從深圳到長沙,看當(dāng)?shù)氐姆孔?,就是感覺哪哪都便宜。即便最繁華的市中心區(qū),這里的住宅每平米均價也不過一萬三四。不僅相對于房價高企的一線城市北上廣深,對比周邊其他省會武漢、成都、南京等等,長沙多年來不溫不火的房價一直是國內(nèi)省會中的低洼地,甚至比很多三四線城市還便宜。
長沙的房價為什么一直都這么低?記者走訪當(dāng)?shù)匾恍┑禺a(chǎn)中介,他們大多語氣中都透著點(diǎn)自豪:房價嘛,我們政府管得好。
居民購房不緊迫
(資料圖片僅供參考)
長沙的房價的確不算高。從近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,長沙新房成交均價是13836元每平米。這是什么概念呢?這個價格,不到深圳的五分之一,不到南京的一半,相當(dāng)于距離最近的省會城市武漢的四分之三……GDP過萬億,人口過千萬,作為全國競爭力前十的長沙,這個房價水平只能排在全國50位以后,的確令人意外。
當(dāng)?shù)氐木用褚泊蠖嘤X得自家城市房價并不高。
高鐵進(jìn)入長沙站,窗外是成排成排的新樓盤,整齊而密集,高層居多。
的士司機(jī)告訴記者,這個片區(qū)房價每平米大約也有一萬左右?!斑@里要一萬多?”記者問,對方淡然地說:“長沙的房價相對于很多城市,已經(jīng)很低了,市中心也不過一萬三四而已,這里距離市中心并不太遠(yuǎn),車程大約半小時而已。中心區(qū)新盤少,選擇少,想買新房的,這里是不錯的選擇?!?/p>
(市中心的新盤不多,很多上個世紀(jì)建筑的舊房子、舊小區(qū))
這位在當(dāng)?shù)亻_出租車十余年的江西籍老司機(jī)告訴記者,長沙的房價一直都比較穩(wěn)定,起伏不大,年輕人工作幾年,加上家里的資助,大多有條件付個首付買房子。在長沙買房的,除了本地人,外地人也越來越多,他們大多來自湖南省其他小城或鄉(xiāng)鎮(zhèn),通過努力到省城工作、買房定居。也有在北上廣深一線城市打拼回來的當(dāng)?shù)厝耍瑢λ麄兌?,打拼了那么多年,回鄉(xiāng)置業(yè),小房換大房,同樣是千萬人口的城市,生活更安逸。
記者走訪長沙市區(qū)時也就感受到,當(dāng)?shù)鼐用駥τ谫彿坎]有太強(qiáng)烈的緊迫感。因?yàn)殚L沙房價穩(wěn)定,大家對市場也沒有什么降價預(yù)期,基本上只要有名額有錢的,也就隨時買了,所以,對于長沙樓市,觀望的人很少。地產(chǎn)中介人員對于房產(chǎn)的推介,也大多是根據(jù)手上的存量房源,以及購房者的要求,并不會大談特談所謂的投資價值。
一位地產(chǎn)中介工作人員提到,他曾接待過一個客戶,從深圳回來的長沙人,賣了深圳不足40平的小公寓,回長沙換了一套120平的三房,裝修完還有多余的錢,配了輛奧迪車?!拔覀冞@里成交好的是大戶型,尤其是120-150平左右的三房四房,買房的大多是剛需,加上現(xiàn)在鼓勵二胎、三胎的政策,很多購房者傾向于一次到位。”
這位工作人員指著街邊一排商戶說到,買小戶型的大多是外地來長沙的做生意的,租房子兩三千的租金,不如買個小房子,付個七八成的房款,余款月供都能抵過租金。也有為家里老人在長沙買房居住的,會考慮小戶型,但大多會選擇學(xué)區(qū)房,畢竟未來更好流通。
這個觀點(diǎn)與一位新盤售樓工作人員說的一樣,該人員告知記者,她銷售過的新盤中,中大戶型成交更快,“長沙在售的新盤,大多也是以大戶型為主,小戶型、小公寓的樓盤并不多?!痹撊藛T表示,外地人苦于沒有名額, 本地人想改善也受限,很多房企就把產(chǎn)品改了,直接做大戶型,畢竟以后換房成本太高,這樣一步到位。
在前不久發(fā)布的70城房價中,長沙5月新房價格環(huán)比上漲0.2%,同比上漲4.8%,房價走勢連續(xù)18個月上浮,在眾多城市房價出現(xiàn)下降的時候,長沙逆勢保持房價穩(wěn)中微漲。價格的上漲,也代表著新房的供求關(guān)系微妙的變化。尤其是長沙新房市場正在從剛需轉(zhuǎn)向改善,越來越多的人們追求的是房屋品質(zhì),這也變相拉高了長沙新房市場均價。
或許因?yàn)榉績r穩(wěn)定且不高,大多長沙人民的幸福指數(shù)比較高,買房可以慢慢選,不用擔(dān)心暴漲而倉促上車,120平以上的三房、四房也還屬于剛需改善,而非高不可攀的豪宅。
近日,國家統(tǒng)計(jì)局近期詳細(xì)披露了第七次人口普查的分項(xiàng)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,我國城市家庭人均居住面積為36.52平方米,北京是33.41平米,廣東不足30平米,湖南則近42平米。
房價穩(wěn)定得益于政府嚴(yán)控
長沙的房價為啥一直沒有快速上漲?記者采訪部分地產(chǎn)中介人員、樓盤銷售人員以及當(dāng)?shù)鼐用?,總結(jié)原因,他們幾乎都會提到:“政府管得嚴(yán),房價控制得好。”
事實(shí)上,長沙政府嚴(yán)厲調(diào)控房價的成果在全國都有口皆碑,去年7月,深圳出臺最嚴(yán)限購令,政策出爐前夕,業(yè)內(nèi)傳聞,深圳住建局曾赴長沙取“真經(jīng)”。
一方面,長沙政府嚴(yán)厲打擊炒房客。早在2016年12月,長沙市公布了“房7條”,正式拉開了房價調(diào)控的帷幕。隨后一年多的時間里,長沙市連續(xù)公布了13波調(diào)控新政。令人眼花繚亂的新政涵蓋各個方面,從限購到限售,從限地價到限售價,能想到的政策限制長沙政府都干了,而且還提高首付,提高契稅,全方位立體打擊炒房客。
另一方面,長沙政府瘋狂供應(yīng)土地。
有數(shù)據(jù)顯示,尤其在2018年,長沙市六個區(qū)的土地成交面積同比增長95.68%,但樓板價僅上漲4.56%,大量的土地直接以底價成交。因?yàn)槿绱藝?yán)厲的調(diào)控,長沙房地產(chǎn)市場終于被人為的打趴了,全國炒房客敗走長沙。
上述地產(chǎn)中介人員就表示,目前長沙購房者大多以剛需自住為主,幾無投資客身影。地產(chǎn)中介推薦房源,也大多客觀地分析具體房價的地段、年代、樓層、裝修情況、小區(qū)環(huán)境、周邊配套等因素,極少夸大“投資價值”,畢竟長沙房價的確波動幅度不大,指望買房就賺,可能性不大。
此外,長沙的事業(yè)單位還有一部分企業(yè),受歷史傳統(tǒng)和觀念影響,很多都會提供集資房,比市場價便宜,這批買房主力不買房,房價也不會漲得太快。
此前,供應(yīng)的土地多,人口有限,也是長沙房價過往多年漲不上去的因素之一,但近幾年,這個情況正在發(fā)生變化。10年來,長沙人口新增300萬,近5年每年凈流入人口超20萬,2020年凈增常住人口40多萬。2021年長沙市人口首次突破千萬,成為我國14座特大城市之一。人口大增、購買力充沛為樓市成交提供穩(wěn)固支撐。
(臨江的新盤)
有業(yè)內(nèi)人士就表示,常住人口破千萬,十年增長300萬人,這部分購房需求受到短期內(nèi)政策壓抑難以釋放,不過中長期來看,隨著社保和個稅條件的吻合,也將在未來3-5年之內(nèi)逐步釋放,居民購買力層面屬于相對充裕的水平,與中部其他城市進(jìn)行對比,合肥、太原、鄭州、武漢、南昌經(jīng)歷了前期房價的補(bǔ)漲,整體房價收入比均在10年以上,而長沙僅不到7年,年輕人購房壓力并不算太大,未來剛需仍有較大的釋放空間。
長沙的房子值得買嗎?
這半年來,經(jīng)濟(jì)下行壓力延續(xù),央行定向降息救市,地方救市政策集體爆發(fā),長沙仍然實(shí)行穩(wěn)定的限購政策,調(diào)控并無大幅放松。上半年,長沙主要從商辦產(chǎn)品去庫存、存量房、二套房等方面進(jìn)行微調(diào)。其中以出租換房票,盤活了存量住房,進(jìn)一步釋放改善需求。但釋放購房力數(shù)量有限,短期內(nèi)對市場回暖的促進(jìn)有限。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著全國大環(huán)境進(jìn)一步寬松,因城施策下,長沙多項(xiàng)穩(wěn)樓市政策將加快出臺,如契稅優(yōu)惠,房貸利率、首付比例或?qū)⑦M(jìn)一步下調(diào)。改善之外,首套剛需利好或也將出臺:從政策導(dǎo)向看,此前長沙調(diào)控放松主要針對改善型群體,而首套剛需的支持有限。預(yù)計(jì)下半年,購房資格、首付比例等方面,針對長沙首套剛需也可能將有實(shí)質(zhì)性利好出臺。
對長沙這樣的城市,隨時入市都沒問題,以后新房價格每年漲一點(diǎn)都很正常。那么,長沙的房子值不值得買?
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在長沙投資房產(chǎn)肯定要謹(jǐn)慎。
一來長沙有限售,變現(xiàn)慢,你投資周期就很長,如果貸款,可能會耽誤你買其他地方,錯過更好的機(jī)會。
二來調(diào)控目前看不到放松的希望,市場價格就很難像其他有些城市一樣爆發(fā)。三來投長沙的機(jī)會成本有點(diǎn)大,買這里如果漲幅慢了,不如換城市。
但如有打算在長沙發(fā)展,則可以考慮在長沙買一套。一來目前房價便宜,買入成本低,你即使暫時不住,放著出租,月供也不多。二來長沙實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來越夯實(shí),新經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭也不錯,人口吸附力高于中部其他城市,省會和地級市價差還會拉大。
目前,有地產(chǎn)人士表示,目前長沙房價漲幅不大,沒有太多波動,加上近期救市政策、銀行低利率,適合剛需上車。
據(jù)地產(chǎn)中介人士介紹,隨著中心板塊發(fā)展日漸完善飽和,外圍板塊新房成交占全市比重逐年上升,當(dāng)前岳麓區(qū)和望城區(qū)成為成交放量的主要區(qū)域。2017年底開始,這兩區(qū)商品住宅成交規(guī)模首次與中心四區(qū)(開福區(qū)、芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū))相平,至2021年中,該兩區(qū)占全市新房成交規(guī)模比重已升至59%。
這主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)熱點(diǎn)板塊如梅溪湖、濱江新城、中心城區(qū)土地開發(fā)趨于尾聲,在售項(xiàng)目稀缺,同質(zhì)化競爭弱,量價實(shí)現(xiàn)高,可售存量逐年下跌。剛需客戶開始外溢至城市外圍發(fā)展中板塊,如大王山、麓谷、自貿(mào)會展片區(qū),但片區(qū)整體配套仍處于兌現(xiàn)期,限價實(shí)現(xiàn)難度較高,隨著待開發(fā)項(xiàng)目陸續(xù)入市,市場容量整體呈上升趨勢。