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上海土拍在即：四名種子選手缺席 保利、金地欲補(bǔ)位
上海土拍在即：四名種子選手缺席，保利、金地欲補(bǔ)位，開啟“撒網(wǎng)式”報名
6月17日，當(dāng)電商大促進(jìn)入沖刺階段時，上海土地市場的年度第一場狂歡也將拉開序幕，不同于日常購物中的搶單，它無關(guān)手速，也不止荷包。
貨架上擺放的是56幅地塊，包括6宗“城中村”改造用地，14宗征收安置房用地，8宗租賃住房用地，28宗涉宅用地。
距離5月20日上海市第一批集中供地的出讓細(xì)則發(fā)布已經(jīng)過去近一個月，這段時間里，各家房企抓緊研判，明確目標(biāo)。溢價率被限制，房地聯(lián)動價保障了開發(fā)商的利潤，當(dāng)”賬能算得過來“后，各家要考慮的就是如何獲取了。
四名種子選手缺席
作為一線城市中最后一個進(jìn)行首輪集中供地的城市，規(guī)則的變動、加之參拍陣容的變化都為這場土拍積蓄更多關(guān)注的目光。
開拍前，市場傳聞中海、萬科以及華潤三家房企，由于2020年的圍標(biāo)事件，被上海土拍拒收報名參拍資料，這也意味著上述三家將無緣此次集中供地，《國際金融報》記者多渠道確認(rèn)了這一消息。實際上，盛宴當(dāng)前，缺席的身影不止于此，今年以來在公開市場積極補(bǔ)儲的融創(chuàng)也將退出上海第一批地塊的爭奪。
這幾家都是上海樓市的活躍客。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上海房企銷售排行中，中海、萬科、融創(chuàng)占據(jù)了權(quán)益金額和全口徑金額兩項榜單中四強(qiáng)之列的三席，即便是排名最低的華潤全年在上海市場也收獲了174.42億元全口徑金額，對應(yīng)權(quán)益金額78.63億。
四名種子選手的缺席對于其他房企而言是否意味著更多機(jī)會？
有房企投拓人員對此表示肯定，其團(tuán)隊內(nèi)部信心高漲此番要有所斬獲；也有房企投拓人員趨向謹(jǐn)慎，畢竟豪強(qiáng)們空出來的席位似乎已有補(bǔ)位者。
郊區(qū)熱市區(qū)冷
由于上海土拍門檻較高，起始價20%的保證金，且需自有資金拿地，穿透式監(jiān)管基本堵死了房企融資拿地的渠道。加之實行招掛復(fù)合式的出讓方式，即如果參拍地塊競買人在5人以內(nèi)，則可以直接競價，不用評分招標(biāo)。超過6人則采用招標(biāo)方式出讓，其中6至10人申請競價，可以進(jìn)5人；10人以上競價，可以進(jìn)6人，由綜合評分來確定競買人順位。
具體來看，綜合評分主要包括房企的經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)資質(zhì)、項目經(jīng)驗?！敖?jīng)濟(jì)實力”主要為房企近5年總資產(chǎn)、凈利率等指標(biāo)，堪稱是“提純版”的“三道紅線”?！绊椖拷?jīng)驗”則側(cè)重在一線城市項目規(guī)模，尤其是權(quán)益銷售額，這對于重倉一二線城市的央企、國企無疑利好。競價環(huán)節(jié)中地塊溢價率超過10%則觸及熔斷機(jī)制，將轉(zhuǎn)為一次性報價，報價最接近平均價的房企勝出。
央企國企依然優(yōu)勢顯著，《國際金融報》記者獲悉，目前參與度最高的兩家是保利和金地，前者報名了12幅地塊，后者也有8、9塊，中海萬科的出局，也給了保利、金地借機(jī)擴(kuò)大上海市場份額的機(jī)會。
實際上，金地、保利的滬上進(jìn)擊之路自去年便已開始。全年金地在上海斬獲5宗地塊，數(shù)量位居房企第二，耗資156.29億元，其中青浦區(qū)西虹橋聯(lián)淶路北側(cè)地塊和嘉定新城地塊溢價率均超過20%。保利全年也完成了嘉定、浦東的補(bǔ)倉，12月更是聯(lián)合融信和招商以52億拿下年度上海核心地區(qū)最后一塊純宅地。
資金和打分的優(yōu)勢讓保利、金地能夠多地塊參與，更多房企則根據(jù)手頭資金情況，結(jié)合自身打分及地塊競拍預(yù)判將有限的資金投入到可能性更高的地塊中。
畢竟熱門地塊進(jìn)入競價環(huán)節(jié)的最多只有6人，評分環(huán)節(jié)的出局將浪費保證金，從而影響企業(yè)對其他地塊的參與。
由于資金成本高、限價嚴(yán)格加之施工過程要求多，郊區(qū)項目的周轉(zhuǎn)速度和利潤率相較市區(qū)更具優(yōu)勢。不同于此前市場關(guān)注度更高的幾幅中心地塊，《國際金融報》記者獲悉目前熱度最高的幾幅地塊均來自郊區(qū)，其中寶山羅店地塊報名人數(shù)達(dá)到18家，青浦趙巷地塊有12家，嘉定兩幅地塊也有11家報名。這也意味著，上述地塊將有一半及以上的買家在評分環(huán)節(jié)被淘汰出局。根據(jù)上海土地市場公布，楊浦定海社區(qū)和靜安靈石社區(qū)有效申請人數(shù)均未超過5人，普陀萬里地塊更是沒超過2人，因此上述三宗市區(qū)地塊全部采用掛牌方式。
有行業(yè)人士直言，“對于民企而言，難點在于入圍”。入圍后的競價環(huán)節(jié)則考驗的是各家對于出價邏輯和規(guī)則的理解。有TOP 20房企人員表示，各家的投資模型能夠自動測算出大致價位，雖然管理費用、融資成本等存在差異，但都會在一個接近的價位區(qū)間中，在其看來一次性報價“專業(yè)和運(yùn)氣各占一半”，除了考驗各家對城市和市場的理解，需要對市場有一個中等偏低的預(yù)期，更重要的是要去預(yù)判平均價。
復(fù)星回歸？
相較于郊區(qū)多幅地塊的激烈競爭，新面孔徐匯濱江商住辦地塊已經(jīng)出現(xiàn)了強(qiáng)勁選手。
4月30日公示時該地塊并未上榜，隨后“后補(bǔ)”出現(xiàn)吸引了不少關(guān)注。
該地塊出讓面積近4萬方，建筑面積12萬方，起始總價51.6億元，起始樓面價4.3萬/㎡。地塊距離黃浦江岸僅300多米，區(qū)位較好。
據(jù)悉，復(fù)星已聯(lián)合中建二局報名了該地塊，二者可謂強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有BFC復(fù)星外灘中心等案例在前，復(fù)星對于此類地標(biāo)型的商住辦項目打造經(jīng)驗豐富，加上其整合業(yè)態(tài)的能力和資源優(yōu)勢以及中建二局的資金優(yōu)勢，這一組合也被視作該地塊強(qiáng)有力的競爭者。
由于多元化業(yè)務(wù)的拓展，復(fù)星早已不是一家純粹的地產(chǎn)開發(fā)商，其甚至很久沒有出現(xiàn)在上海土地市場了。即便去年掛出的上海西站91億綜合體地塊和今年初掛出的176億豫園旁一商住地塊都傳出復(fù)星的消息，但最終其均未出手，復(fù)星上一次在上海的拿地故事還要追溯到10年前的BFC外灘金融中心。（記者：孫婉秋 編輯：左宇）
