)去年謹慎拿地，期內(nèi)新獲10個二級開發(fā)項目，土地投資總額人民幣189.9億元，平均樓面地價6126元/平方米，同比下降9.5%，平均溢價率僅2.6%，其中9個項目為底價獲取。
到2020年末期，首創(chuàng)剔除預售款以后的凈資產(chǎn)負債率為71.3%，同比下降3.3個百分點；凈負債率為127%，現(xiàn)金短債比為1.13，仍踩中兩條紅線。集團土地儲備總建筑面積約1683.2萬平方米。
在“三道紅線”的重壓下，降杠桿已是不得不為。首創(chuàng)方面表示，公司已經(jīng)啟動減債計劃，全力降低杠桿水平。具體措施包括堅決降負債，強抓回款，降稅增效，以經(jīng)營現(xiàn)金流覆蓋土地投資等，以期盡快達標。
更重要的改變是，首創(chuàng)已放棄對規(guī)模的一味追求。業(yè)績會上，管理層不再提年度銷售目標，而是將安全放在第一位。“首創(chuàng)置業(yè)不會片面追求經(jīng)營規(guī)模的增長，更加注重穩(wěn)健安全，追求高質(zhì)量發(fā)展?！?/p>
在集團董事長李松平看來，2021年，整個宏觀房地產(chǎn)行業(yè)依然處在強調(diào)控周期，對房企是巨大的挑戰(zhàn)?！胺康禺a(chǎn)調(diào)控持續(xù)五年以來，隨著時間推進，在層層加碼集中調(diào)控，目前政策上沒有任何松動跡象?！?/p>
對于重倉京津冀、銷售額占比四成的首創(chuàng)來說，管理層已認識到調(diào)控的堅決性、以及集團戰(zhàn)略調(diào)整的必要性?！安粌H是2021年，未來公司都將保持簽約規(guī)模集中穩(wěn)定、適度投資，致力于投資資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和業(yè)務布局，探索新利潤的增長點，比如物業(yè)管理、商業(yè)運營等輕資產(chǎn)運營平臺?！?/p>
3月29日晚，首創(chuàng)置業(yè)公告稱，首創(chuàng)置業(yè)及旗下聚源信誠(天津)投資管理有限公司，與首創(chuàng)集團訂立意向書，將向后者轉(zhuǎn)讓全部奧特萊斯業(yè)務。奧萊業(yè)務重組后，首創(chuàng)置業(yè)擬集中資源發(fā)展住宅及非奧特萊斯物業(yè)業(yè)務。
鐘北辰表示，公司將首創(chuàng)鉅大資產(chǎn)包出售給首創(chuàng)集團，可以有效盤活資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，把回籠資金用于償還債務，降低杠桿，增強抗風險能力，保障業(yè)務的穩(wěn)健運營，預計將在明年年初完成。
