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3月28日晚間，朋友圈被深圳樓市“三價(jià)合一”的消息刷屏。 　　中國(guó)人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)下發(fā)通知，規(guī)定商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

讀下來(lái)很拗口，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，房屋交易中存在的“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象將被杜絕。

話說(shuō)回來(lái)，這個(gè)政策的威力有多大?全國(guó)其他城市是否會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)類似政策?人們買房是更貴還是更便宜了?

陰陽(yáng)合同空間被壓縮

三價(jià)合一，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是成交價(jià)、評(píng)估價(jià)以及網(wǎng)簽價(jià)三者要統(tǒng)一。

在人們想來(lái)，一筆交易為何會(huì)出現(xiàn)三個(gè)價(jià)格呢?

這還要從房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性說(shuō)起。

現(xiàn)實(shí)生活中，一般情況下，一套二手房交易會(huì)有三個(gè)價(jià)格。

一個(gè)是成交價(jià)，所謂的實(shí)際成交額。

一個(gè)是網(wǎng)簽價(jià)，因?yàn)榫W(wǎng)簽價(jià)涉及到繳稅問(wèn)題，通常人們?cè)敢鈱⒋藘r(jià)格做低，一般低于成交價(jià)。

還有一個(gè)是評(píng)估價(jià)，涉及到在銀行貸款的問(wèn)題。通常人們?yōu)榱四玫礁叩馁J款額度，愿意將此價(jià)格做高，一般高于成交價(jià)。

這便是房地產(chǎn)市場(chǎng)三個(gè)價(jià)格的由來(lái)。

在以前，人們?yōu)榱吮芏惡唾J款，曾出現(xiàn)過(guò)不少“陰陽(yáng)合同”。

舉個(gè)例子，你想在深圳買一套200萬(wàn)的房子，首付3成60萬(wàn)元，正常情況銀行貸款140萬(wàn)元。

你為了降低首付，說(shuō)房子價(jià)格是250萬(wàn)元，銀行最終評(píng)估為240萬(wàn)元，以這個(gè)價(jià)格貸款70%，即168萬(wàn)元。這樣，首付只需付32萬(wàn)元，少了28萬(wàn)元。

現(xiàn)在，官方?jīng)Q定，將三個(gè)價(jià)格統(tǒng)一，網(wǎng)簽價(jià)、評(píng)估價(jià)不再各自為戰(zhàn)，銀行將以網(wǎng)簽價(jià)和評(píng)估價(jià)最低值確定貸款額度。

這也意味著，二手房的價(jià)格評(píng)估更加精細(xì)化，原來(lái)的操作方法可能行不通了。

精準(zhǔn)定價(jià)必然有助于包括報(bào)稅、貸款等業(yè)務(wù)的統(tǒng)一，既方便核算，也規(guī)避了各類虛高報(bào)價(jià)或做低價(jià)格的做法。

“這對(duì)深圳樓市是利空。”易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)中新社國(guó)是直通車記者表示，深圳二手房市場(chǎng)將大幅降溫，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)震蕩下行態(tài)勢(shì)。

他認(rèn)為，深圳炒房客比較多，杠桿率偏高，三價(jià)合一的執(zhí)行將使得這一情況得到緩和。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴中新社國(guó)是直通車記者，三價(jià)合一，是房地產(chǎn)調(diào)控落地和細(xì)化的一部分。多個(gè)系統(tǒng)打通，市場(chǎng)違規(guī)操作的空間會(huì)越來(lái)越小。

值得注意的是，違規(guī)陰陽(yáng)合同的出現(xiàn)可能與現(xiàn)行的一些規(guī)定有關(guān)。

楊紅旭指出，從房屋總價(jià)的角度看，經(jīng)歷上一輪房?jī)r(jià)大漲，原來(lái)的普通住房很多已經(jīng)被劃歸為非普通住房范疇。

從繳稅的角度看，普通住房和非普通住房的繳稅不同，一些人為了避免更高的稅額，才選擇了陰陽(yáng)合同的方式。

換句話說(shuō)，避免陰陽(yáng)合同現(xiàn)象，三價(jià)合一是一種辦法，但相應(yīng)的配套措施也應(yīng)該跟進(jìn)。

三價(jià)合一在全國(guó)推廣？

深圳是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，此次推行三價(jià)合一，其他城市也可能跟進(jìn)。

胡景暉預(yù)判，一些在市場(chǎng)交易方面不規(guī)范的城市，可能會(huì)跟進(jìn)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)此持相同觀點(diǎn)，他認(rèn)為市場(chǎng)確實(shí)存在不規(guī)范的問(wèn)題，但接下來(lái)其他城市是否跟進(jìn)，也要看深圳等城市的落地效果。

楊紅旭認(rèn)為，北京、上海利用高杠桿購(gòu)房的情況少于深圳，在規(guī)范陰陽(yáng)合同方面已有舉措，因此談不上跟進(jìn)。

除了規(guī)范市場(chǎng)交易，三價(jià)合一還有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。

胡景暉認(rèn)為，三價(jià)合一以后，政府可以掌握更真實(shí)的房屋交易數(shù)據(jù)。此前，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不真實(shí)的問(wèn)題，多次被詬病。

政府掌握真實(shí)數(shù)據(jù)的背后，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的推進(jìn)目的。

“解決房屋交易環(huán)節(jié)的不規(guī)范問(wèn)題，期待房地產(chǎn)稅開征，在持有環(huán)節(jié)增加稅收，減少交易環(huán)節(jié)稅收。”胡景暉說(shuō)。

這次三價(jià)合一政策推行，某種程度上就是在為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)做鋪墊工作。

三價(jià)合一執(zhí)行的難點(diǎn)，易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相關(guān)稅務(wù)、國(guó)土、住房和銀行等部門需要有一個(gè)溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，在評(píng)估價(jià)格的共享等方面有較好的溝通機(jī)制。

采訪的專家一致認(rèn)為，隨著信息技術(shù)和評(píng)估技術(shù)的改善，二手房交易的合規(guī)性可以得到體現(xiàn)，同時(shí)也促進(jìn)二手房交易中的公平性和穩(wěn)定性。