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將建官方租賃服務平臺 單次收租超3個月需納入監(jiān)管
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱“征求意見稿”)，面向社會公開征求意見。征求意見稿共6章81條，對長租公寓監(jiān)管、租金貸、網(wǎng)絡房源發(fā)布、群租房等熱點問題予以規(guī)范。其中提及，北京市將建立住房租賃管理服務平臺，租金上漲要調(diào)控，并提出將引入資金監(jiān)管。據(jù)悉，征求意見截止時間為2021年9月23日。
將建官方租賃服務平臺
征求意見稿提及，要著力規(guī)范出租行為，保障租購同權。根據(jù)規(guī)定，租賃住房應當依法訂立住房租賃合同，且訂立住房租賃合同前，出租人應當向承租人出示身份證明、不動產(chǎn)權證或其他證明不動產(chǎn)權利歸屬的合法憑證，配合承租人實地查看房屋，告知房屋裝修完成時間。
征求意見稿也明確了四種不得用于出租居住的住房，具體包括：屬于違法建設的;經(jīng)鑒定為危房的;室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不符合有關標準規(guī)范的;法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。值得一提的是，室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不達標，首度被明確列入禁止出租之列。
此外，征求意見稿還提及，北京市將建立住房租賃管理服務平臺，出租人應當通過住房租賃管理服務平臺網(wǎng)簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。承租人可以憑備案的租賃合同按照規(guī)定申領居住證，并作為依法申請辦理積分落戶、子女義務教育入學、公積金提取等公共服務事項的憑證。
北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波教授表示，通過全市統(tǒng)一的租賃平臺網(wǎng)簽租賃合同，相當于給租賃市場提供了一項公共基礎設施，出租人不用“一事兩跑”，也不用擔心個人信息保存在企業(yè)的安全性。
單次收租超3個月需納入監(jiān)管
去年，長租公寓頻頻“爆雷”，影響租客權益保障以及住房租賃市場健康發(fā)展。此次發(fā)布的征求意見稿，對長租公寓在準入門檻、資金監(jiān)管、貸款限定等方面均做出了規(guī)范。
在準入門檻方面，征求意見稿提出，從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)，不僅應當依法辦理市場主體登記，取得營業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營范圍均應當包含“住房租賃”相關字樣，同時需具備相應的資金、專業(yè)人員和管理能力，與從業(yè)人員簽訂勞動合同，并經(jīng)所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。
在資金監(jiān)管上，以租金收取為例，征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過3個月租金總和;超過的，收取的租金應當納入監(jiān)管。
在押金收取方面，征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金，并按規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。同時，住房租賃合同期滿或解除，除抵扣租金、違約金及其他費用外，住房租賃企業(yè)應自承租人返還住房后3個工作日內(nèi)向承租人退還押金和剩余租金。
調(diào)控租金上漲過快
就租金上漲過快這一公眾反映強烈的問題，征求意見稿明確，北京市建立租金監(jiān)測和發(fā)布機制。根據(jù)征求意見稿，在住房租金快速上漲時，住房城鄉(xiāng)建設等主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場。必要時可以實行傭金或租金指導價。
“國家版《住房租賃條例》(征求意見稿)規(guī)定，租金上漲過快的，可以采取必要措施進行合理調(diào)控。此次北京版《條例》即對必要措施進行了具體化，其中限制了住房租賃企業(yè)收房的租金漲幅、查處哄抬租金。這個措施顯然是針對當年各大租賃企業(yè)競價收房的約束，防止這些企業(yè)在資本的助推下放大市場波動。” 在樓建波看來，住房租賃市場的主體是散戶對散戶(C2C)，住房租賃企業(yè)運營的規(guī)模(B2C)占比較小，租金調(diào)控的手段少、壓力大。此次發(fā)布的新政可謂“增加了調(diào)控手段”。
不得要求使用租金貸
征求意見稿還對貸款進行了限定。征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、誘導、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內(nèi)容。
同時，金融機構在發(fā)放租金貸款時，應當以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，租金貸款只能劃入借款人賬戶。
對于違規(guī)企業(yè)，征求意見稿也制定了相應的處罰。按照規(guī)定，住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得有哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為;不得渲染、炒作住房租賃市場趨勢、價格;不得未按出租人書面委托價格對外發(fā)布、展示、推廣房源信息等。若出現(xiàn)違規(guī)行為，將按照情節(jié)輕重給予處罰。
網(wǎng)絡平臺及時刪除虛假信息
針對近年來屢禁不止的互聯(lián)網(wǎng)信息違規(guī)發(fā)布等亂象，此次發(fā)布的征求意見稿提及，將互聯(lián)網(wǎng)平臺的監(jiān)管納入地方性法規(guī)。
根據(jù)規(guī)定，互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺應當依法對申請進入平臺發(fā)布、展示、推廣租賃信息的單位和個人真實有效身份進行審查、登記，建立檔案，不得為提供材料不齊全的、被列入經(jīng)營異常名錄或嚴重違法失信企業(yè)名單的、未按規(guī)定辦理信息卡或使用他人信息卡的從業(yè)人員，以及被住房城鄉(xiāng)建設等主管部門依法限制發(fā)布的單位和個人發(fā)布住房租賃信息。
同時，互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺知道或者應當知道信息發(fā)布者存在提供虛假材料、虛假信息等違法情形的，應當及時刪除、屏蔽相關信息，并向住房城鄉(xiāng)建設主管部門報告。若違反上述規(guī)定，不僅將被處2萬元以上10萬元以下罰款，網(wǎng)絡信息管理部門也將按照住房城鄉(xiāng)建設主管部門的意見暫停其發(fā)布展示推廣房源。
重申禁止群租房
培育發(fā)展住房租賃市場這一內(nèi)容，也在征求意見稿中被提及。征求意見稿明確，北京市鼓勵單位和個人依法出租住房，穩(wěn)定租賃關系，穩(wěn)定租金水平;鼓勵利用存量非居住土地按規(guī)定建設租賃住房，鼓勵將低效、閑置的辦公、商業(yè)、旅(賓)館、廠房、倉儲等非居住房屋建筑按規(guī)定改建為租賃住房;鼓勵依法利用集體建設用地建設租賃住房。此外，北京市將逐步推行租賃住房和購買住房在享受公共服務上具有同等權利。
值得關注的還有，征求意見稿也對群租房進行了規(guī)范。征求意見稿明確，出租住房應按照規(guī)劃設計的套、間出租，人均使用面積和每個房間居住人數(shù)符合相關規(guī)定，且住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。(記者 盧揚 榮蕾)
