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三盛集團(tuán)為物業(yè)公司找尋買家，潛在收購者又是碧桂園服務(wù)？
三盛集團(tuán)為物業(yè)公司找尋買家，潛在收購者又是碧桂園服務(wù)？
三盛集團(tuán)分拆伯恩物業(yè)IPO的計劃，在臨近原本計劃的上市時間，卻發(fā)生了變故。市場消息顯示，伯恩物業(yè)將整體出售，正接洽潛在買家。
6月10日，有接近三盛集團(tuán)的人士向第一財經(jīng)記者表示，伯恩確實一直在接觸資本市場，愿意投資接觸的合作方不少，但具體最終的情況，還要等進(jìn)一步信息釋放。
市場消息稱，碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)等龍頭物管公司都與伯恩物業(yè)方面有溝通。
關(guān)于是否有對伯恩物業(yè)的收購意向這一問題，碧桂園服務(wù)總裁李長江向第一財經(jīng)記者表示，沒有更多消息可以透露，“現(xiàn)在我們談的項目公司比較多，但是無法跟你確認(rèn)具體哪些在談，哪些沒有談?！饼埡矫姹硎静磺宄撌马?；此前盛傳的接盤方融創(chuàng)服務(wù)，截止發(fā)稿，則未予以回復(fù)。
在當(dāng)前物業(yè)上市大潮下，原本有明確上市時間表的伯恩物業(yè)，放棄獨(dú)立上市，選擇“賣身”，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為可能是母公司壓力較大所致。
三盛欲賣“會下單的雞”
上述接近三盛集團(tuán)的人士稱，“伯恩質(zhì)地是不錯的，區(qū)域龍頭物管，在管面積挺好，很大一部分是三盛外的外盤?！?/p>
公開信息顯示，伯恩物業(yè)成立于2005年，曾于2017年在新三板掛牌，2018年8月終止掛牌。該公司在全國40余城市擁有400余項目，業(yè)務(wù)范圍涵蓋住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)廣場、醫(yī)院、學(xué)校、公建單位等多個領(lǐng)域。
伯恩物業(yè)隸屬于三盛集團(tuán)旗下的三盛地產(chǎn)；三盛集團(tuán)董事長、三盛控股董事局主席林榮濱為其控股股東。
三盛集團(tuán)曾對伯恩物業(yè)寄予了充分的期待。林榮濱在2020年末的一場活動上曾對外表示，伯恩物業(yè)是三盛旗下一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，將成為三盛集團(tuán)未來業(yè)績的第二條增長曲線。
三盛地產(chǎn)集團(tuán)總裁馮勁義亦曾透露，伯恩物業(yè)預(yù)計2021年6月30日能夠上市。據(jù)馮勁義2020年10月披露，伯恩物業(yè)彼時合同簽約面積1億平方米，在管面積已超5000萬平方米，其中1000萬平方米來自三盛地產(chǎn)、超4000萬平方米是托管第三方物業(yè)，而2020年的利潤“應(yīng)該在一點(diǎn)幾個億”。
不過，據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2020年末，伯恩物業(yè)在管面積約4800萬平方米，在百強(qiáng)物企中位列第38名；合約面積7600萬平方米，50強(qiáng)物企中排名第32。
若以克而瑞的數(shù)據(jù)計，伯恩物業(yè)規(guī)模與遠(yuǎn)洋服務(wù)相仿，截至2020年末，后者在管規(guī)模約為4780萬平方米；據(jù)東財Choice數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)洋服務(wù)的發(fā)行市盈率約為20倍。
如果能夠完成IPO，市場給到伯恩物業(yè)的估值，至少會與遠(yuǎn)洋服務(wù)相當(dāng)，截至6月9日收盤，遠(yuǎn)洋服務(wù)市盈率為24.12倍，而市場上市盈率較高的物業(yè)公司，估值可高達(dá)七八十倍。
三盛在敲響資本大門之前臨時調(diào)整戰(zhàn)略，直接在市場上出售伯恩物業(yè)，無異于選擇了一條更低價的賣身之路。
以碧桂園服務(wù)對藍(lán)光嘉寶服務(wù)的收購為例。公告顯示，碧桂園服務(wù)以約49.64億元的代價拿下后者65.04%股權(quán)；截至2020年末，藍(lán)光嘉寶服務(wù)的凈利潤約為5.5億元。以此粗略計算，這筆交易中，碧桂園服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)的市盈率約在13.9倍。若此次仍為碧桂園服務(wù)出手，則其能給伯恩物業(yè)市盈率大概率不會高于給到藍(lán)光嘉寶的估值水準(zhǔn)。
有市場消息稱，此次伯恩物業(yè)談判的合作并購事項，其住宅部分市盈率不低于12倍，其他部分則在8倍以上；收購價或不低于12億元。上述接近三盛的人士表示，該信息暫時無法確認(rèn)。
對于三盛此番抉擇，有業(yè)內(nèi)人士分析，盡管單獨(dú)上市可給到更高的市盈率，但通常是通過發(fā)售股份募集資金，所得有限；而收并購則可將物業(yè)公司全部股權(quán)出讓，實現(xiàn)資金快速回流。東財Choice數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋服務(wù)首發(fā)募集資金凈額為16.34億元；而全球發(fā)售后，公眾持股占比僅為25%。同時，2021年上市的物管企業(yè)中，僅榮萬家的募集凈額突破了10億元。
地產(chǎn)主業(yè)仍舊承壓
多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，三盛選擇直接轉(zhuǎn)賣伯恩物業(yè)，與集團(tuán)目前所處的經(jīng)營壓力或有關(guān)聯(lián)。
“物業(yè)業(yè)務(wù)現(xiàn)在也算是潛力資產(chǎn)了，除非萬不得已，一般不會出現(xiàn)急著賣的情況?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥認(rèn)為。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院執(zhí)行院長唐卓亦表示，從近期出售物業(yè)公司的案例看，多數(shù)是地產(chǎn)母公司面臨較大資金壓力，物業(yè)公司在其中的話語權(quán)并不高。
事實上，藍(lán)光發(fā)展便通過出售藍(lán)光嘉寶服務(wù)的股權(quán)實現(xiàn)了現(xiàn)金回流。
有不愿具名的地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者分析，三盛集團(tuán)多元化布局范圍廣而多，除地產(chǎn)外，還有教育、健康、科技等板塊，但是這些多元化與地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同性不高，投入過大且造血能力不足。
據(jù)三盛集團(tuán)旗下教育類上市公司三盛教育披露，2020年其實現(xiàn)營業(yè)收入3.57億元，同比下滑47.61%；歸母凈利潤則扭盈為虧，從2019年的盈利約1206萬元，變?yōu)樘潛p7.14億元。今年一季度，仍未能扭虧，歸母凈利潤為-747.93萬元，較上年同期虧損擴(kuò)大。
多元化業(yè)務(wù)發(fā)展欠佳的情況下，“在地產(chǎn)主業(yè)方面，三盛不夠強(qiáng)，銷售規(guī)模小?！鄙鲜龇治鰩煴硎荆皡⒖既⒖毓膳兜臄?shù)據(jù)，其單城市產(chǎn)能(總銷售金額/貢獻(xiàn)銷售的城市數(shù)量)不高，不到30億元，而像新希望地產(chǎn)則能做到接近70億元，三盛的地產(chǎn)這塊做得不夠扎實。”
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，三盛集團(tuán)全口徑銷售額約為439.5億元。而另據(jù)三盛集團(tuán)旗下地產(chǎn)板塊上市平臺三盛控股披露，其2020年全年銷售額約為241.28億元；在其共計30個項目分布的約20個城市里，僅福州市合計貢獻(xiàn)了逾30億元的銷售額，而其他城市則基本均低于30億元，其中，杭州、成都等城市僅各有一個項目，銷售額分別僅為18.03億元、5.06億元。
而林榮濱在2019年初就給三盛集團(tuán)的地產(chǎn)板塊設(shè)下了3年實現(xiàn)銷售千億的目標(biāo)。即便以三盛集團(tuán)全口徑銷售額計，其2020年全年不足450億元的銷售額距此尚有不小的距離。
在這一目標(biāo)的驅(qū)動下，三盛控股也在持續(xù)努力，不斷拿地增加土儲。數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，三盛控股新增13個項目，總土儲約為609.48萬平方米，同比增幅達(dá)142%。
不斷擴(kuò)大的儲備規(guī)模，也推高了三盛控股的債務(wù)水平。截至2020年6月末，三盛控股銀行貸款、其他借款等合計達(dá)101.39億元；一年內(nèi)到期的借款72.9億元；同期，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅約19.46億元，現(xiàn)金短債比僅0.27，資金缺口約50億元。
經(jīng)過去年下半年的努力，這一狀況有所改善。截至2020年末，三盛控股的銀行貸款及其他借款共約165.34億元；一年內(nèi)到期的借款約為41.87億元。同期，其在手現(xiàn)金共約73.86億元。
由此計，三盛控股的現(xiàn)金短債比可達(dá)到監(jiān)管要求，但借款總額增加的同時，三盛控股的利息支出亦明顯增多。截至2020年末，其銀行貸款及其他借款利息、債券利息合計約12.69億元，而2019年這一指標(biāo)為9.48億元。
