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全國房貸利率下限調整后 ，首套房能省多少錢
在4月住戶住房貸款出現(xiàn)罕見負增長后，樓市周末迎來重磅利好，房貸降息了。
5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(下稱《通知》)。從內容來看，主要涉及三方面重點：一是，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點;二是，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行;三是，各省級市場利率定價自律機制自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
在全國政策下限調整后，各地政策是否同步調整?對居民家庭影響有多大?降低利率會不會刺激房價進一步上漲?第一財經(jīng)就此采訪了業(yè)內專家。
購買首套房能省多少錢?
2019年8月，央行發(fā)布公告，要求首套商業(yè)房貸利率不得低于相應期限LPR，二套商業(yè)房貸利率不得低于相應期限LPR加60個基點。但一些地區(qū)并沒有嚴格執(zhí)行上述加點規(guī)定。
此次《通知》落地后，對貸款購買首套普通自住房的居民家庭影響有多大?
根據(jù)中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期LPR顯示，1年期LPR為3.70%，5年期以上LPR為4.60%。
這意味著，根據(jù)《通知》調整后，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為4.4%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限仍為5.2%。全國政策調整后，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。
業(yè)內專家算了一筆賬：按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。
浙江大學國際聯(lián)合商學院數(shù)字經(jīng)濟與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林表示，此次房貸利率下限調整，最大降幅為20個基點，各地因城施策，根據(jù)情況在4.4%~4.6%之間確定利率下限，這對于首套房貸利率下調是有推動作用的。
“主要是通過打破利率下限的限制，以此促進銀行間對首套房按揭競爭的方式，來促進首套房按揭利率的下行。這個政策出臺以后，各家銀行會適度調整自己的首套房利率政策。”盤和林稱。
不同地區(qū)政策有何不同?
實際上，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。
《通知》指出，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在2022年第一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府調控要求，根據(jù)城市實際情況，在全國政策范圍內下調了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略，作出的差別化、市場化調整，適應了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。
盤和林認為，采取因城施策的做法，是讓各地視房地產(chǎn)的情況來制定下限，比如一線城市可能不會改變利率下限，而小城市可能下調按揭利率下限，以此打開銀行對房地產(chǎn)按揭的利率下降空間，以低利率促進首套房剛需用戶購買，促進房地產(chǎn)去庫存。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，此次下調住房貸款利率定價下限，進一步優(yōu)化了商業(yè)銀行房貸利率自律定價機制，擴大了部分區(qū)域商業(yè)銀行房貸利率定價空間，也符合部分區(qū)域房地產(chǎn)市場情況。
央行最新數(shù)據(jù)顯示，4月住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
“4月居民信貸下滑，反映國內房地產(chǎn)需求端仍低迷。通過下調房貸利率定價下限，讓各區(qū)域商業(yè)銀行能根據(jù)當?shù)貥鞘泄┬枨闆r與城市政府調控要求，靈活調節(jié)，促進樓市加快恢復平衡。”周茂華預計，接下來部分樓市供給相對大、需求偏冷的區(qū)域房貸利率將出現(xiàn)一定幅度下調，減輕剛需購房成本。
會否刺激房價進一步上漲?
房貸利率松綁后，市場也在關注這一政策信號是否會刺激房價進一步上漲?
15日，在2022年第三屆清華五道口首席經(jīng)濟學家論壇上，中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長張斌就表示，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了非常嚴重的分化，如果拉長一點時間看，過去大部分時間房地產(chǎn)市場是易熱難冷，但是未來相當長時間可能就是易冷難熱，不能因控制幾個大城市的房價問題，綁架了全國的房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟。對個別城市的房價更應該因城施策而不應該是綁架貨幣政策。
“就貨幣政策而言，降低房貸利率，推動房貸利率的市場化競爭，把利率真正給降下去，把大家買房的成本給降下去，對提升住房銷售、改善房企現(xiàn)金流還是有幫助的，而且這方面我們也有政策空間。”張斌強調。
對于此次調整差別化住房信貸政策，植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平認為，在相關政策影響逐步到位后，房價有可能會企穩(wěn)，但也并不存在出現(xiàn)大幅度反彈的可能性。很多地區(qū)對于投資性的需求管理還處于收緊狀態(tài)，“房住不炒”政策還會繼續(xù)。
4月29日，中共中央政治局會議就房地產(chǎn)市場表態(tài)，增加了“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住房需求”和“優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”的措辭，此后，央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門也相繼表態(tài)，對住房金融政策進行“松綁”。
“調整首套房貸利率下限有助于提振住房需求，更好地滿足居民住房剛性需求。”連平認為，無論是對于宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長還是穩(wěn)就業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對全局而言是非常重要的。穩(wěn)住房地產(chǎn)投資有利于宏觀經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)增長目標。
連平預計，下一個階段，住房金融環(huán)境將進一步改善，包括采取下調房貸利率、放寬地方公積金貸款制度、有條件的城市將逐步取消限制性購房政策，推動個人按揭貸款增速逐步企穩(wěn)回升。
中關村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，下調首套房貸利率具有緊迫性，或將產(chǎn)生三個作用：一是穩(wěn)定居民住房消費預期，激發(fā)新的住房消費需求;二是傳遞“穩(wěn)房價”信號，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;三是降低住房消費支出，進而提振居民擴大消費的意愿和能力。當然，這只是首套房貸利率下限的調整，不同地區(qū)、不同銀行實際執(zhí)行的利率或有不同，對“普通自住房”也需要進行界定。
