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6月，房企融資額環(huán)比出現(xiàn)了上升現(xiàn)象，這與近期房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售等指標(biāo)呈現(xiàn)的特征一致。

(資料圖片僅供參考)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在高基數(shù)效應(yīng)下，同比指標(biāo)判斷當(dāng)前市場形勢會產(chǎn)生嚴(yán)重偏差，而從最近兩月的環(huán)比指標(biāo)來看，政策的效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場各方的預(yù)期均趨于好轉(zhuǎn)。預(yù)計下半年融資政策將繼續(xù)以支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，持續(xù)恢復(fù)房企經(jīng)營“造血”功能為主。

40典型房企融資額環(huán)比增2成

6月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計498.86億元，環(huán)比上升23.08%。

其中，債權(quán)融資金額為494.63億元，占總?cè)谫Y金額比重為99.15%，環(huán)比上升29.71%；股權(quán)融資金額為4.23億元，占總?cè)谫Y金額比重為0.85%，環(huán)比下滑82.34%。

從債權(quán)融資方式看，債券融資總額排名第一，為199.43億元，占比39.98%，環(huán)比上升9.29%，其中主力為具有國資背景的房企，部分民企突圍。

從融資成本看，在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低為越秀地產(chǎn)發(fā)行的債券，融資金額折合人民幣約10億元，票面利率為2.85%。而融資成本最高的為雅居樂集團(tuán)發(fā)行的其他債權(quán)融資，融資金額折合人民幣約7.65億元，票面利率為20%。

盡管房企融資環(huán)比回升，但是同比來看，降幅仍然較大。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，今年上半年100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。克而瑞研究中心認(rèn)為，目前行業(yè)風(fēng)險尚未出清，一些企業(yè)流動性壓力持續(xù)。

市場預(yù)期已有顯著改善

去年下半年以來，個別大型房企的風(fēng)險事件引發(fā)了房地產(chǎn)市場超預(yù)期與非理性的調(diào)整。為了阻斷一致性預(yù)期可能帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險，有關(guān)部門與地方政府及時采取有力的政策措施，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期。其中，在供給端，包括降低土拍門檻、增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、鼓勵合理貸款和債券融資、支持優(yōu)質(zhì)房企通過貸款或發(fā)行債券并購出險和困難房企優(yōu)質(zhì)項目等。在需求端，包括調(diào)整限購、限售政策，降低購房首付比例、降低房貸利率等。

不過，從同比數(shù)據(jù)來看，上半年開發(fā)投資、銷售、融資等多個房地產(chǎn)指標(biāo)均出現(xiàn)同比大幅下降的特征。

對于當(dāng)前的市場形勢，浙商銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超接受證券時報?券商中國記者采訪時指出，去年上半年，房地產(chǎn)市場指標(biāo)大多處于歷史顯著高位，在高基數(shù)效應(yīng)下，使用同比指標(biāo)判斷當(dāng)前市場形勢會產(chǎn)生嚴(yán)重偏差，而從最近兩月的環(huán)比指標(biāo)來看，政策的效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場各方的預(yù)期均趨于好轉(zhuǎn)。

“一是從需求端來看，購房者預(yù)期有明顯好轉(zhuǎn)?！崩畛f，5月，商品房銷售面積和銷售額環(huán)比分別增長25.8%和29.7%。根據(jù)克而瑞研究中心的最新數(shù)據(jù)，6月，百強(qiáng)房企實現(xiàn)銷售操盤金額環(huán)比增長61.2%。商品房銷售已經(jīng)連續(xù)兩個月環(huán)比反彈，且反彈力度在加大。從房價表現(xiàn)看，5月份，70個大中城市中，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.4%，已經(jīng)連續(xù)五個月環(huán)比上漲；二、三線城市新房價格環(huán)比回落0.1%和0.3%，尚未止跌。但從以往經(jīng)驗來看，房價的反彈往往是從一線城市開始，然后對二、三線城市起到帶動效應(yīng)。

二是從供給端來看，房企與金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期也在改善。李超指出，去年下半年，土地拍賣市場陷入低迷，土地流拍頻頻出現(xiàn)，民營房企基本退出。今年以來，土地流拍率、溢價率雙雙向好，龍湖集團(tuán)等頭部民營房企已開始發(fā)力。5月，土地購置面積環(huán)比增長45.8%，土地成交價款環(huán)比增長53.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增長14.0%。房企拿地與投資都在好轉(zhuǎn)。另外，今年1-5月，房地產(chǎn)債券凈融資（不含ABS、ABN）為396億元，而去年四季度為-311億元，優(yōu)質(zhì)房企融資顯著改善。

“房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)好通常先從購房者開始，然后是房地產(chǎn)企業(yè)，最后傳導(dǎo)至金融市場?！崩畛瑢ψC券時報?券商中國記者說。

不過，李超同時指出，當(dāng)前，盡管各方預(yù)期都在好轉(zhuǎn)，但基礎(chǔ)還不十分牢固，政策還不到松勁的時候。因為從房地產(chǎn)市場的歷史周期演變來看，市場信心的全面恢復(fù)是一個過程，很難一下子扭轉(zhuǎn)。當(dāng)前政策要繼續(xù)呵護(hù)房地產(chǎn)市場預(yù)期向好基礎(chǔ)，同時通過完善長效機(jī)制形成市場長期健康發(fā)展的穩(wěn)固預(yù)期。

克而瑞研究中心認(rèn)為，根據(jù)上半年的政策信號推斷，下半年融資政策將繼續(xù)以支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，持續(xù)恢復(fù)房企經(jīng)營“造血”功能為主。一方面，將適度改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度；同時對經(jīng)營暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。另一方面，金融機(jī)構(gòu)將對優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險企業(yè)或項目，提供融資支持；同時也將區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險，支持優(yōu)質(zhì)項目融資及收并購，幫助行業(yè)加速出清。