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焦點日報：邱曉華：解決爛尾樓問題要靠房地產(chǎn)基金和政策工具
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“目前面臨的爛尾樓問題怎么解決？當然靠設立房地產(chǎn)基金，支持保交樓，靠因城施策、用好政策工具，靠新的城鎮(zhèn)化的推力來化解或者提供助力?！眹医y(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華在8月9日舉辦的2022博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，不管怎么說，短期房地產(chǎn)是困難的，但是未來還是有希望。2022年經(jīng)歷風風雨雨，2023年還有風雨，但也有陽光。
目前的爛尾樓到底有多大？邱曉華說，根據(jù)歷史累計新開工面積減去房屋歷史累計竣工面積，再減去當前房屋竣工面積來測算，國內(nèi)共有39.7億平方米的住宅處于停工、半停工的狀態(tài)。假設全國期房爛尾比例有20%，對應的期房爛尾面積大致接近3億平方米，爛尾金額接近2.2萬億元，大致對應的信貸風險敞口就是1.3萬億元，占居民個人購房貸款的比重為3.4%左右。
“因此房地產(chǎn)發(fā)展還在嚴冬，正處于大變局時代?！鼻駮匀A認為，中國從上世紀80年代后期房地產(chǎn)進入大發(fā)展時期，經(jīng)歷90年代的黃金時期有一個很大的發(fā)展，進入本世紀后，伴隨政策與市場變化，房地產(chǎn)發(fā)展起起落落，但總體上保持著前行的態(tài)勢，但是從2021年下半年以來，房地產(chǎn)發(fā)展開始進入一個前所未有的困難時期，特別是民營地產(chǎn)公司遭遇了行業(yè)的至暗時刻，一個行業(yè)大變局時代開始來臨，未來的房地產(chǎn)發(fā)展究竟走向何方需要作出決斷。
邱曉華認為，除了爛尾樓問題，當前房地產(chǎn)市場的嚴冬還表現(xiàn)在如下方面。第一，房地產(chǎn)投資持續(xù)下降，到目前為止房地產(chǎn)投資依然處于負數(shù)。第二，土地市場處于近10年來最差水平，盡管7月略有好轉，但總體上還是大幅度降溫趨勢。第三，商品房銷售狀況迅速惡化，到6月國內(nèi)商品房銷售面積連續(xù)近一年下降，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，6月短暫好轉，7月降幅繼續(xù)擴大，70個大中城市的房地產(chǎn)銷售價格還是連續(xù)三個月下降。第四，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源也大幅度萎縮，從年初以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金迅速惡化，截至今年6月房地產(chǎn)開發(fā)貸累計降幅創(chuàng)歷史新高。
結構上，國內(nèi)貸款及預售款下滑最為顯著。存量上，房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況也在惡化，房地產(chǎn)貸款余額增速自2017年初以來持續(xù)下跌，在貸款中的比重快速回落，信貸資金正從房地產(chǎn)領域轉向其它領域。居民對房價上漲的預期在快速弱化，這就意味著買漲不買落的情況還是在客觀上影響著銷售。
