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男子花千余萬買下法院拍賣房產(chǎn) 半年多難進(jìn)駐
花費(fèi)一千余萬元買下北京朝陽法院拍賣的一套房產(chǎn)，辦下房產(chǎn)證半年多一直未能進(jìn)駐，而房子卻成了某飯店的宿舍，這讓當(dāng)事人劉先生覺得難以接受。記者了解到，目前朝陽法院正設(shè)法解決執(zhí)行難題。
事主劉先生告訴記者，2017年5月26日，他參加了一場司法拍賣，購買了朝陽區(qū)青年路西里2號院9號樓的一套商業(yè)房產(chǎn)，交付了千余萬的拍賣房款之后，于7月7日憑借朝陽法院出具的相關(guān)文件，到房管部門辦理了產(chǎn)權(quán)登記證書。
“這是一套面積為500多平米的門面房，共有地下一層地上三層。”劉先生說，他看準(zhǔn)了地段并籌借了款項(xiàng)，準(zhǔn)備自己做生意用，這才不惜代價(jià)買下。“拿到房本后，立即找了設(shè)計(jì)師和裝修隊(duì)，準(zhǔn)備裝修一下早點(diǎn)兒投入使用。”
劉先生表示，他發(fā)現(xiàn)名下的這套房子暫時(shí)無法進(jìn)駐，“拍下此房之前只有一看門的大爺，可沒想到買后卻發(fā)現(xiàn)這里變成了群租房，住了至少上百人。而且門口處被人裝上防盜門和門禁系統(tǒng)，不經(jīng)對方允許無法入內(nèi)。”
經(jīng)周圍鄰居介紹，群居在這里的人大部分是附近一家飯店的員工，和一些外來務(wù)工人員。
劉先生向記者出示了自己的房產(chǎn)證以及當(dāng)時(shí)朝陽區(qū)人民法院的委托拍賣函。
朝陽區(qū)人民法院的這份委托拍賣函顯示，該房產(chǎn)的狀態(tài)為“無瑕疵”。“也就是說，這套房子不存在任何法律糾紛。”劉先生說，“我當(dāng)時(shí)咨詢了律師和北京產(chǎn)權(quán)交易所的工作人員和拍賣公司之后，才繳納了保證金，當(dāng)時(shí)有三個競買者，我加價(jià)一百多萬才拍到手。拍賣公司總經(jīng)理說，取得產(chǎn)權(quán)就可以進(jìn)駐并使用該房屋。但實(shí)際上并非如我所想，到現(xiàn)在我也沒拿到房門鑰匙。”
12月20日上午，記者在青年路西里的這套門面房前看到，門面房并無牌匾，上面貼著“商業(yè)5號”幾個字。敲開門之后，一名男子表示自己是專門看房的，這里是飯店的集體宿舍，此前每間隔斷房內(nèi)住七八個人，后來不少住戶已被有關(guān)部門要求搬離。
圖為貼著“商業(yè)5號”的為涉事房產(chǎn)。
記者了解到，在劉先生的要求下，朝陽法院執(zhí)行庭的法官此前已經(jīng)來到房屋所在位置張貼了法院公告，要求居住者“限期搬離”。“這么大的一套商業(yè)用房，等待的每一天對我來說都是一筆損失。”劉先生說，“只是希望朝陽法院盡快清空房屋，交付我使用，維護(hù)購房人的合法權(quán)益。 ”
律師說法：法院應(yīng)盡量為購買者減少損失
北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所任戰(zhàn)敏律師認(rèn)為，根據(jù)本案提供的信息，無法判斷出現(xiàn)目前現(xiàn)狀的原因，但法院應(yīng)盡量為購買者減少損失。任戰(zhàn)敏律師分以下兩種情形分析。
一、假設(shè)法院調(diào)查結(jié)論不正確，即房產(chǎn)“有瑕疵”。 出現(xiàn)本案情況，是由于人民法院查封之前已存在租賃合同并實(shí)際使用該房屋，則劉先生現(xiàn)無權(quán)要求騰空。這種情況一般要等到租賃合同到期后才有權(quán)要求騰空房屋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。
二、假設(shè)法院調(diào)查結(jié)論正確，即房產(chǎn)“無瑕疵”。出現(xiàn)本案情況，是由于人民法院查封之后簽訂的租賃合同并占有使用該房屋，則劉先生有權(quán)要求騰空房屋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。
任戰(zhàn)敏律師認(rèn)為，出現(xiàn)以上第二種情形，劉先生可以通過以下途徑解決。
1.協(xié)商解決。劉先生可以找占有使用房屋之人協(xié)商解決。
2.找執(zhí)行法院解決。執(zhí)行法院委托拍賣房產(chǎn)，因出現(xiàn)本案情況，有義務(wù)協(xié)調(diào)處理。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。
