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5年期以上LPR利率下調15個基點 對樓市影響幾何
上周五，5年期以上LPR(貸款市場報價利率)報價超預期下調，對市場影響幾何?
5月20日，最新一期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。正如市場預期，LPR利率調降了，但超出意料的是，這次單獨下調了5年期以上LPR利率，且下調幅度達15個基點(BP)。
此舉被市場視為央行給房地產市場單獨“開小灶”。對此，有市場觀點稱，在5年期以上LPR下調的情況下，存量按揭房貸成本也下調，有助于減輕存量購房者按揭還款負擔，提振消費需求;另外，有房者可能因此降低提前還貸動力，提高持股意愿，尤其是持有股息率在5%以上的股票。
5年期以上LPR的大手筆調降，刺激A股、港股和匯率等中國資產大漲。A股市場表現上，截至5月20日收盤，滬指漲1.6%，收復3100點;深成指漲1.82%;創(chuàng)業(yè)板指漲1.69%;港股市場也有明顯反彈，恒生指數漲約3%，恒生科技指數漲4.7%。
截至5月20日16:30，在岸人民幣對美元收盤報6.6740，較上一交易日上漲938個基點，周內漲1090個基點。更值得一提的是，截至收盤，離岸人民幣和在岸人民幣的價差也收窄到42個基點。
從更廣泛的層面看，LPR的下調不僅對房市有影響，也將影響各行各業(yè)，惠及更多主體。作為中長期貸款定價的參考，5年期以上LPR降低有助于促進中長期貸款企穩(wěn)回升，提振企業(yè)融資需求。
如何影響樓市
作為房貸定價的錨，對于購房者而言，在加點基數不變的情況下，5年期以上LPR利率的下調將減少房貸支出。接受第一財經采訪的業(yè)內人士認為，一方面，這意味著支持剛需住房需求金融政策力度有所加大;另一方面，隨著5年期以上LPR的調整，存量按揭房貸成本也下調，有助于減輕存量購房者按揭還款負擔，提振消費需求。
自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR下調4次，從4.85%降至4.6%，此次調整后進一步降至4.45%。
業(yè)內專家對記者表示，與企業(yè)貸款不同，個人住房貸款期限長，目前99%以上的個人住房貸款利率與5年期以上LPR掛鉤。
近日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，將全國層面新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限從LPR調整為LPR-20BP，二套住房貸款利率下限保持LPR+60BP。
業(yè)內專家稱，此次調整后，按照最新LPR計算，個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%，二套房5.05%。5年期以上LPR下調，有助于落實中央政治局會議精神，支持剛性和改善性住房需求，減輕居民房貸利息壓力，穩(wěn)定投資、消費和宏觀經濟基本盤，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
2019年LPR改革完成后，所有新發(fā)放、存量商業(yè)性個人住房貸款利率均以相應期限LPR為定價基準加點形成。在房貸轉化成LPR利率模式后，新的房貸全部采用LPR定價模式，存量房貸也從2020年下半年起開始批量進行轉換。
業(yè)內專家表示，本次LPR調整對新發(fā)放和存量個人住房貸款均會產生影響。對于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，利率將立即下調15個基點，疊加央行、銀保監(jiān)會5月15日將全國新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限從LPR調整為LPR-20BP，新申請住房貸款的居民家庭將迎來雙重利好，購買二套房的居民家庭也能從中獲益。
該專家還表示，對于存量商業(yè)性個人住房貸款，也將在購房人與商業(yè)銀行合同約定的利率重定價日后下調15個基點。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，平均每月可減少支出約45元，未來30年內共減少利息支出約1.6萬元。
不過，還需注意的是，按照國內房貸利率的區(qū)域特點，最終各地方銀行機構是否落地實施還存在不確定性。而且在實際情況中，第一財經記者了解到，不同銀行也會根據貸款人的資質、當時外部環(huán)境等對加點基數做出不同調整。
但對于銀行來說，相比其他資產，住房按揭貸款仍屬于優(yōu)質資產，存在加大投放的動力。民生銀行(600016)首席研究員溫彬分析稱，4月居民部門住房貸款減少了605億元，同比少增4022億元，反映出居民的購房意愿回落。本月5年期以上LPR下降15BP，總體上會降低購房成本，有助于滿足居民的合理購房需求和促進消費。
光大銀行宏觀分析師周茂華也對記者表示，5年期以上LPR報價利率下調，直接利好制造業(yè)與房地產，市場信心逐步回暖，年內房地產與制造業(yè)復蘇加快將帶動國內消費和投資反彈，內需動能有望穩(wěn)步恢復。
LPR緣何非對稱降息
事實上，市場對于本次5年期以上LPR大幅下調較為意外。LPR由兩部分組成，即公開市場操作利率與加點，其中公開市場操作利率主要指中期借貸便利(MLF)利率。一般而言，MLF如果未變，LPR難以變動。而本月5年期以上LPR調降，為2019年LPR新機制以來第一次。
“著眼于激發(fā)市場主體信貸需求，穩(wěn)住樓市運行，當前推動企業(yè)和居民貸款利率下降的迫切性很高。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，更為重要的是，受貨幣政策邊際向寬推動，這段時間以銀行同業(yè)存單收益率為代表的市場利率大幅下行，加上近期監(jiān)管層在著力降低銀行存款成本，因此報價行下調LPR報價的動力明顯增強，最終帶動5月5年期LPR報價打破常規(guī)下調。
而之所以5年期LPR報價下調15個基點，而1年期LPR報價保持不動，在業(yè)內人士看來，這可能緣于當前企業(yè)貸款利率已處于改革開放四十多年以來的最低點，而居民房貸利率仍然處于較高水平;而且，年初以來盡管房地產金融環(huán)境在持續(xù)回暖，但受疫情及行業(yè)本身運行規(guī)律等因素影響，樓市下滑勢頭仍在延續(xù)，對宏觀經濟的拖累效應正在加大。
其中，1~4月房地產投資增速由正轉負，社會消費品零售總額中的涉房消費持續(xù)處于負增長狀態(tài)。由此，繼5月15日央行宣布下調首套房房貸利率下限20個基點后，5月主要針對居民房貸的5年期LPR報價也下調15個基點，表明當前政策面對樓市的定向降息正在加碼，意在遏制房地產下滑勢頭。
周茂華也對記者表示，本次單獨調降5年期LPR利率，且幅度超預期，主要是三方面原因：一是，近幾個月實體經濟中長期貸款需求偏弱，引導金融機構降低中長期貸款利率成本，提振實體經濟融資需求;二是，近幾個月國內房地產復蘇不理想，5年期報價利率下降有助于降低按揭貸款成本提振剛需住房需求，促進房地產平穩(wěn)運行;三是，此前央行穩(wěn)增長政策靠前發(fā)力，降準央行結存利潤依法上繳、專項再貸款、優(yōu)化存款利率等，為銀行提供長期限、低成本資金，為銀行金融機構降低中長期貸款利率成本營造良好條件。
未來仍有調降空間
作為中長期貸款定價的參考，5年期以上LPR的下調也有助于提振企業(yè)融資需求。4月企業(yè)部門票據融資加快增長，而中長期貸款增長乏力，反映出融資需求不足。而隨著利率調降，將降低中長期融資成本，有助于幫助企業(yè)盡快扭轉預期、提振信心，加快完成復工復產，從而促進經濟運行在合理區(qū)間。
復旦大學金融研究院兼職研究員、招聯金融首席研究員董希淼也對記者表示，當前，1年期LPR已經較低(1年期MLF操作利率為2.85%，點差85個基點)，下降空間本已不大;而降低5年期以上LPR，可推動降低企業(yè)中長期貸款利率，提振企業(yè)恢復生產、擴大投資的意愿和能力，從一季度和4月金融數據看，企業(yè)中長期貸款增速緩慢是較為突出的問題;同時，推動降低居民住房貸款負擔。
在匯率方面，“5年期LPR意外大降15個基點，提振了市場的風險情緒，也提振了人民幣。”某外資行外匯交易員告訴記者，“預計后續(xù)要繼續(xù)觀察外資流出情況、出口沖擊對貿易順差的潛在影響，以及美元的后續(xù)強度。我們認為美元/人民幣可能會走出W形。”
在此次LPR調整后，展望未來，多數市場觀點認為，LPR仍有下調空間。
中信證券首席策略師秦培景團隊分析稱，5月20日央行下調5年期以上LPR15個基點，標志著本輪密集落地的穩(wěn)增長政策進入發(fā)力期，貨幣政策的重心從松貨幣轉向寬信用，預計今年剩下時間里還有降準和LPR降息空間。
王青分析，2021年四季度以來市場對美聯儲政策收緊預期已較為充分，美聯儲也先后啟動加息和減碼購債，但這并未影響中國央行去年12月和今年4月兩度降準及今年1月降息。由此，若6月乃至下半年早些時候降準降息持續(xù)落地，LPR報價還會有一定幅度的下調空間。這也將帶動企業(yè)貸款利率和居民房貸利率更大幅度下降。
溫彬也表示，當前全球通脹高位波動，主要經濟體貨幣政策加快收緊，國際形勢更趨復雜多變。下一階段，預計貨幣政策將繼續(xù)發(fā)揮總量和結構雙重功能，加大力度為困難行業(yè)、企業(yè)和人群紓困，促進經濟加快企穩(wěn)回升，運行在合理區(qū)間。
