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【全球新視野】房地產(chǎn)的一大毒瘤？用你的錢蓋你的房，還爛尾了
作者| 貓哥
(相關資料圖)
來源| 大貓財經(jīng)
爛尾樓業(yè)主們放手一搏，終于有一些停貸的樓盤開始復工了。
聽起來很像好消息，但是停貸的“根兒”卻仍然沒有解決，某券商對停貸事件做了估算：行業(yè)的停工面積大約5億㎡，按1萬/㎡的價格來測算，對應資產(chǎn)價值5萬億，按60%的首付計算，涉及2萬億的按揭。
風險大不大？看各方表態(tài)，“不大”。
監(jiān)管說，“引導金融機構(gòu)市場化參與風險處置”，地方說，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，銀行則是曬出了各自賬單說，“風險總體可控”。
接下來，銀行也強勢表態(tài)，這些停貸的業(yè)主們還是得還貸的，因為他們頭上還有一把叫做“征信”的刀。
但停貸的業(yè)主們既然敢停，就肯定不在乎什么征信了，而其他被點燃怒火的人們，開始把這事兒往“根兒”上刨了，禍首直指預售制，任澤平更是大聲疾呼“是時候取消商品房預售制了”。
對于預售制，爭議也不小：
贊成取消的人認為，預售制對于購房者不公，用你得錢蓋你的房，還動不動就爛尾了，那這錢去哪了？“以后一手交錢一手交房，天經(jīng)地義”。
不過也有反對的，認為“預售制是全世界通行并且合理的，如果取消預售制，房企資金壓力更大，房價會進一步上漲，更加不利于購房者?！?/p>
預售制該不該取消？
最近，又有風聲傳出來，某一線城市的住建局內(nèi)部已經(jīng)在開會，探討實行現(xiàn)房銷售的可能性，房協(xié)也想組織開發(fā)商討論，但是大部分都不愿意多談。
畢竟，預售制已經(jīng)在中國內(nèi)地存在了28年。
1953年6月，有一家“霍興業(yè)堂置業(yè)有限公司”在香港注冊成立了。
老板是霍英東和妻子呂燕妮，他們正式從航運跨界到了房地產(chǎn)，那時恰逢香港人口激增，商業(yè)蓬勃，房地產(chǎn)市場很火爆，霍興業(yè)堂成為了霍家地產(chǎn)的大本營，第一筆生意就是銅鑼灣的使館大廈，打響了頭炮。
然后他們從嘉道理家族買下了眾坊街道東莞街的地塊，準備蓋100多棟住宅。
但是吧，蓋樓需要錢，公眾買樓也需要錢，以前整棟賣，后來他分層賣，但是分層還是門檻太高，一下拿不出來那么多錢，有買賣才有房地產(chǎn)的興旺，咋調(diào)動大家買樓呢？
于是在房子開始蓋之前，他就派發(fā)售樓說明書，告訴大家雖然房子我還沒開始蓋，但是我已經(jīng)準備賣樓了，但是我也不讓你一次性付清，而是分期：
第一期先交訂金百分之五十，第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期余款百分之十于領到入伙紙時清繳。
這就是成了中國最早的分期付款和“賣樓花”。
這個創(chuàng)舉真的是震動香港，地產(chǎn)商們很快就學會了，看中里面機會的黃牛們，也是開聞風而動，低買高賣，賺了不少，“賣樓花”風靡香港，“整個香港仿佛瘋狂了似的，普羅大眾卷進了房地產(chǎn)的旋風里”。
1988年，海南也學會了香港這一套，“賣樓花”也開始成為海南特產(chǎn)，并向兩廣擴散，現(xiàn)在的不少地產(chǎn)大佬，都曾在海南玩過這個游戲，但是很快，房地產(chǎn)泡沫破裂，這場游戲奠定了海南“天涯海角爛尾樓”的場景。
在霍家“賣樓花”創(chuàng)制后的40后，也是海南房地產(chǎn)泡沫破裂的1年之后，1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》通過，預售正式制度化。
在香港火爆，進入內(nèi)地市場后，自然也是大受歡迎，別說，預售也確實能達到四方共贏：
對開發(fā)商而言，能解決缺錢的問題，因為預售能夠回籠資金，是高周轉(zhuǎn)的重要一環(huán)；
對于購房者而言，期房的價格相對現(xiàn)房低，購房壓力能小很多；
對于銀行來講，業(yè)主的貸款背后是高額收益，房貸是銀行的主要利潤來源之一；
而對于國家發(fā)展而言，對城鎮(zhèn)化的推進作用，貢獻不可磨滅。
當然，最開心的就是開發(fā)商，因為很像是一場“空手套白狼”游戲：
2013年，王健林成為了中國首富，大家對萬達的擴張“看不懂”，王健林就給大家來了一個釋疑，資金鏈中最重要的一環(huán)就是“預售資金”：
一個項目，自有資金占總投資的20%-30%，因為拿地的部分是一定得自己掏錢的，但是買完地辦完四證，就可以向銀行貸款了，自有+銀行貸款能占到總投資的50%，這部分錢可以支撐建設到可以銷售的程度，然后剩下的50%的錢，就來自預售。
銷售的錢到手，支持把這個樓完全蓋完，最后到竣工的時候一算賬，銷售產(chǎn)生的利潤差不多接近甚至等于這個物業(yè)的總造價，這樣就不需要增加更多的貸款，可以發(fā)展的非?？臁?/p>
可以說，中國房地產(chǎn)市場的狂飆突進，預售制起到了相當大的作用，目前市面上90%以上的新房，都是預售的。
這種模式真的能一直玩的轉(zhuǎn)嗎？
還真不是，老王也說了，這種高杠桿的模式有一個前提，就是取決于房地產(chǎn)市場前景和發(fā)展趨勢，“如果10到15年，中國房地產(chǎn)還能夠保持一個勻速或是保持現(xiàn)在規(guī)模往上走，這個模式是沒有問題的”。
現(xiàn)在，這個模式顯然已經(jīng)有點玩不轉(zhuǎn)了。
預售資金給房企加杠桿，已經(jīng)成為了行業(yè)毒瘤，加杠桿的代價不用自己付，房貸的成本是業(yè)主自己背的，而銀行在做這筆房貸的時候，也盡可能把自己摘出去，只負責放貸收息，對爛尾房負責的概率微乎其微。
預售是爛尾停貸的根兒嗎？
這問題就復雜了，按說上面有規(guī)章地方有細則，如果都認真落實也就不會有爛尾事情，但是現(xiàn)實并非如此。
一般來說，賣房的前提是拿到預售證，而拿到預售證的條件包含“四證”在手，“投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”，然后就申請預售了，當然也有的地方規(guī)定，多層建筑要完成主體結(jié)構(gòu)的三分之一以上，高層建筑要完成地面以下主體工程。
但是監(jiān)管部門對銀行的要求是：只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。
問題來了，不封頂是可以預售的，但不封頂就不能貸款，沖突下咋執(zhí)行的，大家肯定都知道了。
而且預售還有一個規(guī)定，那就是“預售款必須用于相關的工程建設”，而且會有一個監(jiān)管賬戶來管理這些預售款的，開發(fā)商對于預售款的支取要嚴格管理。
按說用預售賬戶里面的錢就能完成后續(xù)建設的，咋就爛尾了呢？說白了，就是錢被挪用了。
要求與實際操作之間，差的就不是一星半點。
這么多年了，這都成了行業(yè)“潛規(guī)則”了，相關方都是睜一只眼閉一只眼。
而且，在地方調(diào)控的時候，監(jiān)管賬戶的松緊都是可以調(diào)的。
比如，今年4月份，救市還是就房企的選擇中，是傾向于救房企的，所以政策向房企傾斜，地方“優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”：不再要求購房款全額繳存監(jiān)管賬戶、商品房預售重點監(jiān)管資金比例從40%調(diào)到30%、賬戶可特例支取、支持企業(yè)使用銀行在途按揭款資金頂?shù)直O(jiān)管額度……
總之，一旦開了口子，那么房企的手就很難收回來，那么預售資金的監(jiān)管就很難落到實處，年景好的時候都做不到，何況現(xiàn)在，這也是老百姓呼喚取消預售的根本原因。
但這事，實在是有點難。
實踐過嗎？有先例的。
2016年，蘇州曾為“引導土地出讓理性競爭”，為預售設置條件，做過現(xiàn)售；深圳也曾在2016年拿出地塊，來做現(xiàn)售試點；2017年的杭州，曾經(jīng)在土拍階段就曾附加過“現(xiàn)售條款”。
但是，試點并不算成功，障礙之一，就是導致“房價大漲”。
深圳的現(xiàn)售地塊成了地王，蘇州那幾年房價漲的厲害，杭州嘛，更不用說了，房價也是被暴力拉升，所以后來也就沒人提這事兒了。
“現(xiàn)售是趨勢”，算是一個共識，廣州房協(xié)曾就預售制的去留發(fā)過文，有關部門都曾對預售制風險發(fā)話，“建議逐步取消”，但是后來用“征求意見”和“情況不屬實”搪塞過去了，現(xiàn)售又成了黑不提白不提的事兒了。
2020年，海南省印發(fā)了《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，不僅通知上了網(wǎng)，海南省還專門召開了一場新聞發(fā)布會來介紹這則通知：
“其中核心內(nèi)容是建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制，并創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度等”。
海南搞現(xiàn)售有啥好經(jīng)驗可以推廣嗎？現(xiàn)在還不好說，但是，海南之后再無一省份，敢把全面現(xiàn)售落地。
那取消的阻力在哪兒呢？
開發(fā)商肯定第一個不愿意，預售的杠桿取消了，對于高峰期的房企都影響很大，就別說現(xiàn)在的低谷期了，如果真的取消，那么可能很多房企會加速死亡；
地方上推行的意愿也不是很大，現(xiàn)在在財政收入日漸減少的情況下，對于土地財政的沖擊，不是一星半點；
銀行也不愿意，當居民的房貸轉(zhuǎn)成開發(fā)商的開發(fā)貸，意味著當初業(yè)主們身上的風險轉(zhuǎn)嫁到銀行身上，當銀行的風險從20-30%變成70%-80%的時候，結(jié)果就可想而知了。
所以，這事的結(jié)局會咋樣呢？說說就好了，還想咋滴？
