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人口增速放緩 樓市未必下滑

作者：亢 舒

人口增速放緩，并不必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的大幅下滑或者房價(jià)快速下降。未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，支撐我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的主要條件依然存在，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性發(fā)展空間更大。

第七次全國人口普查數(shù)據(jù)發(fā)布，我國總?cè)丝跀?shù)增長速度延續(xù)放緩勢頭。有人據(jù)此認(rèn)為，人口增速放緩，就不需要那么多房子了，房地產(chǎn)市場將走向衰退。果真如此嗎？

數(shù)據(jù)表明，近10年間，我國人口年均增長率0.53%，比上一個(gè)10年間增速降低0.04個(gè)百分點(diǎn)。人口總量即將達(dá)峰，房地產(chǎn)市場發(fā)展“長期看人口，中期看土地，短期看信貸”的分析框架受到普遍認(rèn)同。人口是決定未來長時(shí)間房地產(chǎn)市場走勢的重要因素。然而，人口增速放緩，并不必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的大幅下滑或者房價(jià)快速下降。未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，支撐我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的主要條件依然存在，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性發(fā)展空間更大。

經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，我國城鎮(zhèn)化率仍在上行通道。2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率63.89%。研究表明，城鎮(zhèn)化率在50%至70%區(qū)間為快速增長，發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率通常為80%左右。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在加速推進(jìn)，大量農(nóng)民走向城市，催生眾多住房需求。

不可否認(rèn)，隨著城鎮(zhèn)化率提升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入中高速階段，房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期已經(jīng)過去。正如業(yè)內(nèi)人士預(yù)判，我國房地產(chǎn)市場正從“黃金時(shí)代”走向“白銀時(shí)代”。結(jié)構(gòu)性發(fā)展空間提升有四大特征：

首先，人口更密集的城市群、都市圈住房需求更足。第七次人口普查數(shù)據(jù)表明，人口持續(xù)向沿江、沿海地區(qū)和內(nèi)地城區(qū)集聚，長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群人口增長迅速，集聚度加大。顯然，未來人口向沿江沿海大城市、省會城市以及主要城市群聚集的趨勢仍將持續(xù)，這些城市產(chǎn)業(yè)更密集，經(jīng)濟(jì)后勁足，由此帶來的住房需求更為充裕，房地產(chǎn)市場相對活躍。

其次，住房租賃市場有望實(shí)現(xiàn)長足發(fā)展。年輕人、新畢業(yè)大學(xué)生等人群面臨購房難。為他們提供良好的租賃住房環(huán)境，不失為解決大城市居住問題的良策。租購并舉將是我國房地產(chǎn)市場的大勢所趨，住房租賃將面臨較大發(fā)展機(jī)遇。我國將規(guī)范住房租賃市場，完善長租房建設(shè)，以及推進(jìn)政策性租賃住房發(fā)展。

再次，帶來優(yōu)質(zhì)居住體驗(yàn)的高品質(zhì)住宅將聚集更多人氣。第七次人口普查數(shù)據(jù)表明，我國人口受教育程度明顯提升，人口素質(zhì)大為改善。這預(yù)示我國人口將從數(shù)量紅利向人口質(zhì)量紅利轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)市場也從過去注重量的增長，轉(zhuǎn)而更注重給居住者帶來高品質(zhì)居住體驗(yàn)。除了住宅樓本身需要提升品質(zhì)外，人們對小區(qū)綠化、周圍購物環(huán)境以及生活中能夠獲得的各種便利服務(wù)都有更高要求。與居住相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和服務(wù)，將有更大提升空間。

最后，養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分市場將迎來發(fā)展機(jī)遇。我國人口老齡化正在逐步加速。擴(kuò)大老年用品和服務(wù)消費(fèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老公寓有望覓得良機(jī)，實(shí)際上很多房企早就開始布局養(yǎng)老地產(chǎn)。第七次人口普查數(shù)據(jù)表明，2020年我國家庭戶平均人口規(guī)模為2.62。家庭戶規(guī)模持續(xù)下降，產(chǎn)生一部分小戶型需求。小而精美的住宅對人口少的家庭可能更友好。

有機(jī)遇亦有挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)長效機(jī)制仍需要不斷完善。房地產(chǎn)市場存在眾多結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，我們不能再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。各地在吸引人才的同時(shí)，也需警惕借此放松房地產(chǎn)市場調(diào)控的狀況出現(xiàn)，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位必須始終堅(jiān)持。

值得注意的是，人口持續(xù)向熱點(diǎn)城市聚集，致使這些城市房價(jià)上漲壓力增大。這時(shí)，需要擴(kuò)大熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量從而擴(kuò)大住宅供給，緩解供需矛盾。必須看到，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)前我國金融領(lǐng)域最大的“灰犀?！?，房地產(chǎn)泡沫在個(gè)別熱點(diǎn)城市仍在不斷累積，需高度警惕。而對一些人口凈流出的省份和城市而言，住房需求呈下降趨勢，也應(yīng)該做好房地產(chǎn)市場規(guī)劃，避免出現(xiàn)住宅供給過剩，謹(jǐn)防市場大起大落。