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通州東融國際影城暫停營業(yè) 對周圍消費者影響不容小覷
通州月亮河商圈里一家經(jīng)營了五年的電影院——東融國際影城大門緊閉，陷入一場糾紛。8月8日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東融國際影城月亮河店大門緊閉，在影城租賃店鋪的商家也被迫一同停業(yè)。事件起因則是影城與房東北京凱瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“凱瑞地產(chǎn)”)存在錢款糾紛，雙方各執(zhí)一詞。作為月亮河度假村內(nèi)唯一的一家影院，月亮河商圈內(nèi)的居民對其有著較強的需求，長期停業(yè)對消費訴求的滿足存在一定影響，會導(dǎo)致消費者尋找其他可替代的影城。
爭端：影城與房東各執(zhí)一詞
東融國際影城月亮河店已經(jīng)關(guān)閉7天，8月1日夜間影城大門被凱瑞地產(chǎn)焊死，截至記者發(fā)稿，被焊死的大門依舊沒有打開的跡象。影城門口貼著《致東融影院廣大會員及合作商戶的告知書》、《解除合同通知書》和《東融國際影城會員告知書》。
東融國際影城月亮河店與凱瑞地產(chǎn)陷入了難以調(diào)和的矛盾中，雙方各執(zhí)一詞，在錢款上難以達成和解。凱瑞地產(chǎn)在《解除合同通知書》中表示，影城共計拖欠1885.3多萬元，包括租金538.8787萬元，滯納金895.4434萬元、違約金450.9732萬元。
對于凱瑞地產(chǎn)的說法，北京東融樂華國際影院管理有限公司給出了不同的說法。東融國際影城稱，大門被焊死后，影城按照此前的協(xié)商結(jié)果，交給房東150萬元，但錢轉(zhuǎn)過去后影城大門仍未解封。
凱瑞地產(chǎn)強調(diào)，焊死影城大門前，凱瑞地產(chǎn)多次書面通知，要求影城方還錢，但影城并沒有支付相關(guān)金額。東融國際影城則表示，影城大門焊死前并未收到關(guān)于房租、違約金等任何公告和書面通知。目前雙方已訴諸法律解決此事。
針對東融國際影城欠租相關(guān)事宜，記者從東融國際影城月亮河店吳姓負責(zé)人處了解到，合同規(guī)定2020年東融國際影城的全年租金為450萬元。吳姓負責(zé)人解釋稱，受疫情影響，影城并未全年營業(yè)。記者了解到，東融國際影城曾與凱瑞房地產(chǎn)實際控制人就2020年和2021年的租金進行協(xié)商溝通，但協(xié)商沒有達成一致。
記者了解到，東融國際影城在北京共有5家門店。不僅只有通州月亮河?xùn)|融國際影城無法經(jīng)營。草橋店東融國際影城也已關(guān)門，該吳姓負責(zé)人稱，因疫情等不可抗力因素，影城并未盈利，無法支付房租，“是被迫閉店的”。
專家：違約金不合理
記者通過凱瑞地產(chǎn)與影城所簽訂的房屋租賃發(fā)現(xiàn)，東融國際影城月亮河店的租賃期限為2016年3月1日至2031年10月31日。2019年3月1日至2020年2月28日，東融國際影城需要向凱瑞地產(chǎn)每年支付人民幣450萬元的租金。
除此之外，按照《解除合同通知書》，收取租賃保證金100萬元，費用支付方式為季付，季度開始10日之前一次性支付。如承租方(即東融國際影城月亮河店)未在規(guī)定期限內(nèi)繳費，出租方(即凱瑞地產(chǎn))有權(quán)按照房屋租賃合同約定的日千分之五收取相應(yīng)的滯納金。凱瑞公司提出影城的滯納金為895萬元。
承租方逾期繳納本合同約定的租金或能源等其他各項費用超過15日的，出租方有權(quán)解除本合同，且保證金100萬元不予退還。承租方還需繳納當年全年租金總數(shù)的違約金，2020年即為450萬元。
按照凱瑞公司提出的895萬元滯納金、450萬元違約金計算，兩者合計1345萬元，其所要的滯納金和違約金，超過了法律條文中的違約金不得超過欠款總租金30%的規(guī)定。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條第二款對違約金規(guī)定了一個一般性參考標準，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。本事件中，損失的金額即為拖欠的房租。
海南省預(yù)防犯罪研究會法律顧問處主任郭培員稱，違約金的數(shù)額雙方依據(jù)公平原則合理約定，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，如果約定的違約金、滯納金等總數(shù)額超過實際損失的30%，一般認為是過分的、不合理偏高，可以協(xié)商減低或者請求人民法院調(diào)整。
郭培員認為，雖然疫情屬于不可抗力，因不可抗力造成的違約行為各方不承擔(dān)違約責(zé)任，其中最重要的系不可抗力與違約行為具有因果關(guān)系。但對于房屋租賃的雙方而言，出租人提供了租賃物之后，承租方的義務(wù)是支付租金。在疫情期間交付租金行為仍然可以通過網(wǎng)銀等方式支付，故而不交付租金與疫情不具有因果關(guān)系，承租人不能因此拒交租金。疫情給各方造成了重大損失，各方可以協(xié)商對疫情期間的房租租金進行調(diào)整。
影響：消費者將另尋替代品
東融國際影城的關(guān)閉，對周圍消費者與商戶的影響不容小覷，甚至對月亮河商圈的影響也難以忽視，據(jù)悉，該影院有5萬會員和11家餐飲商鋪。8月6日，北京商報記者在東融國際影城門口看到了7位在影城內(nèi)餐飲區(qū)開店的老板。
一位在影城內(nèi)開了三年店的商家向記者稱，當初以押一付一的形式向影城租賃了一家店鋪，每天店鋪的流水將近2萬元，“店里的冰箱存著生鮮品。如果影城再不正常營業(yè)，貨就全賠進去了”。另一位商家稱，店鋪周六日的營業(yè)額5000-6000元，工作日基本上在3000-4000元，“7天不能營業(yè)期間，耗損達到4萬元”。
據(jù)記者了解，商戶并非是直接和凱瑞公司簽訂的房屋租賃合同，而是和影院簽訂的合同。商戶按月向影城交租金，8月租金15日才到期，影院向商家收取了押金。影院無法營業(yè)，商鋪的損失何時能得到賠償，即便是想繼續(xù)開店，但與何人續(xù)約也成了問題。
凱瑞相關(guān)物業(yè)人員表示，愿意與影城里的餐飲商鋪直簽合同，但前提是需要影院方歸還告示中的欠款。吳姓負責(zé)人則強調(diào)，“影院突然被焊門是突發(fā)事件，如果影院可以正常營業(yè)，相應(yīng)問題能得到解決”。
影城門口不斷有前來詢問情況的消費者，王女士稱，當初300元辦了一張卡，現(xiàn)在卡里還剩280元，但影城卻關(guān)了。
《東融國際影城會員告知書》未提及退款問題。影城吳姓負責(zé)人稱，會員可以去其他門店，但所有設(shè)備包括服務(wù)器都被鎖在了影城內(nèi)，目前無法核實會員的身份和金額。記者詢問西小口店東融影城得知，客服人員稱是單店經(jīng)營、獨立核算，其他影城會員卡不能在該店使用。
記者走訪調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，北京東融國際影城是月亮河度假村唯一的一座影城，同時也是北京第二大影城，對月亮河度假村乃至月亮河商圈的重要性可想而知。在月亮河度假村內(nèi)有大量的餐廳，比如譚家食府、湖景咖啡廳等，還有KTV、大型桑拿廣場和中醫(yī)保健按摩等業(yè)態(tài)，但電影院僅此一家。
在高德地圖App上，距離月亮河度假區(qū)2.1公里有一家華聯(lián)影院，距離月亮河3公里有一家納美國際影城，都在營業(yè)中。居住在月亮河附近且在東融國際影城辦卡的王女士稱，之所以選擇東融國際影城辦卡觀影，是由于其離家比較近，而且環(huán)境不錯，“納美國際影城是后建的，華聯(lián)影院錄像廳又相對較小”。
此外，月亮河度假村周圍有近30個居民小區(qū)，比如京貿(mào)國際城、河畔麗景等，對電影院有訴求的消費者不在少數(shù)。
“影城不是絕對唯一帶動周邊經(jīng)濟的因素。”北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)副會長賴陽稱，現(xiàn)在的出行很少是專程購物，更多的是休閑文化娛樂的體驗。影城是其中重要的一項選擇內(nèi)容，對消費者有很大的吸引力，但并不是絕對作用，密室、劇本殺等也能帶動客流。
上海金融與法律研究院劉遠舉稱，一個商圈的影城突然不營業(yè)了，為滿足消費需求，消費者會盡快尋找其他影城進行替代。
