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當(dāng)前消息！樓市第一城易主：成都超越武漢、重慶，領(lǐng)跑全國(guó)
01
取代武漢，成都上位
標(biāo)題說(shuō)的半年報(bào)，不是GDP半年報(bào)，而是樓市半年報(bào)。
(相關(guān)資料圖)
從城市角度來(lái)看，內(nèi)地城市中，最大的新房成交市場(chǎng)，此前一度是重慶。畢竟重慶雖然稱(chēng)作市，但其實(shí)是一個(gè)省的面積、經(jīng)濟(jì)和人口體量，位居第一并不讓人驚訝。
后來(lái)，過(guò)去兩年，武漢取代重慶，成為了最大新房成交市場(chǎng)。
今年上半年，紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，迎來(lái)了大洗牌，房企方面，民企紛紛下沉，國(guó)企強(qiáng)勢(shì)崛起。于城市而言，成都堪稱(chēng)上半年樓市最大的意外。
在包括北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市樓市成交量均遭遇重挫的背景下，成都逆行情而動(dòng)，上半年新建住宅成交714萬(wàn)平方米，取代武漢，成為樓市第一城。
而且，是全國(guó)各城市中，上半年累計(jì)新房同比跌幅最小的城市。
原本位居第一的武漢，掉到了第四，曾經(jīng)第一的重慶，掉出了前十。
不僅新房成交強(qiáng)悍，成都的二手房成交量在中心城市中，算是萬(wàn)綠叢中一點(diǎn)紅。
根據(jù)成都市住建局的成交數(shù)據(jù)，2022年上半年，成都共成交二手房72373套，僅6月單月，二手房就成交了16699套，創(chuàng)下了2019年以來(lái)的單月成交最高紀(jì)錄。
此外，最近完成的第二輪土拍，成都的表現(xiàn)，在中心城市中的表現(xiàn)也堪稱(chēng)不俗。
在國(guó)資房企（央企、國(guó)企、地方城投）兜底的大背景下推出的55宗地，成交了53宗，僅流拍2宗，流拍率創(chuàng)下成都集中供地以來(lái)新低。
成交的53宗地塊，35宗底價(jià)成交，18宗地塊溢價(jià)成交，11宗地達(dá)到最高限價(jià)。
所有的指標(biāo)都在說(shuō)明，在當(dāng)下包括很多中心城市在內(nèi)的城市中，成都成為了當(dāng)下全國(guó)樓市的中流砥柱。
02
繁榮之下高企的二手房掛牌
成都6月份新房強(qiáng)勢(shì)回暖，二手房成交量創(chuàng)新高的背景，是成都在5月份連續(xù)兩次出招托舉。
5月3日，成都宣布，外圍區(qū)購(gòu)房不納入中心城區(qū)購(gòu)房的套數(shù)計(jì)算，也即無(wú)論你在外圍區(qū)買(mǎi)了多少套，只要有中心區(qū)的房票，在中心城區(qū)依舊可以購(gòu)買(mǎi)。
成都此前的限購(gòu)政策非常復(fù)雜，將全市劃分了ABCD四個(gè)等級(jí)，房票也限制得非常嚴(yán)格。
新政之后，雖然規(guī)則沒(méi)變，但放松了外圍區(qū)涌入中心城區(qū)購(gòu)房的需求門(mén)檻。
此外，5月31日，成都又放寬了限購(gòu)套數(shù)，并將社保要求從兩年縮短至1年，限售時(shí)間從之前的拿證3年縮短至拿證2年。
這兩條新政的確給成都樓市添了一把火，但在限售縮短之下，同時(shí)也帶來(lái)了大量拋售。
限售縮短引發(fā)拋售，不僅發(fā)生在成都，也發(fā)生在杭州、蘇州、南京等眾多熱點(diǎn)城市。
成都5月底放松限售之后，半個(gè)月的時(shí)間里，二手房掛牌量就激增了近3000套，從3月下旬到6月上旬，成都二手房掛牌量增加了1.77萬(wàn)套，掛牌量規(guī)模高達(dá)16.65萬(wàn)套。
杭州增長(zhǎng)最猛，兩個(gè)月增加了4.95萬(wàn)套二手房掛牌量，二手房掛牌規(guī)模高達(dá)22萬(wàn)套，位居全國(guó)第一。
蘇州的增量也很猛。
制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：鏈家網(wǎng)、公開(kāi)報(bào)道
成都何以出現(xiàn)新房與二手房成交旺盛，同時(shí)又存在大量拋售逃離的現(xiàn)象？
逃離是當(dāng)下中心城市的普遍現(xiàn)象，以上數(shù)據(jù)已經(jīng)說(shuō)明了問(wèn)題。
邏輯很簡(jiǎn)單，當(dāng)下包括大多數(shù)中心城市在內(nèi)，房?jī)r(jià)大多數(shù)都在調(diào)整當(dāng)中，即便杭州、成都這種強(qiáng)二線(xiàn)城市，也不例外。
在這種背景下，上一輪牛市期間投資的人群，開(kāi)啟了離場(chǎng)模式，此時(shí)不離場(chǎng)，不僅會(huì)吞沒(méi)之前的回報(bào)，甚至還有可能由正轉(zhuǎn)負(fù)。
同時(shí)，在限購(gòu)限售放松之后，換房需求得以釋放。
以成都來(lái)說(shuō)，北邊整體價(jià)值偏低，限購(gòu)放開(kāi)之后，北邊的人想賣(mài)掉房子，跑到南邊來(lái)買(mǎi)房，甚至不惜賤賣(mài)。無(wú)論南邊的逃頂，還是北邊的置換，共同推高了成都的二手房掛牌量。
而成都新房與二手房當(dāng)下成交量的旺盛，只能說(shuō)明，成都確實(shí)擁有一批強(qiáng)大的剛性需求。
這是成都人口增量明顯的體現(xiàn)。
去年公布的七普數(shù)據(jù)顯示，成都過(guò)去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達(dá)581.9萬(wàn)人，增量?jī)H次于深圳、廣州，位居全國(guó)第三。
2021年年末，在中心城市人口增量整體降檔降速的大背景下，成都依舊創(chuàng)造了24.5萬(wàn)常住人口的增量，位居全國(guó)第二，僅次于武漢。如果不是武漢因?yàn)槿丝谄詹闀r(shí)期存在的統(tǒng)計(jì)誤差，成都有可能位居第一。
常住人口規(guī)模沖破了2100萬(wàn)，達(dá)到2119.2萬(wàn)人。
制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局
樓市長(zhǎng)期看人口，人口增量顯著的城市，長(zhǎng)期都非常不錯(cuò)。所以，客觀理性來(lái)說(shuō)，成都樓市長(zhǎng)期還是值得看好的。
03
分化之下的購(gòu)買(mǎi)選擇
當(dāng)然，在樓市進(jìn)入黑體時(shí)代的大背景下，樓市春風(fēng)得意馬蹄急的時(shí)代早已結(jié)束。
城市分化和城市內(nèi)部分化已經(jīng)開(kāi)始，當(dāng)下很能投資的區(qū)域，除了一線(xiàn)城市與二線(xiàn)城市的核心地段外，基本都不用再考慮。
成都面積14335平方公里，如此廣袤的土地上，潛力與坑并存，分化在所難免，需要仔細(xì)選擇。
成都兩千多萬(wàn)人口，主要集中在市區(qū)。新都區(qū)人口最多，155.85萬(wàn)，雙流區(qū)、郫都區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、金牛區(qū)、高新區(qū)（功能區(qū)）、武侯區(qū)的人口都在100萬(wàn)以上。
但人口密度高的，主要是主城區(qū)的幾個(gè)區(qū)。主城區(qū)錦江區(qū)、青羊區(qū)人口密度最高，每平方公里土地上接近1.5萬(wàn)人。主城區(qū)的成華區(qū)、金牛區(qū)人口密度也在1萬(wàn)/平方公里以上。主城區(qū)的武侯區(qū)、高新區(qū)接近1萬(wàn)/平方公里。
從人口密度角度來(lái)看，在成都買(mǎi)房，主城區(qū)是首選。近郊區(qū)和下面的縣市，供應(yīng)大人口少，調(diào)整壓力較大，盡量避開(kāi)。
制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：成都市統(tǒng)計(jì)局
從庫(kù)存與去化周期來(lái)看，也不是所有主城區(qū)當(dāng)下都適合買(mǎi)。
目前成都市整體去化周期超14個(gè)月，已經(jīng)超出了住建部劃定的12個(gè)月安全警戒線(xiàn)，但主要是郊區(qū)縣市拉起來(lái)的。
細(xì)化看各區(qū)，并不是所有主城區(qū)的錦江區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)都在12個(gè)月安全線(xiàn)以?xún)?nèi)，其中錦江區(qū)去化周期最短，只有6.3個(gè)月。
來(lái)源：中指研究院
主城區(qū)的青羊區(qū)去化時(shí)間14.5個(gè)月，略超安全線(xiàn)，金牛區(qū)長(zhǎng)達(dá)21個(gè)月，需要謹(jǐn)慎入場(chǎng)。
外圍區(qū)的天府新區(qū)、雙流區(qū)去化時(shí)間也較短，合適的板塊也可以買(mǎi)入。
其他區(qū)縣市去化周期超長(zhǎng)、人口密度小，需要特別謹(jǐn)慎，尤其是大邑縣、簡(jiǎn)陽(yáng)市、金堂縣等。
