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【時快訊】買房還是賣房？先要知道中國房地產(chǎn)的三點真相！
2020年，房地產(chǎn)行情火熱。民營房企借了大量債務(wù)，盲目擴大規(guī)模。當(dāng)時的普遍情況是，企業(yè)擁有一塊錢卻要干五塊錢的事。
(資料圖片)
2020年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)亂象叢生。有的企業(yè)，一個投資10億元的項目，啟動資金不到3000萬元，即一塊錢干三十多塊錢的事情。它們通過“巧妙”設(shè)計，一層層放大借貸金額來滿足資金需求；有的企業(yè)，從拿地到銷售，不足兩月。明知工程質(zhì)量差，也要極速周轉(zhuǎn)；有的企業(yè)，用各種手段夸張業(yè)績、美化報表，上市融資。
2020年下半年開始，金融監(jiān)管層適時強化了監(jiān)管。從房企的三道紅線（即剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1），到銀行的兩道紅線（根據(jù)銀行的規(guī)模和性質(zhì)，銀行需要滿足監(jiān)管層限定的房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例、個人住房貸款占總貸款的比例），諸多政策控制房企的融資擴張，同時抑制居民的購房沖動。
房地產(chǎn)價格長時間持續(xù)大幅上漲，對經(jīng)濟和社會至少會產(chǎn)生以下八點危害：
第一，生產(chǎn)成本上升，降低出口產(chǎn)品的國際競爭力。
第二，生產(chǎn)成本上升，制造業(yè)利潤微薄，導(dǎo)致制造業(yè)空心化。
第三，試錯成本上升，實體經(jīng)濟創(chuàng)新活力下降。
第四，生育成本上升，晚婚少育，加劇人口老齡化。
第五，貧富差距加大，城鄉(xiāng)差距加大，人民幸福感下降。
第六，價值觀扭曲，踏實奮斗的意義下降，投機風(fēng)潮盛行。
第七，階級固化加強，年輕人機會加少，導(dǎo)致躺平。
第八，金融風(fēng)險不斷積聚。
所以，“房住不炒”，必須堅持，毫不動搖。
目前，調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。2022年房地產(chǎn)交易量顯著萎縮。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年上半年住宅銷售面積同比下降26.6%，銷售金額同比下降31.8%。2022年6月，鄭州、哈爾濱、石家莊等省會城市的新建商品房價格指數(shù)已經(jīng)低于2020年6月。
然而，房地產(chǎn)行業(yè)對于中國經(jīng)濟又非常重要。多項權(quán)威測算顯示，2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈在GDP中占比超過15%；而且我國城鎮(zhèn)居民家庭實物資產(chǎn)中，70%以上是住房資產(chǎn)。
如今，中國房地產(chǎn)行業(yè)走到了十字路口。中國房地產(chǎn)將走向何方？房價是漲是跌？大家眾說紛紜。無論采用何種分析框架，先要明晰事實。所以，我們總結(jié)了中國房地產(chǎn)三個重要但并非人盡皆知的真相。
1、中國已經(jīng)不缺房子，但缺好房子。
2、什么樣的住宅是好資產(chǎn)？
3、房地產(chǎn)行業(yè)不會長期大幅萎縮。
中國已經(jīng)不缺房子，但缺好房子
中國人民銀行于2019年10月對城鎮(zhèn)居民開展了一項調(diào)查。調(diào)查顯示，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率達(dá)到96%。
這個數(shù)值看似遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了眾多發(fā)達(dá)國家的數(shù)據(jù)。2019年，美國住房自有率為65%，日本和英國約為60%，韓國和法國約為58%，德國45%。只有新加坡可以和我國媲美，新加坡的住房自有率達(dá)到了90%。
然而，中國人民銀行的數(shù)據(jù)口徑和上文其他國家并不相同。如果一個人在北京工作，在老家縣城擁有一套住房，也算擁有住房。盡管如此，96%的住房擁有率仍然表明，中國已經(jīng)不缺房子。
其他數(shù)據(jù)也能支持這個觀點。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積為36.6平方米。住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年該數(shù)值為39.8平方米。
所以從總量看，中國城鎮(zhèn)住宅并不短缺。但是中國城鎮(zhèn)住宅中優(yōu)質(zhì)房子占比小，未來很可能無法滿足城鎮(zhèn)居民的改善性需求。
首先，在中國城鎮(zhèn)住宅中，建于1995年之后的商品住宅占比小。
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1995年-2021年全國商品房竣工總面積為173.8億平方米。但是商品房中不僅包括住宅，還包括商場、辦公樓等。國家統(tǒng)計局沒有給出以上時段完整的商品住宅竣工面積。
我們根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)推算，1995年-2021年竣工的商品住宅總面積約為130.7億平方米。因此，中國城鎮(zhèn)住宅中僅有不到40%是建于1995年之后的商品房（具體測算見尾注1）。
剩余的60%，要么房齡大于27年，要么是自建房、回遷房等性質(zhì)的住房。這些住宅都難言優(yōu)質(zhì)，而且其中有些住宅根本無法交易。
筆者走訪了北京一些房齡30年以上的老房子。這些住宅樓間距普遍較小。房屋設(shè)計理念落后，不適合現(xiàn)代生活的需求。比如普遍沒有電梯，再比如80平方米的房子做成三居室，客廳非常狹小。
其次，各城市都有相當(dāng)比例的住宅建筑面積不足70平方米。
中國住宅使用面積與建筑面積的比值往往小于80%。所以，所謂70平方米的住宅，真實使用面積僅有50多平方米。一個三口之家居于其內(nèi)，會顯得有些擁擠。如果父母過來看護(hù)小孩，就會產(chǎn)生居住困難。如果條件允許，這些房主是有改善需求的。
表1顯示，在貝殼網(wǎng)（BEKE.N）掛牌的很多城市的二手房中，都有相當(dāng)比例的房子建筑面積不足70平方米。
在貝殼網(wǎng)掛牌的二手房基本都是商品房。整體而言，這些房子在城市住宅中已經(jīng)算比較優(yōu)質(zhì)的。
下面，我們通過貝殼網(wǎng)的二手房掛牌數(shù)據(jù)，看看中國城鎮(zhèn)存量住宅中有多少真正的優(yōu)質(zhì)住宅。
什么樣的住宅算是優(yōu)質(zhì)住宅？筆者選定了如下條件：1.房齡20年以內(nèi)；2.有電梯；3.如果是北方城市，要有集體供暖；4.大于70平方米或者大于90平方米；5.、南北通透。
以北京、南京、長沙為例，我們依次添加以上的篩選條件。
先看北京的情況。
2022年8月3日，在貝殼網(wǎng)上掛牌的北京二手房總數(shù)為9.14萬套。
添加條件“房齡20年以內(nèi)”，還剩余5.2萬套。
添加附加條件“有電梯”，還剩4.16萬套。
再添加“集體供暖”，還剩3.26萬套。
繼續(xù)添加“大于70平方米”，還剩2.26萬套。這時占比為24.7%。
以上篩選條件并不算苛刻，應(yīng)該是北京大多數(shù)優(yōu)質(zhì)住房應(yīng)該具有的屬性。但此時的占比已經(jīng)不到四分之一。
中國人比較看重“南北通透”，添加附屬條件“南北通透”，此時還剩1.19萬套。
其實，真正的優(yōu)質(zhì)住宅，建筑面積至少要大于90平方米。所以，最后添加這個條件。這時僅剩9300套。9300套在整體掛牌中，占比為10.2%。
南京的情況與北京相似，優(yōu)質(zhì)住宅的比例為10.1%。
長沙優(yōu)質(zhì)住宅比例為9.6%，小于北京和南京（南京和長沙的具體情況見尾注2）。
如果繼續(xù)添加其他條件，比如把優(yōu)質(zhì)住宅限制為交通便利的核心區(qū)域，那么“優(yōu)質(zhì)住宅”的比例就會更低。
通過以上分析會發(fā)現(xiàn)，目前城市的住宅總量可能夠了，但優(yōu)質(zhì)住宅占比非常低。還有一個因素會進(jìn)一步降低優(yōu)質(zhì)住宅的比例。
在2017年到2021年之間，好幾家“中國房地產(chǎn)銷售五十強”企業(yè)采用“超高周轉(zhuǎn)”策略。房子從拿地到預(yù)售往往不到3個月。預(yù)售制度要求房子主體必須施工到一定程度才可以預(yù)售。大部分地區(qū)都要求主體施工進(jìn)度超過二分之一，比如廣東省要求高層建筑主體施工進(jìn)度需達(dá)到總層數(shù)的三分之二。如此“神速”的開發(fā)，房屋質(zhì)量難言優(yōu)質(zhì)。
筆者2020年調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，某“銷售五十強”房企，明知質(zhì)量不合格，寧可建成之后再按照購房者的要求慢慢修補。
在中國城市中，好住宅仍然是稀缺產(chǎn)品。
未來住宅的金融屬性變?nèi)?，消費屬性增強。新出現(xiàn)的、有購買力的人在選擇改善住宅時，大概率會選擇優(yōu)質(zhì)住宅。未來優(yōu)質(zhì)住宅和劣質(zhì)住宅之間的價格差距會進(jìn)一步增大。
什么樣的住宅仍是好資產(chǎn)？
我國商品住宅用地的使用期限為70年。以下的研究有一個前提條件：土地使用證到期之后，續(xù)期的費用可以忽略不計。很多專家認(rèn)為，這個前提是成立的。
必須承認(rèn)，和10年前相比，現(xiàn)在的房價已經(jīng)很高。但有些住宅仍然是不錯的資產(chǎn)。因為，住宅租金具有良好的抗通脹性能。
先介紹一個規(guī)律：從長期看，房租漲幅與通脹同步。圖1展示了美國的CPI指數(shù)和房租價格指數(shù)。不難看出，在長達(dá)50年的時間里，兩者漲幅基本一致。
日本、歐盟、中國的數(shù)據(jù)都支持這個規(guī)律，具體數(shù)據(jù)見尾注3。
解釋一下這個規(guī)律：比如一個國家每年的通脹率為2%，那么10年之后，總通脹率約為22%【（1+2%）的10次方約等于122%】。那么根據(jù)以上規(guī)律，其全國平均的房租漲幅會非常接近22%。
當(dāng)炒作熱潮退卻，住宅會回歸居住本質(zhì)。如果用年租金衡量，2021年我國各大城市住宅的“租售比”大多介于1/30至1/65?！白馐郾取笔且荒甑淖饨鹋c房價的比值。比如1:30的意思是，如果一年的租金是1萬元，那么房價就是30萬元。
統(tǒng)計的24個城市中，僅哈爾濱低于1:30，僅廈門高于1:65。也就是說，如果某個廈門房子一年的租金是1萬元，那65萬元都買不下來這個房子。表2顯示，廈門租售比為1:80.6，這說明該房子價值80.6萬。
但是，千萬不能簡單地認(rèn)為，租售比低的房子就是好資產(chǎn)。否則，看了表2就說，北京的房子不如哈爾濱和貴陽。這很可能是不正確的。
美國、日本、英國、法國的住宅扣除各種稅務(wù)、費用之后，租售比多介于1:15至1:30。很多人據(jù)此判斷我國的房價太高了。這有一些道理，但又不完全正確。實際上，由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不同、投資渠道不同、未來通脹預(yù)期不同，中國住宅不能和其他國家做簡單比較。
其實，這些國家的租售比低，或者說“租金收益率”高，各有各的原因。
先聊聊美國?？鄢愘M后，美國很多城市住宅的“租金收益率”往往可以達(dá)到5%-6%的水平。也就是100萬元買房，每年租金收入可以有5萬元到6萬元。但是，一個資產(chǎn)好不好，要和其他投資方式去比較。美國股市經(jīng)常走出長達(dá)十年的牛市。相比之下，買房出租的收益率并不高（具體比較見尾注4）。而我國的情況與美國非常不同，居民缺乏穩(wěn)妥的投資渠道。
再看看日本。日本住宅扣除稅費之后，往往也能達(dá)到5%的租金收益率。但1990年之后，日本通脹率常年維持在零附近。圖2顯示1990年之后，日本的CPI指數(shù)常年在100左右。這就說明，日本在長達(dá)30年的時間內(nèi)，基本沒有通脹。
沒有通脹，房租也很難上漲。平均來講，日本住宅的房租還保持在30年前的水平（參見尾注3的圖3）。當(dāng)然，東京、大阪等人口流入的大城市，房租明顯高于30年前。為何房租的平均值卻不變？這是因為日本有很多城市如今的房租低于30年前。
由于房租不漲，日本住宅并不是好投資。對于那些在日本投資房產(chǎn)的中國人，應(yīng)該感受非常深刻。如果一個中國人在2010年初和2020年初分別投資了一套日本住宅，我們計算了他的收益率?？紤]日元匯率下跌，到2021年底，2010年那套住宅的投資收益率為1.24%，而2020年的投資收益為負(fù)值（具體測算見尾注5）。
筆者還在尾注6講述了為何法國的房產(chǎn)也不是好投資。
我國的住宅，不僅持有成本顯著低于美國、日本、英國、法國等國家，而且各種規(guī)定也對房東有利，所以不能簡單地說“租售比”低的房子就是好房子，也不能說“租售比”高的房子就不是好資產(chǎn)。
關(guān)鍵問題在于，在不同條件下一個住宅的“租售比”要達(dá)到什么水平，才是理想的資產(chǎn)呢？
下文的重點是測算出在人口持續(xù)流入的城市里，在不同假設(shè)條件下，理想住宅資產(chǎn)的“租售比”。
首先，人口持續(xù)流入的城市里，房租漲幅會高于全國平均水平。這里假定中國未來每年的通脹率都是2%。根據(jù)規(guī)律，全國平均房租的年均漲幅也約為2%。
假設(shè)某城市的房租年漲幅比全國平均水平高10%、20%、30%三種情況，即其房租年漲幅為2.2%，2.4%、2.6%。（2%*（1+10%）=2.2%，2%*（1+20%）=2.4%，2%*（1+30%）=2.6%）
某住宅是不是理想的投資，還要看設(shè)定的收益率目標(biāo)。目前四大行的五年定期存款利率為2.75%。這里假定投資者的收益目標(biāo)為3%和4%的兩種情況。
所以，需要分析的是，在某城市住宅租金年漲幅分別為2.2%、2.4%、2.6%三種情況，要達(dá)到3%和4%的投資收益率，租售比需要滿足什么條件。
我們還假設(shè)兩點：1.住宅每年的維修等持有成本為最初購買價格的0.5%；2.房屋使用壽命為60年，60年后剩余的土地價值為購買價格的70%。
房屋測算結(jié)果見表3（具體測算過程見尾注7）。
從表3可以看出，如果某房子租金每年上漲2.2%，要想達(dá)到3%的年化收益率，房子租售比要大于1:51。如果要達(dá)到4%的收益率，租售比要大于1:40.8。
也可以看出，如果未來北京房租的年均增幅為2.6%，1:50的租售比基本是合理的。
在中國，擁有住宅還能享受很多附加收益，比如教育資源，優(yōu)質(zhì)環(huán)境，安穩(wěn)心態(tài)，優(yōu)越感，配偶優(yōu)先選擇權(quán)等等。
目前房地產(chǎn)市場仍然低迷，已經(jīng)影響到整體宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場恢復(fù)活力，大家獻(xiàn)計獻(xiàn)策，我們也提兩個建議。
眾所周知，目前的住宅有流動性低和不確定性高這兩個問題。購房者擔(dān)心，萬一將來急用錢，而房子卻難以快速變現(xiàn)。而且還擔(dān)心市場低迷，不僅難以變現(xiàn)，而且去銀行抵押，貸款數(shù)額也會大幅下降。
《財經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究中心》的兩個建議如下：
第一，國家測算各城市住宅的內(nèi)在價值，出臺抵押指導(dǎo)價格。該指導(dǎo)價格要長期保持穩(wěn)定。這樣住宅的抵押價值和內(nèi)在價值就被確定下來。
第二，簡化房屋抵押借款的手續(xù)，降低抵押貸款的成本。
在這種條件下，住宅的流動性和價值的確定性都能得以提高。而流動性和確定性的提高，可以提高住宅的內(nèi)在價值。
中國房地產(chǎn)行業(yè)不會長期大幅萎縮
普通百姓對這個問題恐怕不感興趣。但對于房地產(chǎn)從業(yè)者、宏觀經(jīng)濟學(xué)者、甚至政策制定者，這個問題都非常重要。
中國房地產(chǎn)的行業(yè)增加值在GDP中所占比重約為7%。而美國、日本等國家，這個數(shù)值往往超過10%。通過數(shù)據(jù)類比，有不少學(xué)者認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)，未來不僅不會萎縮，還有50%左右的增長空間。但這個推理并不嚴(yán)謹(jǐn)，因為中國的數(shù)據(jù)和美國、日本不可簡單類比（詳細(xì)解釋見尾注8）。
我們采用另一種思路：房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟的貢獻(xiàn)，主要來源于開工量、施工量、竣工量。這其中，竣工量的影響最為深遠(yuǎn)?？梢哉J(rèn)為，只要竣工量能保持在目前的水平，中國房地產(chǎn)行業(yè)就沒有萎縮。
未來中國房地產(chǎn)每年的竣工總量可以用每年的“新增住宅量”大體推算。
所以，我們面對的核心問題是，中國未來每年會出現(xiàn)多少“新增住宅”？
無論哪個國家，新增住宅是為了滿足居民的需求，所以中國每年的“新增住宅量”，可以參考其他國家的數(shù)據(jù)。
從理論上講，應(yīng)該有三條規(guī)律。
第一，房地產(chǎn)行業(yè)在一個國家越成熟，每年“新增住宅”與“存量住宅”的比值就越少。
第二，人口老齡化越嚴(yán)重，每年“新增住宅”與“存量住宅”的比值就越少。
第三，優(yōu)質(zhì)房屋占比越高，每年“新增住宅”與“存量住宅”的比值就越少。
我們參考美國的數(shù)據(jù)，同時參考鄰國日本、韓國的情況。
萬得資訊僅僅收錄了韓國2017年之前的數(shù)據(jù)。韓國新增住宅與存量住宅的比值，2015年-2017年的平均值為3.6%。日本2015年-2017年的平均值為1.83%。根據(jù)《財經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究中心》的測算，美國2015年-2017年平均值的最低估計為2.2%。
房地產(chǎn)行業(yè)在韓國、日本、美國都比中國成熟。相關(guān)文獻(xiàn)表明，這三個國家住宅的總體質(zhì)量也優(yōu)于我國。而且，韓國、日本的老齡化也比我國嚴(yán)重。所以，中國未來“新增住宅”與“存量住宅”的比值，應(yīng)該高于以上三國的平均值，即高于2.54%【（3.6%+1.83%+2.2%）/3 = 2.54%】。
如果中國”新增住宅”與”存量住宅”的比例，在未來維持在2.54%，那么中國房地產(chǎn)行業(yè)還有一定的發(fā)展空間。
尾注1中曾計算過，2021年底我國城鎮(zhèn)住宅總量約為350億平方米。如果中國未來的數(shù)值維持2.54%，那么每年中國商品住宅竣工量將維持在8.89億平方米（350 * 2.54% =8.89）。而2019-2021年，中國商品住宅竣工量的均值為6.9億平方米。還有差不多28.8%的發(fā)展空間。
按照上文所說的三條規(guī)律，中國未來“新增住宅”與“存量住宅”的比值應(yīng)該會大于日本。
即使在悲觀條件下，中國數(shù)據(jù)和日本一樣，為1.83%。未來商品住宅竣工量仍會維持在6.4億平方米（350 * 1.83% = 6.4）。6.4億與目前的6.9億相差不大。所以，房地產(chǎn)行業(yè)在未來不會大幅萎縮。
尾注1：中國1995年之后住宅竣工總面積測算
從2000年之后的數(shù)據(jù)看，住宅竣工面積在所有房屋中的比值基本都小于0.8。1995年-1999年，房屋竣工總量為8.5億平方米。我們用高值0.8估算。那么這期間竣工的住宅面積為6.8億平方米。
表4顯示，2000年-2021年我國竣工住宅面積為123.9億平方米。則1995年-2021年竣工住宅總面積為130.7億平方米（6.8+123.9=130.7）。
表4為我國2000年-2021年，每年的房屋竣工面積和住宅竣工面積數(shù)值。
2019年我國城鎮(zhèn)常住人口約8.5億，由此可以推算2019年中國城鎮(zhèn)住宅總面積約為338億平方米。表4顯示，2020和2021年住宅竣工13.9億平方米（6.6 + 7.3 =13.9）。而中國目前每年完全失去居住功能的城鎮(zhèn)房屋比例非常少，所以截至2021年，全國總住宅面積約為350億平方米。
1995年之后的商品住宅在城鎮(zhèn)總住宅中占比為37.3%（130.7/350=37.3%）。這個數(shù)值不到40%。
尾注2: 南京和長沙的優(yōu)質(zhì)住宅比例
南京的情況如下：
2022年8月3日，在貝殼找房網(wǎng)站上掛牌的南京二手房總數(shù)為13.5萬套。房齡20年以內(nèi) 7.39萬套。類似于北京的做法，添加“有電梯”，還剩5.67萬套。添加“大于70平”，還剩4.52萬套。添加“大于90平”，還剩2.9萬套。最后添加，“南北通透”，還剩1.36萬套。在整體掛牌中占比為大約10.1%。
長沙的情況如下：
2022年8月5日，在貝殼找房網(wǎng)站上掛牌的長沙二手房總數(shù)為5.72萬套。房齡20年以內(nèi)3.51萬套。類似于北京的做法，添加“有電梯”，還剩3.08萬套。添加“大于70平”，還剩2.43萬套。添加“大于90平”，還剩1.76萬套。最后添加，“南北通透”，還剩0.55萬套。在整體掛牌中占比為9.6%。
尾注3: 日本、歐盟、中國的住宅租金與CPI關(guān)系
和美國數(shù)據(jù)一樣，日本、歐盟、中國的相關(guān)數(shù)據(jù)都顯示，在比較長的時間內(nèi)，CPI指數(shù)增幅和房租價格指數(shù)增幅基本一致。
尾注4：美國人買房與買股的收益比較
從1975年到2021年，道瓊斯指數(shù)每年的復(fù)合增長率為9%。假定某人在1975年初用100萬美元投入道瓊斯指數(shù)基金。經(jīng)歷47年到2021年末，他會擁有6000萬美元。
如果1975年，他用100萬美元買了一套紐約的房子，租金收益率為5%。到2021年，他的收益是多少呢？根據(jù)紐約房屋價格指數(shù)，1975年初指數(shù)為78.3，到2021年底指數(shù)為857。此時房屋價值為1094萬美元（857/78.3 * 100 = 1094）。收了47年租金，按每年售價的5%計算，共計約1400萬美元。兩項總收益約為2500萬美元。但還要從中扣除房屋維修費用。與投資股市相比，購買房屋出租的收益不高。
尾注5: 2010年和2020年，中國人在日本買房的收益情況分析
假如2010年初，用1億日元購入日本一套住宅。當(dāng)時日元兌人民幣匯率約為13.5 比1，即花費了741萬元人民幣?？鄢愘M之后的房租凈收入為5%，每年維修、折舊等其他持有費用為購房價格的1%。到2021年底，日元兌人民幣為18比1。租金一次性兌換人民幣，凈收入244萬人民幣。
日本房價指數(shù)從2010年初到2021年底增長了約6%，即目前價格為1.06億日元，折合人民幣589萬。此時，房屋和租金的總價值為人民幣833萬元（589+244=833）。年均投資收益率約為1.24%（【833-741】/ 741 /10 = 1.24%）。
假如2020年在日本買房，因為房價幾乎沒有增長。而2020年初到2021年底，日元相對于人民幣貶值了15%以上。所以，這個投資會產(chǎn)生虧損。
尾注6:法國住宅出租為何不是特別好的投資
在法國買住宅出租，假定住宅價格為15萬歐元，中介費+公證費+過戶費文件費等等，約為1.5萬歐元，總計成本16.5萬歐元。
法國的平均水平下，15萬歐元住宅的月租金大約為1000歐元。房屋維護(hù)費約為租金收入5%；公共費用分?jǐn)偧s為租金收入5%。法國買房后，房主每年要為名下房屋交一定比例的房主稅，約為租金收入8%。此外還有約為租金收入10%的中介管理費。如果是二套住房，還需要繳納月租金收入19%的收入所得稅，月租金收入15.5%的社會分?jǐn)偨稹?/p>
此外，還可能遇到不良租客利用規(guī)定逃避房租。從11月1日到次年3月31日的“冬歇期”，即便房客未繳房租，房東也無權(quán)將其趕走。
尾注7: 不同條件下，對最低租售比的測算
假定房子還有60年壽命。60年后土地的殘值為如今房價的70%。強三線以上的城市基本都滿足這個假定。
假定未來60年中國的平均通脹為2%。按照規(guī)律，全國平均的房租年漲幅也為2%。
假定房屋每年的持有成本，比如家具折舊、維修、養(yǎng)護(hù)等，為房屋購買價格的0.5%。
因為人口流入城市的房租漲幅會高于全國平均水平。分別假定某城市的房租年漲幅比全國平均水平高10%、20%、30%，即其房租年漲幅為2.2%，2.4%、2.6%。
下面計算，該房屋當(dāng)前的租售比應(yīng)該大于什么數(shù)值，未來的平均收益率才可以達(dá)到3%和4% 。
先計算房租每年上漲2.2%，要達(dá)到3%的收益的情況。
假設(shè)房價為100萬元，那么每年收益為3萬元，60年收益180萬元，加上原值100萬元，總計280萬元（100 * 3% *60 + 100 = 280）。
假定當(dāng)前租售比為1：y ，那么第一年的房租為100/y，
第二年的房租為100 * (1 + 0.022)/y
第三年的房租為100 * (1 + 0.022) (1 + 0.022)/y
依次類推
第60年的房租為 100 * (1 +0.022)的59次方/y
把60年房租相加，減去60年的持有成本30萬，加上土地殘值70萬。這個結(jié)果應(yīng)該等于3%條件下的總價值，即280萬元。求解y。這個計算并不復(fù)雜，計算得出 y = 51。也就是說，租售比為1: 51。
其他情況的計算方法類似。
尾注8: 美國、日本比中國還依賴房地產(chǎn)？
以美國為例來說明情況。
2021年中國房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP的比重約為7%。而2010年到2020年的十年里，美國房地產(chǎn)占GDP比重的均值是12.1%?？雌饋砻绹右蕾嚪康禺a(chǎn)行業(yè)。其實不然。
有人說：中國的房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)是分開統(tǒng)計的，美國是放在一起統(tǒng)計的，所以美國占比高。這個說法是錯誤的。其實美國也是分開統(tǒng)計的。2018年美國房地產(chǎn)和建筑業(yè)加起來占GDP的比重是16.3%，而中國房地產(chǎn)和建筑業(yè)加總占GDP約12%。
真正的問題在于，美國房地產(chǎn)增加值計算了居民自用住房的“虛擬租金”。2020年，這部分“虛擬租金”在房地產(chǎn)行業(yè)增加值中占8.3%。而2020年，美國房地產(chǎn)行業(yè)增加值GDP占比為12.3%。所以房地產(chǎn)實際投資約占GDP的4%。
中國并非沒有計算“虛擬租金”。但中國“虛擬租金”在GDP中的占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于美國，而真正的房地產(chǎn)投資部分卻高于美國。
