您的位置：首頁 >綜合 > 產(chǎn)經(jīng) >
瞭望：N+1并非洪水猛獸，未來前景值得期待
瞭望：N+1并非洪水猛獸，未來前景值得期待
租房，如今已經(jīng)日益成為大中城市居住問題的解決方案，尤其是對于在那里打拼的年輕人，租房可以說是相當(dāng)主要的選擇。
因此，租房領(lǐng)域受到人們的廣泛關(guān)注，而最近引起關(guān)注和討論的新話題是——“N+1”。
什么是“N+1”？簡單來說，就是將租賃房屋中面積較大的客廳、起居室改造為一間房單獨出租。“N”可理解為出租房屋房產(chǎn)證上登記的房間數(shù)，“1”就是由客廳改造后多出的那一間房。
5月1日，蘇州正式施行于年初批準(zhǔn)通過的《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》。該條例中規(guī)定，使用面積超12平方米的起居室(廳)可以隔為一間居室單獨出租。這意味著“N+1”模式在蘇州正式獲得合法地位。
蘇州的這一做法讓很多人感到驚訝。因為2017年北京大興公寓火災(zāi)以及有關(guān)部門對隔斷間的打擊，似乎就發(fā)生在昨天。怎么突然之間，這種做法又合法了呢？
事實上，蘇州不是第一個推動N+1合法化的城市。N+1合法化步伐，一直未曾停止。為什么會呈現(xiàn)出這種趨勢？N+1合法化將給我們帶來什么？人們擔(dān)憂的隔斷間安全等問題又能否得到解決？
行動的不只是蘇州
2017年11月，北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)新建村一家名為“聚福緣”的公寓發(fā)生火災(zāi)，共造成19人死亡，8人受傷。
據(jù)媒體報道，該公寓房間進(jìn)行了多次隔斷。
此后，北京全市范圍內(nèi)開展了為期40天的安全隱患排查及清理整治工作，重點整治場所包括出租房屋、出租公寓。
彼時，正值最近一輪房價上漲的高峰期，租房，幾乎已經(jīng)成了大城市年輕人必然的選擇。因此，這一事件引起了巨大的關(guān)注，而安全的隱患，讓人們對N+1這種隔斷并沒有太多的好印象。
所以，蘇州最近的N+1合法化，讓不少人感到疑惑不解。
但其實N+1本身并非洪水猛獸，蘇州這次的動作也并非突發(fā)奇想的孤立事件。
事實上，早在2014年，N+1租房模式就多被公開提及。有關(guān)部門認(rèn)為，在一些大城市，特別是租賃市場供求關(guān)系比較緊張的地方，為滿足青年人、新市民的住房租賃需求，允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，并將研究制定相應(yīng)的具體條件和標(biāo)準(zhǔn)。
隨后的2015年1月，上海推動實施N+1合法化。
2016年，時任住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華表示，為滿足青年人、新市民的住房租賃需求，住建部將研究制定現(xiàn)有住房改造后按間出租的條件以及人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)、單間最多居住人數(shù)等辦法，確保房屋住用安全。
陸克華坦言：“確確實實在一些大城市，特別是租賃的市場供求關(guān)系比較緊張的地方，住房難的問題存在。我們部2015年對16個租房需求比較大的城市做了一個調(diào)查。租住的房屋大概以中小戶型為主，50平方米以下的占到了75%左右，但是市場上能夠租到的中小戶型住房比較少，所以往往只能選擇合租，合租的比例達(dá)到了50%?！?/p>
2017年1月，廣東省允許住宅按規(guī)范改造后出租；2017年12月，成都出臺規(guī)定，要求住宅改造后出租人均面積不得低于4平方米；同年8月，南京、杭州相繼出臺政策落地N+1合法化……
2018年1月，武漢市正式發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房租賃服務(wù)企業(yè)代理經(jīng)租社會閑散存量住房的試行意見》，規(guī)定單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳，可以作為一間房間單獨出租使用，同時承租人的人均住房使用面積不得低于5平方米。2018年年初，成都發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理我市住房租賃市場的意見》及文件解讀文本，出租房隔斷間將被允許。
正是在這股浪潮下，2018年11月，蘇州發(fā)布草案，初探N+1合法化。
而到2019年，一線城市廣州也開始跟進(jìn)。
廣州市第十五屆人大常委會第二十次會議聽取《廣州市房屋租賃管理規(guī)定(草案)》(下稱“草案”)說明。草案第十九條第三款規(guī)定，一間臥室或者起居室(廳)為最小出租單位，且居住人的人均使用面積不得少于5平方米。這被不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是廣州推進(jìn)“N+1”合法化的重大舉措。此外，《草案》還允許承租人享受義務(wù)教育的權(quán)利，并可按規(guī)定提取和使用住房公積金支付租金。
此前那么多城市都在探索推進(jìn)N+1合法化的道路，并沒有引起太多關(guān)注，為什么此次蘇州的舉動卻引起巨大波瀾？
究其原因，雖然之前上海、杭州、南京等地政府都發(fā)文允許N+1模式，但對于蘇州來說，卻是第一次由江蘇省人大常委會以“地方性法規(guī)”的形式認(rèn)可其模式，從立法形式和效力上都創(chuàng)造了全國首例(當(dāng)然，廣州的做法，同樣也被視為其推動“N+1”租賃模式合法化的探索)。
為何N+1勢在必行？
北京大興“聚福緣”公寓發(fā)生火災(zāi)是在2017年11月。
早在當(dāng)年8月，北京就出臺了監(jiān)管文件，要求以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部的布局分割出租。
簡單地說，就是禁止N+1。
可是，從“準(zhǔn)一線”的蘇州，到“超一線”的廣州，推動N+1合法化在兩個月的時間內(nèi)迅速展開，間隔時間之短、示范效應(yīng)之廣，令人嘆為觀止，這也是蘇州的做法引發(fā)行業(yè)廣泛關(guān)注和爭論的重要原因之一……
一邊是禁止N+1，而另一邊這種模式又被公開鼓勵。這看似有些自相矛盾的局面為什么會產(chǎn)生？這是因為，一方面，現(xiàn)有的N+1很多還不規(guī)范，問題頻出；同時另一方面，在像蘇州、廣州、南京這樣租賃市場供求關(guān)系比較緊張的城市，住房難的問題很大，須N+1來救急。
2018年7月23日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國經(jīng)濟(jì)改革基金會國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱在出席博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會時，重點提到了房地產(chǎn)改革的相關(guān)問題，在他看來，“中國房地產(chǎn)改革必須要提高容積率”，原因在于“中國人均可居住率只有世界的三分之一，我們命中注定只能住擁擠的房子”！
這個說法引起了不小的爭議。在廣大的三四五線城市，居民的住房面積還是相對寬敞的；但對于一二線城市來說，其觀點毋庸置疑。在寸土寸金的北上廣深，很多人都處于“蝸居”狀態(tài)，而在土地供應(yīng)更加緊張的香港，其人均居住面積之狹窄令人瞠目結(jié)舌……
以深圳為例，隨著常住人口逐年增加，土地明顯不夠用了。深圳每年出讓的住宅用地十分有限，2013年只有3宗，2014年更是只有1宗。為了容納源源不斷涌入的人口，深圳只能“向天要地”——
2019年1月4日，《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中的密度分區(qū)與容積率章節(jié)修訂條款正式實施。深圳中心城區(qū)、原特區(qū)外的一些區(qū)域的容積率均不同程度提高，以緩解深圳土地稀缺的矛盾。同時，新政策加大城市各類用房特別是舊改和政策性住房的容積率，以提高供應(yīng)量。這一政策，是針對深圳“地荒”的一次積極的解決方案化。
為更好地盤活存量土地資源，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用，最近，深圳市政府又出臺了《深圳市扶持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》。5月20日，深圳市規(guī)劃和自然資源局對其進(jìn)行詳細(xì)解讀，該局副局長王策飛介紹，深圳全市符合該政策規(guī)定的產(chǎn)業(yè)用地約88平方公里，理論上可在不新增加1平方米建設(shè)用地情況下，增加1.6億平方米產(chǎn)業(yè)空間?？梢哉f，這是深圳產(chǎn)業(yè)空間再造、產(chǎn)能再擴(kuò)大、促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大舉措。
其他大中城市的用地緊張情況可能沒有深圳那么嚴(yán)峻，但是，同樣也不輕松。
4月8日，國家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，大幅放寬各大城市的落戶限制?？上攵?，未來，人口還將向大中城市聚集，一些現(xiàn)在用地尚不緊張的城市，將來可能慢慢變得緊張；而現(xiàn)在用地已然緊張的城市，將來情況會更甚。
面對供需失衡，推動N+1合法化是大勢所趨。這可以在一定程度上增加租賃住房的供給量。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌就表示，現(xiàn)階段實際情況決定了，很大一部分人群無力承擔(dān)高質(zhì)量的居住條件，設(shè)施簡單但租金更低的房型對年輕人、外來務(wù)工人員更實用。很多城市開放N+1也是基于這一現(xiàn)實情況的考慮，因此自持物業(yè)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)、設(shè)計戶型時未必都要以滿足家庭需求為標(biāo)準(zhǔn)，也可充分考慮租房群體的需求，在保證安全、有尊嚴(yán)的前提下，適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)，從供應(yīng)端打造更多簡便的居住空間。
推動N+1合法化，規(guī)范化管理可降低隱患
此外，推動N+1合法化，還便于明確標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一管理，反而可以減免隱患。
對于合租房內(nèi)的租客，客廳屬于公共空間，實際利用率很低，如果空置，每一租戶都要為此分?jǐn)偝杀?。這一方面會增大租客的房租支出，另一方面也會增加運營機(jī)構(gòu)的空置率。
機(jī)構(gòu)做規(guī)?；赓U運營，就要去市場上拿房。因為當(dāng)前中國租售比過低，如果機(jī)構(gòu)(比如開發(fā)商)自己拿地、自己蓋房，然后持有出租的話，即便像萬科這樣融資成本低至4%以下的企業(yè)也很難兜得住成本。所以，市場上的長租公寓運營商，扮演的通常是二房東的角色。
二房東模式下，盈利來自租金差，因此通常長租公寓運營商會與原業(yè)主簽訂3至5年，甚至更長時間的包租協(xié)議。盈利主要來自租金價差(占大頭)，以及一些增值服務(wù)(比例比較小)。
長租公寓本來就是一個相對微利的行業(yè)。萬科董事長郁亮曾表示“長租公寓的回報率能達(dá)到1%—2%就很滿意了”，前龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石則表示“三年內(nèi)不考慮盈利”。
假設(shè)機(jī)構(gòu)收一個兩居室，付給一手業(yè)主的房租是2500元/月，轉(zhuǎn)手租出去，每個房間每月收取1500塊，合計3000，價差是500塊。如果將兩居室打隔斷改造成三居室，每居室收1200塊，那么滿租狀態(tài)下，每月總收入是3600塊，價差擴(kuò)大到了1100塊，是此前的2倍多。由于收房成本這個硬性數(shù)額無法改變，通過隔斷房增加房屋量供應(yīng)以獲取更高利潤，是業(yè)內(nèi)一種常態(tài)。
過去，執(zhí)法部門也經(jīng)常打擊N+1，但住宅畢竟是私人領(lǐng)地，不可能頻繁地挨家挨戶排查，執(zhí)法成本太高。運營機(jī)構(gòu)偷偷摸摸搞N+1，有時候連一手業(yè)主都不通知，更不會在相關(guān)部門去備案。
N+1合法化以后，不用冒風(fēng)險偷偷摸摸干了，機(jī)構(gòu)主動備案的動力會更強(qiáng)一些。
而更重要的是，這樣可以從法律上對N+1進(jìn)行規(guī)范。
比如根據(jù)《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》最新規(guī)定，由使用面積在12平方米以上的、設(shè)有外墻窗戶的起居室改造成的隔斷間為合規(guī)房間，這一定義將其從肆意隔斷、空間緊張、租戶眾多的違規(guī)群租房中分離出來。
此外，對于租客來說，N+1之后，雖然自己居住的空間會縮小一些，但是相對來說可以少付一點租金，減輕生活壓力。對整個社會來說，可以緩解租金的上漲。
搞好N+1，要做的工作還有很多
N+1合法化的初衷是好的，那就是更好地滿足住房供需緊張的城市里人們的住房需求。然而，一項政策要實實在在地惠及于民，還有許多工作要做。
就N+1來說，立法推動其合法化只是開始，更重要的是進(jìn)一步明確標(biāo)準(zhǔn)，形成統(tǒng)一規(guī)范，加強(qiáng)監(jiān)管，切實保證租客的生命財產(chǎn)安全和居住品質(zhì)。
2016年，陸克華就指出，允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，但是不得改變原有的防火分區(qū)、安全的疏散和防火分隔等設(shè)施。加強(qiáng)對這一類行為的監(jiān)管，確定人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)、單間最多居住人數(shù)等辦法。
對此，蘇州有著清醒的認(rèn)識。雖然其去年底就發(fā)布了草案，初探N+1合法化；但同時對包括隔斷在內(nèi)的租房行為的整治行動卻沒有停止。今年4月，蘇州多處租賃房屋發(fā)生火災(zāi)。此后，蘇州針對“三合一”場所(倉庫/生產(chǎn)車間/宿舍在同一棟建筑物上)、出租房(群租房)開展為期100天的集中整治專項行動。全市共排查“三合一”場所7.9萬余家，群租房16.6萬余家。
最近推出的《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》同樣對“N+1優(yōu)化間”的出租條件進(jìn)行了明確：
(1)使用面積十二平方米以上的起居室(廳)，可以隔斷出一間居室出租，縣級市(區(qū))人民政府規(guī)定起居室(廳)不得隔斷出租的除外。廚房、衛(wèi)生間、陽臺、車庫和地下儲藏室不得出租用于居住。
(2)起居室(廳)允許隔斷出租的，應(yīng)當(dāng)采用輕質(zhì)不燃材料固定圍護(hù)，隔斷后應(yīng)當(dāng)具備直接天然采光和自然通風(fēng)條件，保障房屋整體結(jié)構(gòu)安全，不得影響人員疏散、逃生和消防救援。
(3)同時，條例第十二條規(guī)定：出租的每間居室人均使用面積不得低于四平方米。出租的每間居室居住的人數(shù)不得超過兩人。但是，有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外。
通過以上限制和規(guī)范，可以很大程度上降低N+1模式合租帶來的安全隱患，提升租客居住質(zhì)量，對出租、承租雙方都具有明顯利好。
那么，如何規(guī)范N+1？
第一，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。目前，住建部門尚未有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定出臺，各地的規(guī)范不盡相同，人們不易把握，又增大了執(zhí)法、認(rèn)定的難度。比如，當(dāng)前租房N+1改造模式的規(guī)范是什么，尚不清楚。
第二，相關(guān)部門應(yīng)該進(jìn)一步完善管制度，引入更多可靠的品牌公寓，加快N+1房源的機(jī)構(gòu)化運營、規(guī)范化發(fā)展，鼓勵規(guī)范化運作的機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)。
當(dāng)N+1合法化城市的名單越來越長，對于長租公寓運營商而言，既是機(jī)遇，同時也是挑戰(zhàn)。一方面，可以獲得更多的房源，但另一方面也意味著面臨更為嚴(yán)格細(xì)致的產(chǎn)品審核標(biāo)準(zhǔn)。所以公寓運營商需要練好內(nèi)功，以迎接新一輪的挑戰(zhàn)。
第三，加強(qiáng)監(jiān)管和處罰。超出N+1規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的過度改造是不可觸碰的紅線，對積極報備和備案的企業(yè)應(yīng)予一定獎勵。
住，是人們美好生活的重要組成部分。對大城市的年輕人來說，房子可以是租來的，但生活不是租來的。N+1可以增大租賃住房的供給，幫助解決人們最基本的住的問題。至于住得安全，住得舒適，還有待于標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的進(jìn)一步完善，監(jiān)管的加強(qiáng)，以及長租公寓運營商的持續(xù)創(chuàng)新。N+1模式能否長期、順利推行，還有待后續(xù)檢驗。這注定會是一個漫長的過程，但是未來的前景值得期待。
文 | 董晴 資深房地產(chǎn)研究專家
