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重磅｜五星級(jí)酒店集體被出售背后：盈利壓力大，地產(chǎn)商“斷臂回血”

作者：樂琰 ▪ 張歆晨

“數(shù)十年前，能夠在五星級(jí)酒店做個(gè)服務(wù)員，哪怕是端個(gè)盤子，都覺得很榮耀，當(dāng)時(shí)對(duì)一線服務(wù)員的外語能力和學(xué)歷要求都很高。如今高端酒店越來越多，競爭激烈，從業(yè)人員的要求也下降了，酒店業(yè)務(wù)壓力也越來越大。”當(dāng)年曾在上海第一家五星級(jí)酒店工作過的資深酒店業(yè)者張先生對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者描述。

或許正是因?yàn)樯怆y做，近期有不少五星級(jí)酒店被公開出售。第一財(cái)經(jīng)記者通過酒店交易網(wǎng)等渠道了解到，上海豫園萬麗酒店、新華聯(lián)索菲特大酒店、深圳凱賓斯基酒店、佛山希爾頓歡朋酒店等都掛網(wǎng)出售。有業(yè)內(nèi)人士透露，酒店品牌管理方每年要向業(yè)主方收取數(shù)千萬元的費(fèi)用，加之疫情影響，成本非常高的五星級(jí)酒店業(yè)主方難以負(fù)荷，故而“斷臂止損”，出售物業(yè)并回籠資金。

高端酒店集體售賣

此前有消息傳出，近期包括上海豫園萬麗酒店、新華聯(lián)索菲特大酒店、綠地虹橋世界中心酒店、綠地徐涇會(huì)展中心酒店等在內(nèi)的多家五星級(jí)酒店“被擺上貨架”，公開掛網(wǎng)尋找買家，這一現(xiàn)象引起行業(yè)關(guān)注。上海新華聯(lián)索菲特大酒店轉(zhuǎn)讓價(jià)格為23億元。據(jù)酒店交易網(wǎng)發(fā)布的調(diào)研簡報(bào)，該酒店于2017年開業(yè)，占地5.37萬平方米。2017年-2019年，該酒店?duì)I業(yè)額分別為1.22億元、1.39億元及1.21億元。其中，2019年平均入住率約75%。綠地虹橋酒店則為幾家酒店共同打包出售，標(biāo)價(jià)50億元的資產(chǎn)包含有上海虹橋綠地鉑瑞酒店、鉑驪酒店及鉑瑞高端公寓、徐涇會(huì)展中心項(xiàng)目酒店。

第一財(cái)經(jīng)記者聯(lián)系到酒店交易網(wǎng)官方代理相關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示，上海新華聯(lián)索菲特大酒店轉(zhuǎn)讓價(jià)格為23億元、上海日航飯店轉(zhuǎn)讓價(jià)15億元，均在尋找買家?！按送?，綠地的系列酒店也在出售，之所以在網(wǎng)絡(luò)上隱藏了信息，是因?yàn)橘u方希望低調(diào)處理此事，以免造成內(nèi)部員工不必要的擔(dān)憂，也不希望外界對(duì)企業(yè)有太多揣測。對(duì)于買家，暫無具體的專業(yè)度要求，主要是看價(jià)格是否可以談得攏，以及買家需要提供必要的資金證明、營業(yè)執(zhí)照等材料。如果買方希望更換酒店管理方，也可以商議，主要看原業(yè)主和酒店管理方簽訂合同的年限以及買方與管理方是否有繼續(xù)合作的意愿。”上述相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者透露。

第一財(cái)經(jīng)記者查詢酒店交易網(wǎng)等后了解到，目前上海豫園萬麗酒店依然掛網(wǎng)出售，售價(jià)為21億元，名稱改為“上海黃浦區(qū)五星酒店出售”，項(xiàng)目配圖依然為上海豫園萬麗酒店，上海豫園萬麗酒店在2007年8月開業(yè)，客房總數(shù)340間(套)，由上海豫園大酒店有限公司擁有、萬豪酒店集團(tuán)進(jìn)行管理。其余上述酒店項(xiàng)目暫時(shí)“下架”，查不到具體信息。

根據(jù)新華聯(lián)(000620.SZ)此前公告顯示，其擁有西寧新華聯(lián)購物中心、北京新華聯(lián)國際大廈底商、上海新華聯(lián)購物中心、銀川新華聯(lián)購物中心4宗商業(yè)資產(chǎn)和北京新華聯(lián)麗景溫泉酒店、北京麗景灣國際酒店、上海新華聯(lián)索菲特大酒店、西寧新華聯(lián)索菲特大酒店、唐山新華聯(lián)鉑爾曼酒店等10宗酒店資產(chǎn)可供出售，可變現(xiàn)資產(chǎn)充足。為改善現(xiàn)金流狀況和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，公司已制定酒店和商業(yè)大宗資產(chǎn)的出售計(jì)劃，并已與戴德梁行、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、高力國際等多家知名經(jīng)紀(jì)公司簽訂協(xié)議，面向全球征集客戶。

第一財(cái)經(jīng)記者進(jìn)一步采訪和查詢酒店交易網(wǎng)等平臺(tái)后發(fā)現(xiàn)，全國各地都有不少五星級(jí)酒店項(xiàng)目“待嫁”。比如深圳南山五星級(jí)酒店整棟出售，客房數(shù)量324間，售價(jià)27億元；同樣在深圳南山，390間客房的五星級(jí)酒店整體出售，項(xiàng)目配圖可見是凱賓斯基，售價(jià)39億元；此外還有148間客房的佛山五星級(jí)酒店出售，項(xiàng)目配圖可見是希爾頓歡朋；湖南張家界永定五星酒店整體出售，客房300間，售價(jià)1.61億元。

難做的酒店生意？

“以前都是業(yè)主方主動(dòng)示好酒店管理方，尤其是具有國際高端品牌的酒店管理方，但如今隨著酒店越來越多，競爭激烈，整體的入住率和收益都在下滑。要找到好的業(yè)主方也越來越難，很多時(shí)候變成酒店管理方反過來要‘討好’業(yè)主方。而且這幾年，世茂、綠地、萬達(dá)等房地產(chǎn)商都自創(chuàng)了酒店品牌，這讓酒店管理公司更舉步維艱。也有一些酒店管理公司進(jìn)行了出售或其他方式的資本運(yùn)作?！比A美首席知識(shí)專家趙煥焱告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

日前，華天酒店集團(tuán)股份有限公司(下稱“華天酒店”)宣布，華天實(shí)業(yè)控股集團(tuán)有限公司已將其持有的華天酒店全部股份過戶至湖南興湘投資控股集團(tuán)有限公司(下稱“興湘集團(tuán)”)，公司控股股東正式由華天集團(tuán)變更為興湘集團(tuán)。據(jù)了解，興湘集團(tuán)成立于2006年9月，為湖南省屬唯一國有資本運(yùn)營平臺(tái)。截至2020年底，興湘集團(tuán)總資產(chǎn)576億元，凈資產(chǎn)396億元。

遭遇困難的不僅僅是管理方，酒店業(yè)主方所要承擔(dān)的各類開支非常大，有部分酒店業(yè)者給第一財(cái)經(jīng)記者算了一筆賬：業(yè)主方需要給酒店管理方基本管理費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)，基本管理費(fèi)在2013年約為790萬，到了2016年達(dá)到860萬元，到2019年達(dá)到930萬元，從2015年開始，逐年遞增；獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)方面，2013年為660萬元，2014年猛增到1060萬元，到2019年則達(dá)到1780萬元。

“一家普通的五星級(jí)酒店，光是投資裝修，基本就得數(shù)億元，整體投入在十幾億元到數(shù)十億元不等，每天開業(yè)的成本支出得數(shù)十萬元，如今營收大幅縮水，開支卻并沒有減少，幾十天內(nèi)很容易就會(huì)虧損數(shù)百萬元，根據(jù)支付給管理方的管理費(fèi)來看，每年還要交千萬元級(jí)別費(fèi)用給酒店管理方，業(yè)主的壓力非常大。去年突如其來的疫情，讓大部分酒店都一度停業(yè)，影響了整年的入住率和收益，損失巨大。這更加劇了業(yè)主方的業(yè)績壓力。重壓之下，業(yè)主方以出售物業(yè)方式來回籠資金，可以理解。”趙煥焱對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析。

綠地控股(600606.SH)2020年的年報(bào)顯示，截至2020年12月末，該公司酒店客房數(shù)為12246間，入住率47.7%。2020年度，公司酒店取得經(jīng)營收入16.60億元，占營業(yè)收入的0.36%?？梢娬w入住率并不太高，而酒店業(yè)務(wù)對(duì)公司整體的貢獻(xiàn)占比也不高。

根據(jù)浩華統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2020年，中國內(nèi)地市場中檔及以上品牌的簽約總量為563家，與2019年相比下降18%。自2020年下半年起，雖然疫情管控整體向好，但由于多地散點(diǎn)式的疫情復(fù)現(xiàn)，2020年上半年的負(fù)增長簽約趨勢在下半年未能有效緩解。在不考慮新增品牌的情況下，中端品牌作為近年簽約的主力軍，簽約數(shù)量為245家，同比下降40%，在近5年中首次出現(xiàn)負(fù)增長。

酒店重資產(chǎn)拖累經(jīng)營

過去幾年，城市綜合體以及文旅地產(chǎn)的開發(fā)熱潮下，不少房地產(chǎn)企業(yè)將酒店作為一塊重要資產(chǎn)，加大投入。截至目前，碧桂園(02007.HK)、富力地產(chǎn)(02777.HK)、融創(chuàng)中國(01918.HK)、中國金茂(00817.HK)等大型房企旗下，均沉淀了規(guī)模較大的酒店資產(chǎn)包。但酒店投入大回報(bào)周期長等特點(diǎn)，在一定程度上占用了房地產(chǎn)的流動(dòng)資金，尤其去年疫情發(fā)生以來，多數(shù)地產(chǎn)商旗下的酒店都面臨了不小的經(jīng)營壓力。

自從接盤萬達(dá)旗下逾70家酒店之后，富力地產(chǎn)成為國內(nèi)規(guī)模最大的酒店業(yè)主方之一，但龐大的酒店資產(chǎn)給公司的經(jīng)營績效和現(xiàn)金流均帶來不小的壓力。

富力地產(chǎn)2020年年報(bào)披露，截至去年末，該集團(tuán)運(yùn)營中的酒店已達(dá)到91家，總建筑面積399萬平方米，總房間數(shù)27409間。受到疫情沖擊，去年富力酒店運(yùn)營業(yè)務(wù)營收同比大降57.34%至44.63億，錄得高達(dá)14億的虧損，并拖累公司整體盈利表現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來，富力的酒店板塊幾乎處于年年虧損狀態(tài)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，在同等規(guī)模的房企中，富力的資產(chǎn)流動(dòng)性相對(duì)較低，大量的酒店和投資物業(yè)導(dǎo)致公司現(xiàn)金流面臨巨大壓力。在今年3月的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，富力董事局主席李思廉公開表示，若價(jià)格合適，將繼續(xù)出售物業(yè)，包括商場、寫字樓以及酒店。據(jù)稱，富力已經(jīng)在積極出售酒店資產(chǎn)，以及推動(dòng)酒店資產(chǎn)證券化方面的工作，以增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性。李思廉還透露，關(guān)于出售酒店資產(chǎn)的事宜，或許會(huì)在此后的6個(gè)月內(nèi)完成。

即便酒店資產(chǎn)對(duì)資金占用較多，但不少開發(fā)商依然將其視作重要的資產(chǎn)配置。景業(yè)名邦(02231.HK)董事局副主席劉華錫便向第一財(cái)經(jīng)透露，考慮到公司業(yè)務(wù)的均衡性，公司仍然會(huì)在酒店等持有型物業(yè)上做合理配置。

此外，更多公司試圖在酒店資產(chǎn)證券化方面，化解流動(dòng)性不足的短板。據(jù)悉，富力、碧桂園、綠地等集團(tuán)都在推進(jìn)分拆酒店板塊上市的相關(guān)工作。如果以REITs為代表酒店資產(chǎn)證券化能夠破冰，房地產(chǎn)商出售酒店資產(chǎn)的意愿或會(huì)相應(yīng)下降。