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蘇州首次集中供地吸金434億背后：城市分化與房企分化
蘇州首次集中供地 吸金434億背后：城市分化與房企分化
6月2日，連拍三天的蘇州首輪集中供地落下帷幕。三天32幅土地共計賣出434億元，其中華僑城、恒力各拿地3幅，萬科、復(fù)地、中梁，以及蘇州本土房企吳中濱湖新城發(fā)展各拿地2幅。
這批地塊整體溢價率最高14.97%，最高樓面價28352元/平方米，最高總價57.8億。值得一提的是，蘇州集中供地以央企、國企、本土房企為拿地主力，但也不乏民企出手，中梁就在第三天以近10億元拿下吳江區(qū)兩幅宅地。
民企在這一輪集中供地中不敢輕易拿地，更不敢進入新市場，只盯著可以深耕的城市或區(qū)域。6月2日土拍結(jié)束之后，中梁一名內(nèi)部人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，“不拿地沒飯吃”，房企對土地的饑渴可見一斑。
盡管吸引了近百家房企，加上馬甲公司有100多家公司參拍，但相比此前的杭州、南京、寧波等眾多城市，蘇州把土地溢價率、地價都“穩(wěn)”住了。各地政府通過限地價、搖號等方式穩(wěn)地價，但在房企年初補貨等因素作用下，首批多個城市土拍仍維持較高熱度；央企、國企及地方龍頭房企成為各地土拍市場的最大贏家。
上海中原市場分析師盧文曦分析認(rèn)為，供地大方向已經(jīng)很明確：控地價之后還要控未來的房價。目前出讓的地塊來看，基本都可以把項目利潤提前算出來，這個對開發(fā)商是一個比較大的考驗。有可能以后做開發(fā)變成一件很雞肋的事情。因為房企拿地做開發(fā)利潤只有3%左右，但不拿地對今年或者明年的公司規(guī)模有影響；另外如果不拿地，公司土儲和項目公司生存等問題都會出現(xiàn)。
房企拿地分化
通過梳理前幾次集中供地的信息可見，萬科、保利、招商、華潤等央企、國企背景的頭部房企成為沈陽土拍贏家；央企中鐵置業(yè)在長春拿地11幅，越秀地產(chǎn)在廣州拿地7幅，首開北京拿地4幅；龍湖、融創(chuàng)在重慶首次集中供地中分別新增土儲130.4萬平平方米、121.9萬平方米，位居重慶前兩位；濱江、宋都等杭州本土房企各在杭州拿地5幅。
大房企拿地集中度趨高。據(jù)統(tǒng)計，過去三年，行業(yè)TOP20房企在22個集中供地的城市中，拿地比例達到26%。從全國20強房企在22個城市拿地布局來看，2018-2020年萬科在22城中拿地建面達4673萬平方米，絕對值居首，占到22城土地總出讓建面的2.88%；龍湖在22城拿地占其全國拿地比例達64.7%，為20強房企中最高。
整體來看，20強房企2018-2020年在22城合計拿地建面4.2億平，占其全國拿地建面的33.7%，占22城土地成交的25.8%。
平安證券一份研報指出，由于集中供地政策出臺，一季度房企拿地不多，短期內(nèi)房企存在補貨動力。但對于房企來說，一個利好是，前4月銷售額增長較高，為房企拿地提供了充分的資金支持，同時首批拿地若周轉(zhuǎn)較快年內(nèi)或能入市，為全年貢獻銷售業(yè)績。這些因素導(dǎo)致首批多數(shù)城市土拍仍呈現(xiàn)較高熱度。
平安證券預(yù)判，第二、第三批次集中供地或有所降溫，首先隨著融資端收緊逐步顯現(xiàn)，政策加碼下樓市降溫，資金端影響或逐步傳遞到投資端；其次第二、第三批次地塊大概率無法實現(xiàn)年內(nèi)銷售；同時考慮首批供地部分城市土拍熱度較高，不排除后續(xù)各地持續(xù)完善土拍政策為地市降溫。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析認(rèn)為，土拍規(guī)則其實主要針對限價規(guī)則，各地通過限價熔斷、配建項目、增大自持、改變競拍資金付款方式等，對地價給予了約束，抑制了房企高價拿地的沖動。從這個角度看，這也需要此類企業(yè)積極關(guān)注規(guī)則，真正在規(guī)則中完成拿地的計劃。
游戲規(guī)則改變
2月底“22個重點城市集中供地新政”發(fā)布之后，房企為了在新政前盡可能增加優(yōu)質(zhì)土儲，特別是現(xiàn)金流較緊張的中小房企，拍地?zé)崆楦邼q，導(dǎo)致土拍熱度進一步升溫。2月土地市場熱度再度上漲：地價、溢價率均進一步走高，流拍率也回落至10%以下。也有大量中型房企在等待第二、第三批集中供地的機會，一家近千億銷售規(guī)模房企營銷總對記者表示，市場不會一直上行，企業(yè)現(xiàn)在也不追求規(guī)模，因此土儲更追求穩(wěn)健，因此不妨試試等待下半年的拿地窗口期。
城市分化與房企的分化，讓各地政府在土拍規(guī)則調(diào)整更為嚴(yán)謹(jǐn)，此前，南京首次集中供地之后，就約談房企，評估裝修、人工等指導(dǎo)意見。從幾個已經(jīng)完成首輪集中供地的城市來看，土拍游戲規(guī)則大致分為幾類：第一類是控總價，就是溢價率直接封頂；第二類就是在封頂之后，通過搖號、報配建、共有產(chǎn)權(quán)房、自持比例等來決定由哪家房企來獲得地塊。
盧文曦認(rèn)為，土地出讓整體向上的格局沒有因為集中供地發(fā)生改變。比如寧波這樣的強三線城市都非常熱，表面上看地價是控制住了，但買房的人趨之若鶩。房企對土地的渴望、市場長期看多的心態(tài)，其實沒有任何的改變；城市格局的分化以及城市內(nèi)部的分化也不可避免。比如蘇州此次也有零溢價成交的地塊，這對今后的集中供地也是一個啟發(fā)：游戲規(guī)則可以隨機調(diào)整。
與此同時，非重點城市的宅地供應(yīng)量明顯增加，優(yōu)質(zhì)地塊也出現(xiàn)了明顯提升，部分城市涉宅地塊溢價率已接近或超過100%；南通各區(qū)、縣地價均已經(jīng)進入了萬元時代。
接下來，在供地“兩集中”政策背景下，預(yù)計重點城市土拍熱度將有所回落，溢價率指標(biāo)將再度向低位回歸，但是在土拍信息透明度加強、拿地機會減少的情況下，對于那些稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊而言，反而會獲得更高的市場關(guān)注度，導(dǎo)致重點城市不同地塊間的冷熱分化進一步加劇。
另一方面，在“兩集中”試點推進的情況下，必然使得不少企業(yè)的拿地重心進一步向其他“次熱點”城市轉(zhuǎn)移，如蘇州等，這些城市的競爭格局和行政管控也將迎來更多新的變數(shù)。
接下來6月3日，合肥、鄭州兩地同時開始首輪集中供地，市場關(guān)注哪些房企會選擇這兩個過去一年房地產(chǎn)市場同樣火熱的二線城市。盧文曦指出，一城一策，更深層次的解讀也可以是不排除熱點城市的土地市場每一塊土地出讓都有針對性方案。尤其是針對一些熱點區(qū)域的地塊，比如上海內(nèi)環(huán)或者中環(huán)以內(nèi)有一個針對性的限制性的條件，價格寧愿控一下也要抬高準(zhǔn)入門檻。所以不排除今后會出現(xiàn)這一個趨勢：土拍門檻抬高之后，少數(shù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與，控制總價的同時，也可以保證樓盤的品質(zhì)。(唐韶葵)
