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【天天速看料】上海第二輪土拍收官！樓面價、溢價率均提高，央國企仍是拿地主力
歷時4天的上海第二輪集中土拍終于收官！
據(jù)了解，本輪土拍共推出12個區(qū)域總計34宗（含2宗城中村改造項目用地）地塊，總出讓面積109.3萬平方米，起始總價681.7億元。截止7月28日，34宗地塊全部成交，其中12宗底價成交，13宗達到中止價進入“一次報價”階段，總成交金額約780億元。
從拿地房企看，央國企仍是主力，“抱團取暖”成主要方式。其中，保利聯(lián)合體拿地數(shù)量最多，共斬獲5宗地，斥資總金額超178億元。
(資料圖片)
業(yè)內(nèi)人士認為，由于本輪上海在地塊質(zhì)量上有所提升，因此平均成交樓面價和平均溢價率較今年首輪土拍有所提升。本輪土地平順成交也顯示出上海樓市的質(zhì)地和韌性，給7、8月份淡季增添一些信心。預計受此提振，后續(xù)市場成交會持續(xù)向好運行。
上海第二輪土拍攬金780億
據(jù)了解，上海第二輪土拍首日，共有17宗地（含2宗城中村改造項目用地）完成出讓，其中有11宗地因僅一家企業(yè)參拍而底價成交，其余6宗地有多名競買人，進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，其中4宗拍至中止價進入“一次報價”階段，當日總攬金約420億元。
其中，最受關(guān)注的長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)地塊，共吸引了6家房企參與現(xiàn)場競價。最終，上海城投以27.63億元拿下該地塊，溢價率高達9.67%，成交樓面價高達10萬元/平方米。該地塊成為土拍首日溢價率和樓面價最高的地塊，房地聯(lián)動價達到了16.3萬元/平方米。
另外，浦東新區(qū)兩宗地塊溢價率分列第二、第三，其中，陸家嘴以47.7億元競得川沙新鎮(zhèn)地塊，溢價率為9.44%，成交樓面價3.75萬元/平方米，房地聯(lián)動價6.4萬元/平方米；華發(fā)以44.89億元競得的唐鎮(zhèn)中心地塊，溢價率為9.36%，成交樓面價4.07萬元/平方米，房地聯(lián)動價7.06萬元/平方米。
底價成交的9宗地塊中，保利+越秀聯(lián)合體拿下的楊浦區(qū)地塊成交價最高，為47.75億元，成交樓面價5.62萬元/平方米，房地聯(lián)動價11.5萬元/平方米。這也是首日總價最高的地塊。
土拍第二天，6宗地塊全部溢價成交，總成交金額約108億元。其中，嘉定區(qū)5宗地均拍至中止價進入“一次報價”階段。
其中，溢價率和總價最高的是嘉定區(qū)嘉定新城地塊，被保利+越秀聯(lián)合體以47.43億元競得，溢價率9.81%，成交樓面價2.58萬元/平方米，房地聯(lián)動價4.98萬元/平方米。
土拍第三天，6宗地塊全部溢價成交，總成交金額約128億元。其中，青浦區(qū)2宗拍至中止價進入“一次報價”階段。
其中，溢價率和總價最高的是青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)地塊，被招商蛇口+南昌市政聯(lián)合體以44.84億元拿下，溢價率9.00%，成交樓面價3.42萬元/平方米，房地聯(lián)動價6.4萬元/平方米。
土拍第四天，共成交5宗地，總成交金額約124億元。其中，有2宗閔行區(qū)地塊拍至中止價進入“一次報價”階段。其中，華發(fā)拿下三宗地，保利+聯(lián)發(fā)聯(lián)合體拿下1宗地，招商+象嶼聯(lián)合體拿下1宗。
央國企仍是拿地主體
從本輪拿地企業(yè)來看，仍以央國企為主。
證券時報記者統(tǒng)計，保利聯(lián)合體拿地數(shù)量最多，共斬獲5宗地，斥資總金額超178億元；招商蛇口除了與保利聯(lián)合拿了一塊地外，還分別與象嶼、南昌市政組成聯(lián)合體拿下3宗地；華發(fā)除了獨自拿下3宗地外，還與建發(fā)組成聯(lián)合體拿下1宗地，斥資總額超115億元。
另外，陸家嘴集團79.35億斬獲2宗地，金茂35.29拿下1宗地，上海城投以27.63拿下1宗地。
中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱指出，央國企中，保利、招商、華發(fā)深耕上海意圖明顯，本次收獲頗豐。部分地塊由地方國資底價摘得。民企布局上海熱情也并未減退，積極參拍多宗地塊，而且值得注意的是，本次參拍的民企多以中小型房企為主，同時多為今年首次在上海參拍。
“保利、招商、華發(fā)拿下13宗地塊，占到了總數(shù)的四成。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦說，保利、招商、華發(fā)等都是最近幾年內(nèi)持續(xù)拿地、加緊擴張的企業(yè)，這次都拿到了多幅地塊。從他們的拿地手法來看，強大是必要后盾。
盧文曦說，首先，“廣撒網(wǎng)”是明顯的手段，除了拿到的地塊外，他們還參與了其他多塊土地的競拍。參與的前提是交保證金，一口氣參與那么多地塊要資金做后盾。其次，上海拍地規(guī)則特殊，要“猜”平均價不容易，此次競拍中有多幅地塊最后是以總價10萬之差決出勝負。多拍、多參與，總會提升報價水平，可以說是“在游泳中提升游泳水平”。此外，雖說國企央企資金實力強，但也禁不起那么多地塊而且是好地塊的吸引，只能采取合作抱團的方式，比如招商、保利等都采用強強聯(lián)手的方式。
張凱也表示，上海房地產(chǎn)市場的復蘇勢頭強勁，在與首批次間隔時間較短、企業(yè)資金壓力較大的情況下，本次聯(lián)合拿地的情況明顯增多。
此次土拍還出現(xiàn)了幾個“新面孔”，比如大眾、南昌市政等。盧文曦指出，這些房企或是首次進入上海，或是以前有相關(guān)業(yè)務，但因量實在太小，面對眾多大房企，沒有太多獲勝的機會，所以參與度減少?，F(xiàn)在這些房企又找到了機會，這也是市場在回溫的表現(xiàn)。
盧文曦還指出，本輪土地質(zhì)地比第一輪有所提高，市區(qū)不少“壓箱底”的好地都拿出來了。比如，位于西郊公園和西郊賓館之間被市場高度關(guān)注的長寧新涇鎮(zhèn)地塊，技術(shù)指標好，可以做聯(lián)排、疊加之類的別墅產(chǎn)品，房地聯(lián)動價16.3萬元/平方米，目前上海最高紀錄是16.4萬元/平方米，這說明了市場對區(qū)域價值的認同。還有一些熱門板塊，比如嘉定馬陸地塊、青浦徐涇地塊等，雖然是郊區(qū)，但區(qū)域內(nèi)的房屋銷售都沒有壓力，開盤一個賣光一個，開發(fā)商只要安心做好產(chǎn)品就行。
張凱進一步表示，由于本次上海在地塊質(zhì)量上有所提升，故平均成交樓面價為33224元/平方米，較今年首輪的19707元/平方米增長近68.6%，平均溢價率為4.49%，較今年首批次3.32%有所提升。
從上海第二輪土拍結(jié)果來看，熱度與第一批相當。盧文曦認為，市場出現(xiàn)分化是正常的，不能以過往市場火熱時期“拍一塊火一塊”為標準，這次出現(xiàn)多幅地塊以底價成交都是正?，F(xiàn)象。目前的狀態(tài)可能就是比較理想的格局，側(cè)面反映出市場正處于合理平穩(wěn)狀態(tài)，既不是太冷，也沒到熱的程度，大家都會理性思考。地方政府通過合理舉措能維持土地市場溫度，進而可以穩(wěn)樓市。
“本輪土地平順成交也顯示出上海樓市的質(zhì)地和韌性，給7、8月份淡季增添一些信心。預計受此提振，后續(xù)市場成交會持續(xù)向好運行?！北R文曦說。
