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多家大行明確存量首套住房貸款利率下調(diào)細(xì)則，如何理解三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)？
在8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）不到10天后，9月7日，包括工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等多家大行同步發(fā)布具體操作細(xì)則。
【資料圖】
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理，此次細(xì)則主要進(jìn)一步明確了幾個(gè)問題：
一是調(diào)整規(guī)則。由于LPR定價(jià)改革和住房貸款利率下限調(diào)整，規(guī)則均明確了三個(gè)時(shí)間段，即2019年10月7日前發(fā)放（且已轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款利率下限。
二是調(diào)整方式。多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無需客戶申請(qǐng)。對(duì)于因政策調(diào)整導(dǎo)致首套房認(rèn)定發(fā)生變化而符合規(guī)則的，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進(jìn)行申請(qǐng)，后續(xù)銀行會(huì)進(jìn)行認(rèn)定，符合后及時(shí)調(diào)整。調(diào)整后均當(dāng)日生效。
三是利率不會(huì)上調(diào)。由于每位購房者貸款利率不同，因此也會(huì)出現(xiàn)貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的情況（尤其是在2022年10月規(guī)則調(diào)整后，不少城市利率低于全國利率下限LPR-20bp的情況），如果出現(xiàn)，銀行不會(huì)調(diào)整，即不會(huì)造成因調(diào)整后利率上調(diào)至政策下限的情況。
如何理解三個(gè)節(jié)點(diǎn)？
2019年8月16日，央行發(fā)布“中國人民銀行公告〔2019〕第15號(hào)”，決定改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，自2019年8月20日起，授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心于每月20日（遇節(jié)假日順延）9時(shí)30分公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。
公告還要求，自即日起，各銀行應(yīng)在新發(fā)放的貸款中主要參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率定價(jià)，并在浮動(dòng)利率貸款合同中采用貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率作為定價(jià)基準(zhǔn)。存量貸款的利率仍按原合同約定執(zhí)行。各銀行不得通過協(xié)同行為以任何形式設(shè)定貸款利率定價(jià)的隱性下限。
2019年8月25日，央行發(fā)布“中國人民銀行公告〔2019〕第16號(hào)”，就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行改革，決定自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。當(dāng)時(shí)還明確，全國首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，各地可以根據(jù)情況確定加點(diǎn)下限。
對(duì)于存量房貸利率，2019年12月28日，央行發(fā)布“中國人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)”，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。
“2020年3月至8月，按照市場(chǎng)化、法治化原則順利完成存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。截至8月末，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換率達(dá) 92.4%。”央行曾在2020年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中披露。
對(duì)于此前存量房貸利率未進(jìn)行LPR轉(zhuǎn)換的購房者，上述多家銀行明確，應(yīng)由客戶向該行主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，先按照“中國人民銀行公告〔2019〕第15號(hào)”相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再按調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。未申請(qǐng)轉(zhuǎn)換的，將無法辦理。
2022年5月15日，央行、原銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，決定對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，各地可以根據(jù)情況確定加點(diǎn)下限。
下調(diào)對(duì)銀行影響多大？
在《通知》答記者問中，央行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
而據(jù)近日多家銀行的答客戶問中，目前，房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的。按照《通知》通知，本次調(diào)整后的貸款利率水平，在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。因此，本次調(diào)整不涉及LPR，主要是調(diào)整加減點(diǎn)。
對(duì)于上述“LPR”，是目前的LPR還是當(dāng)時(shí)發(fā)放貸款時(shí)的LPR，市場(chǎng)還仍有爭(zhēng)議，且準(zhǔn)確區(qū)分二者對(duì)銀行業(yè)績(jī)影響區(qū)別較大。
根據(jù)9月7日農(nóng)業(yè)銀行方案，“對(duì)于2019年10月7日（含）前發(fā)放的、已按人民銀行2019年第30號(hào)公告要求轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)的存量首套個(gè)人住房貸款，利率水平調(diào)整至原貸款合同期限對(duì)應(yīng)的LPR（即加點(diǎn)幅度為0）”，其中“對(duì)應(yīng)的”，即可以明確“LPR”為當(dāng)時(shí)的LPR。
舉個(gè)例子：小李在2019年1月于武漢購買了一套首套住房，貸款利率為5.3%。2020年4月，小李將房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)，按照2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.80%，即隨后小李的房貸利率為“LPR+50bp”，2023年8月發(fā)布的5年期以上LPR為4.20%，目前小李的房貸利率4.7%。
按照目前的政策，武漢2019年10月7日前的執(zhí)行利率下限水平為基準(zhǔn)利率0.7倍，即4.90%（5年期以上貸款利率）*0.7倍=3.43%，3.43%低于4.80%（2019年12月5年期以上LPR），那么小李的房貸利率為“LPR+0”，變更后目前為4.2%，相當(dāng)于其房貸利率下調(diào)50bp。
對(duì)于此次調(diào)整，多家商業(yè)銀行曾測(cè)算了對(duì)業(yè)績(jī)的影響。中信銀行副行長(zhǎng)謝志斌表示，該行目前按揭貸款規(guī)模大概是9500億元，其中存量利率高于新發(fā)生利率的占到6000億元，“這部分按揭每降低10BP，將會(huì)影響貸款收益大概是6億元，影響凈息差0.8BP。”
浙商銀行副行長(zhǎng)景峰表示，該行存量按揭貸款中，90%為一套房，其中40%符合要求可以進(jìn)一步下調(diào)利率，多數(shù)都是最近三四年才做的貸款。“我們做了測(cè)算，這一政策對(duì)于明年凈息差的影響大約是1BP的下行，不到2BP?！?/p>
值得一提的是，農(nóng)業(yè)銀行明確，該行可于2023年9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調(diào)條件及下調(diào)幅度等有關(guān)事宜；工商銀行明確，如對(duì)利率調(diào)整事宜存有異議，可在利率調(diào)整后一年內(nèi)聯(lián)系貸款服務(wù)行。
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