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蘇州土拍首日 “馬甲公司”失效！
蘇州土拍首日，馬甲公司失效！
蘇州為期3天的集中供地大戲開鑼。
5月31日-6月2日，江蘇省蘇州市首批集中供地開拍，合計出讓地塊32宗，總出讓面積為247.8萬平方米，總起始價為405.84億元。其中，蘇州姑蘇區(qū)有2宗、吳中區(qū)占8宗、高新區(qū)6宗、工業(yè)園區(qū)2宗(含1宗蘇相合作區(qū)地塊)、相城區(qū)3宗、吳江區(qū)11宗。
從用地性質來看，涉宅用地達25宗，商服用地4宗，動遷安置用地3宗。且住宅用地取消現房銷售，最高限價為28500元/平方米。
首日競拍的12宗地塊共收金192.86億元。其中，華僑城拿下3宗，耗資85億元，約占總額的44%；萬科、綠城、旭輝等企業(yè)也有所斬獲。
而此前狂開“馬甲”公司備戰(zhàn)蘇州土拍的房企多被日前出臺的競買要求攔下，未能如愿。
3地率先“達標”
根據出讓文件，本批競拍的地塊，按照價高者得的原則確定競得人。對設定市場指導價的28宗地塊，在網上掛牌自由報價和限時競價階段，土地使用權網上競價超過網上競價中止價的，網上競價中止，轉為網上一次報價。所有取得相應地塊網上競價資格的競買人均可參加該地塊一次報價。
網上自由報價階段，蘇地2021-WG-19號、蘇地2021-WG-32號與蘇地2021-WG-33號3宗地率先“達標”，報價超中止價，進入一次報價階段。
其中，蘇地2021-WG-19號地塊于今日開拍，中止價達67571.1961萬元，一次報價區(qū)間為675711961元-684487440元。
最終，有10家企業(yè)給出一次報價，按照“以一次報價中最接近所有一次報價平均價的原則確定競得人，以其所報價格確定為地塊競得價格”的規(guī)則，確定成交價為68180.3021萬元，由蘇州興資商務咨詢有限公司(旭輝)競得，溢價率14.16%，樓面單價為11654.12元/平方米。
據了解，該地塊位于吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)胥進路西側、吉祥路南側，為城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地、餐飲用地，出讓面積29251.6平方米，建筑面積58503.2平方米。地塊正面胥江，一河之隔便是去化較好的建發(fā)春江明月項目，旁邊即胥口中心小學、胥江中學，地塊區(qū)位尚佳。
此外，新區(qū)科技城的32號、33號2宗地也相繼在網上競價環(huán)境突破中止價，當前折合樓面價均突破1.5萬元/平方米，將于明日起拍。
針對競拍前房企瘋狂設“馬甲”公司的情況，本次蘇州市也出臺了更嚴格的競買要求，即參與競買蘇州市商住、住宅用地的競買人、競買人直接絕對控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競買；由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買。
對于違反上述規(guī)定的競買人，經認定構成違規(guī)參與競買的，將認定其為國有建設用地使用權掛牌競價出讓失信行為人，禁止其在失信行為發(fā)生后三年內參加蘇州市區(qū)國有建設用地使用權掛牌競價出讓活動。
7宗突破中止價
蘇州首日集中供應的12宗地全部出讓，收金約192.86億元，成交結果卻較為懸殊。
其中，2021-WG-31號、2021-WG-16號地塊至2021-WG-21號地塊共7宗涉宅用地突破中止價，進入一次報價環(huán)節(jié)。而2021-WG-22號、2021-WG-24號至2021-WG-27號地塊等5宗商服用地及綜合用地均為底價成交。
上周在寧波市場連拿6宗地的綠城，本次在蘇州市場也有所得。其以20.01億元競得2021-WG-18號地塊，溢價率11.72%，樓面價12328元/平方米。
根據規(guī)劃，該地塊位于高新區(qū)通安鎮(zhèn)230省道綠化地西、規(guī)劃昆侖山路綠化地北，出讓面積7.85萬平。
同日，綠城還在金華永康拿下一宗商住用地，成交價19.6億元，溢價率48.48%，公司積極補倉長三角地區(qū)的意圖明顯。
萬科以10.28億元總價拿下2021-WG-20號地塊，溢價率14.42%，樓面價17735.63元/平方米；美的置業(yè)5.76億元斬獲吳中高新區(qū)2021-WG-21號地塊，溢價率13.43%，樓面價14206.93元/平方米；華僑城則接連拿下2021-WG-16號、17號及31號地塊。
此外，復地、中建三局分別以37.29億和23.84億元底價各拿下1宗商住用地，兩地塊配套方面要求較高。
“蘇州集中供地首拍出現分化也是意料之中的事情，集中供地時候地塊熱度分化是絕大部分城市都存在的問題?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱，分化的原因有以下幾個方面，其一，今天作為首拍，供地主要集中在吳中區(qū)域，吳中區(qū)也是當前住宅存量較大的區(qū)域，去化周期超過27個月，原來庫存加上本次出讓后的集中供應，吳中區(qū)未來會直面價格競爭，因此開發(fā)企業(yè)不敢高溢價拿這些地塊；其二，本次零溢價的土地有些是商住地塊，帶有商業(yè)，還有些地塊是商務金融用地，開發(fā)企業(yè)還是更傾向于拿純宅地；其三，明天工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)等大量核心地塊將拍，部分開發(fā)企業(yè)的目標地塊更多的在這些地塊身上，也會對今天的土拍有影響。
華僑城連落3子
競拍首日，華僑城接連斬獲3宗市區(qū)宅地成最大贏家，共斥資逾85億元。
率先起拍的蘇地2021-WG-16號地塊，經過10輪競價超過中止價報價，進入一次報價環(huán)節(jié)，南京新僑文化旅游發(fā)展有限公司(華僑城)以5.64億元報價競得該地塊，溢價率13.38%，樓面價27778.26元/平方米。
而據貝殼找房數據，2021年以來，蘇州市新房房價穩(wěn)定在2萬元左右。顯然，2.78萬元/平的樓面價遠遠超出了平均房價水平，這也與地塊的區(qū)位有很大關聯。
根據規(guī)劃，該地塊位于姑蘇區(qū)虎丘街道西園路以北、碩房莊路以南、冶坊浜以東，出讓面積為18456平方米，容積率小于1.1，建筑限高20米。同時，地塊旁邊即泰禾華發(fā)姑蘇院子，目前在售新房均價3.6萬/平，總價約800-1200萬元/套，為典型的豪宅盤。
如此看來，華僑城以高樓面價拿下的16號地塊，未來定調并不低。
落下一子后，華僑城很快又以21.6億元總價拿下姑蘇區(qū)另一宗2021-WG-17號地塊，溢價率13.41%，樓面價28351.52元/平方米。該地塊距離16號地約4公里距離，同樣區(qū)位較好。
本以為上午連落兩子的華僑城已鳴鼓收兵，但競拍至最后一塊2021-WG-31號宗地時，華僑城再度出手，以57.77億元總價大手筆摘得該地，溢價11.1%，樓面價13792.87元/平方米。
華僑城此次“瘋狂”拿地或是有意深耕蘇州市場。
據華僑城年報顯示，截至2020年底，公司在蘇州市場僅有2019年拿下的常熟市沙家浜項目，而其在蘇州市區(qū)并未有住宅項目布局。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出，今年初華僑城與蘇州城投就“蘇州虎丘大型文旅綜合改造項目”成功簽約，對于蘇州旅游業(yè)的開發(fā)，是華僑城戰(zhàn)略規(guī)劃的重要部分，加之蘇州有著較好的旅游業(yè)發(fā)展前景，華僑城拍地積極性較高，或為接下來深耕蘇州市場提前做足準備。
同時，陳霄認為，從近期以來蘇州市場的表現來看，新房成交表現穩(wěn)健，市場銷售勢頭較為積極，價格穩(wěn)中有升，整體來看發(fā)展前景向好。蘇州作為長三角經濟圈熱點城市，經濟基礎雄厚，且近年來蘇州外來人口不斷增加，自身熱度與關注度不斷上升，各大房企積極拿地也是對蘇州未來市場看好的表現。(記者 左宇)
